나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102080 [1] 부산광역시 사하구 하단동 870-149 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단중학교 북측 인근에 위치하고, 부근은 단독주택 및 소규모 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편 임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 약 3.7∼4미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 (2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상. 2) 기타사항 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌 및 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 이중창의 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재 및 폐문(대부분 공가 상태인 것으로 조사됨)으로 조사하지 못하였음.

이용상태

1층, 2층 일반건축물대장상 주택 용도임.

설비내역

기본적인 전기설비, 급·배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있는 것으 로 조사되나 대부분 공가상태인 것으로 조사되는 바 경매응찰시 제반설비의 작동여부 등에 대해서는 필히 재확인하시기 바람.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외 부합물·종물 기호(ㄱ∼ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상. 2) 기타사항 : 본건 건물 1층에 소재하는 구조 조잡한 소규모 부합물·종물(판넬조 약 0.3㎡)은 건물에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 매각 포함
-건물 1층에 소재하는 구조 조잡한 소규모 부합물 종물(판넬조 약 0.3㎡)은 건물에 포함하여 평감함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102080 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 870-149 (신주소: 부산광역시 사하구 낙동대로549번길 56-3)

용도: 단독주택

감정가: 297,845,340원

토지면적: 131.20㎡ (약 39.7평)

건물면적: 135.47㎡ (약 41.0평)

건축년도: 1976년 12월 21일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 사하구 하단동에 소재하며, 하단중학교 북측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건 주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건은 동측으로 약 3.7~4미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 역사문화환경보존지역(문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 12월 5일 접수된 초량새마을금고의 근저당권(168,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 2025년 8월 29일 접수된 롯데카드 가압류(8,276,335원)

* 2025년 10월 27일 접수된 초량새마을금고의 임의경매개시결정(118,277,840원)

인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지역에 속해 있으며, 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설 위주로 형성되어 있습니다.

주변 시세 (JSON 분석):

* 제공된 주변 매매 정보는 대부분 다세대주택(빌라)의 개별 호실 거래 사례로 보이며, 본건(단독주택)과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 2026년 3월 거래된 46.69㎡ 다세대주택이 1억 6천만원에 거래되었습니다. (단위 면적당 약 343만원/㎡)

* 2026년 3월 거래된 46.01㎡ 다세대주택이 1억 4천 4백만원에 거래되었습니다. (단위 면적당 약 313만원/㎡)

* 단독주택인 본건은 토지 가치가 중요하게 반영되므로, 다세대주택 거래 사례와 직접 비교하기보다는 토지 면적(131.2㎡)을 기준으로 개별적인 시세 조사가 필요합니다.

건축년도: 본건 건물은 1976년에 건축되어 비교적 오래된 편이며, 최근 거래된 다세대주택(2016년, 2020년 건축)보다 건축 시기가 앞섭니다.

1.4. 생활정보

학군: 하단중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설 및 주거단지 내 편의시설을 이용하기 편리합니다.

교통: 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이하며, 자가용 이용 시에도 차량 접근이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 노후화: 1976년 준공된 건물로, 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 높습니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황이 '미상'으로 조사되어, 명도 진행 시 예상치 못한 변수나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 제한: 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다.

제시외 건물: 건물 1층에 소재하는 판넬조 소규모 부합물(약 0.3㎡)은 건물 평가에 포함되었으나, 그 외 부합물·종물(기호 ㄱ~ㄹ)의 상태 및 활용 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 사하구 하단동에 위치한 단독주택으로, 주변 교통 및 주거 환경은 무난한 편입니다.

131. 2㎡의 토지와 135.47㎡의 건물을 일괄 매각하는 물건이며, 권리 관계는 초량새마을금고의 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

건축년도가 오래된 점, 임대 관계가 불분명한 점, 토지 이용 계획에 따른 제한 가능성 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다.

주변 다세대주택 시세 정보만으로는 본건 단독주택의 정확한 가치 산정에 한계가 있으므로, 토지 가치를 중심으로 한 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

토지 가치: 131.2㎡의 토지를 보유한 단독주택으로, 향후 리모델링 또는 재건축을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 토지이용계획 확인 필요)

안정적 주거 환경: 하단중학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요층을 확보할 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 토지 활용 계획 수립에 용이합니다.

경매 물건: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 297,845,340원

본건은 건축년도가 오래된 단독주택으로, 제공된 주변 다세대주택 거래 정보만으로는 정확한 단독주택의 시장 가치 산정에 어려움이 있습니다. 단독주택은 토지 가치가 중요하게 반영되므로, 단위 면적당 가격 비교는 부적절합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가 산정은 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 건물 상태 확인(수리비 예상), 주변 단독주택의 실제 거래가 및 유사 지역의 단독주택 매물 시세 조사 결과를 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 고려되기도 하지만, 이는 물건의 개별 특성, 시장 상황, 경쟁률 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

현 단계에서 제공된 정보만으로 정확한 예상 입찰가를 제시하는 데는 한계가 있습니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 75% 수준인 약 2억 2천 3백만원에서 85% 수준인 약 2억 5천 3백만원 사이를 참고로 고려해 볼 수 있으나, 이는 절대적인 기준이 아니며, 반드시 추가적인 현장 조사와 면밀한 시장 분석을 통해 최적의 입찰 전략을 수립하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.