나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102093 [1] 부산광역시 서구 서대신동1가 34-2 대신에코팰리스 6층 606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부용동2가 소재 '부민초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 오피스텔, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1호선 '동대신역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상18층건 내 제6층 제606호로서, 외 벽: 인조석 붙임 및 외장타일 마감 등. 내 벽: 벽지 마감 등. 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1): 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음..

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 7필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서대신동1가 34-2: 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 95m, 최고높이 135m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서구 토지정보과 문의 240-4767)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역. 서대신동1가 34-6: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 95m, 최고높이 135m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서구 토지정보과 문의 240-4767)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역. 서대신동1가 34-7: 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 95m, 최고높이 135m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서구 토지정보과 문의 240-4767)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역. 서대신동1가 34-16: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 95m, 최고높이 135m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서구 토지정보과 문의 240-4767)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역. 서대신동1가 34-19: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 95m, 최고높이 135m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역. 서대신동1가 34-21: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 95m, 최고높이 135m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서구 토지정보과 문의 240-4767)<교육환경 보호에 관한 법률>. 서대신동1가 72: 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 95m, 최고높이 135m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경102093 (1)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 34-2 대신에코팰리스 6층 606호

용도: 오피스텔

감정가: 177,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO (임차인과 동일인일 가능성 있음)

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.12㎡ (약 1.85평)

건물면적: 41.31㎡ (약 12.51평)

전용면적: 41.31㎡ (약 12.51평)

분양면적: 제공된 정보로는 정확한 산출이 어렵습니다.

1.3. 건축 정보

건물명: 대신에코팰리스

사용승인일: 2018년 11월 27일

총 층수: 18층 (지상)

해당 층: 6층

호수: 606호

구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치하며, '부민초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 학교, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 1호선 '동대신역'이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

건물의 남측으로 폭 약 12m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역, 그리고 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 신OO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 2월 11일자 부산광역시의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신서윤 (이름 마스킹: 신 )

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원 (월세 없음)

* 전입일자: 2021년 11월 9일

* 확정일자: 2021년 9월 29일

* 대항력: 있음

* 권리분석상 특이사항: 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차권 등기(2025년 10월 20일 등기, 을구 1번)가 되어 있습니다. 물건명세서에 따르면, 경매 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 주의사항 및 특이사항

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성: 가장 중요한 사항으로, 임차인의 보증금 170,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 명확한 위험 요소입니다.

* 채권자 및 임차인 정보: 채권자(신OO)와 대항력 있는 임차인(신서윤)의 이름이 유사하여, 채권자가 임차인 본인일 가능성이 있습니다. 이 경우, 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 강제경매를 신청한 것으로 볼 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 지역은 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 학교, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 교통 접근성

지하철 1호선 동대신역이 인근에 있어 역세권의 이점을 가지며, 버스 정류장도 가까워 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 부민초등학교가 있어 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다. 또한, 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육 시설과의 근접성을 확인할 수 있습니다.

5.2. 편의시설

주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 신서윤의 보증금 170,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 이는 매수인의 총 투자 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 정보 불일치 가능성

제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 내용과 물건명세서 상의 '매수인이 인수함'이라는 내용 사이에 명확한 불일치가 존재합니다. 이 경우, 물건명세서의 내용을 더 신뢰해야 하며, 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 개발 계획이나 지역 특성에 따라 향후 변경될 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 위치한 신축 오피스텔입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높은 상황이며, 관련 정보의 불일치로 인해 추가적인 확인이 필수적입니다. 이러한 중대한 권리상의 부담을 고려할 때, 투자 결정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 보증금 인수 후 시세차익 가능성

만약 임차인의 보증금 170,000,000원을 인수하고, 향후 해당 금액을 회수하거나 임대 수익을 통해 상쇄할 수 있다면, 낮은 낙찰가 대비 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 역세권 입지

지하철 1호선 동대신역 인근이라는 점은 꾸준한 임대 수요를 기대하게 하는 요인입니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 이러한 위험 요소를 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적으로 이러한 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가가 결정되나, 본 건의 경우 인수 보증금 규모가 커 투자 가치를 크게 하락시킬 수 있습니다.

감정가 177,000,000원에서 인수해야 할 보증금 170,000,000원을 제외한 금액으로 산정할 경우, 명목상 예상 입찰가는 7,000,000원으로 추정될 수 있습니다. 그러나 이는 실제 부동산 시장에서의 거래 관행과 괴리가 크며, 낙찰 가능성이 매우 낮을 수 있습니다.

위험 부담을 고려하여, 감정가 대비 70% 수준인 123,900,000원에서, 인수 보증금을 고려하여 추가적인 하락 가능성을 감안한 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 면밀히 검토 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.