나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5979 [1] 부산광역시 수영구 민락동 181-79 광안케이씨씨스위첸하버뷰 17층101동1706호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민락동행정복지센터' 남측 인근에 위치하고 있으며 부근은 공동주택, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하3층 지상18층건 내 17층 101동 1706호로서, 외벽: 치장타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트-도시형:원룸형)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 장방형의 토지로 현황 '공동주택 등'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측 및 남동측으로 중로, 남서측으로 소로에 각각 접하고 있으며 주차장 시설을 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5979 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울산수산업협동조합 (제공된 정보: 울OOOOOOOO)

감정가: 628,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 181-79, 광안KCC스위첸하버뷰 101동 17층 1706호

용도: 아파트

토지 면적 (건물 지분): 15.36㎡ (약 4.65평)

건물 면적 (전용 면적): 40.38㎡ (약 12.22평)

건물 준공년도: 2021년 11월 30일

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민락동행정복지센터' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 북동측 및 남동측으로 중로, 남서측으로 소로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

도로로는 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고 있으며, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 미래앤대부주식회사의 근저당권(2022.10.04. 접수, 540,000,000원)입니다.

본건 경매 개시 결정 등기(2025.10.24. 접수, 울산수산업협동조합)를 포함한 을구의 근저당권 및 갑구의 가압류, 임의경매 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 1,260,150,955원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 이종흔

보증금: 10,000,000원

차임: 1,300,000원

전입/확정일자: 2024년 09월 09일

배당신고일자: 2025년 11월 10일

대항력: 없음

인수되는 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고일자 등을 고려할 때 보증금 전액을 배당을 통해 회수 가능할 것으로 보입니다. 따라서 임차인으로 인한 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부 및 물건명세서상 확인되지 않습니다. (공시상 지상권 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

(제공된 정보 없음)

4.2. 주변 상업 시설

본 아파트 단지 인근으로 다양한 근린생활시설, 식당, 카페 등 상업 시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 우수합니다. '민락동행정복지센터'가 가까이 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 광안KCC스위첸하버뷰

총 세대수: 294세대 (2개 동)

최고 층수: 18층 / 최저 층수: 3층

사용승인일: 2021년 11월 30일 (비교적 신축 아파트)

주차: 지하 주차 공간이 확보되어 있습니다. (건축물 표제부 기준, 지하 자동 주차 342대, 옥외 자동 주차 36대 등 다수 확보)

주요 부대시설: 관리사무소, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육시설

(제공된 정보 없음. 주변 학교 등 교육 시설에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트와 인접하거나 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.2. 기타 법적/물리적 하자

감정평가서 상 '공부와의 차이' 및 '제시외 물건'은 없는 것으로 확인되었습니다.

건물 구조, 설비 내역 등에 특별한 문제점은 보고되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

부산 수영구 민락동에 위치한 광안KCC스위첸하버뷰는 2021년 준공된 비교적 신축 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

본건은 17층의 로열층에 해당하며, 명확한 권리 관계 덕분에 인수할 권리가 없어 안전하게 소유권을 취득할 수 있는 물건입니다.

7.2. 시장 분석

제공된 최근 매매 자료(2026년 3월~6월)에 따르면, 동일 면적(40.38㎡)의 아파트가 475,000,000원에서 495,000,000원 사이에 거래되었습니다.

감정가는 628,000,000원으로 최근 시세보다 높게 평가되었습니다. 이는 신축 아파트의 가치와 잠재적 미래 가치를 반영한 것으로 보이나, 현재 시장 가격과는 차이가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 아파트의 가치 및 수요

2021년 준공된 아파트로, 최신 건축 기술과 시설을 갖추고 있어 신축 아파트에 대한 지속적인 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 우수한 입지 조건

부산의 주요 해변 지역에 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 편리한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다.

8.3. 안전한 권리 관계

모든 권리가 매각으로 소멸되어 추가적인 부담 없이 소유권을 확보할 수 있습니다. 임차인 관련 인수 부담 또한 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

최근 매매가 평균: 약 483,333,333원

최고 매매가: 495,000,000원

감정가: 628,000,000원

본건은 17층이라는 장점과 비교적 신축이라는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 상위 범위 또는 그 이상을 고려한 입찰 전략이 유효할 수 있습니다. 다만, 감정가가 현재 시세보다 높으므로 시세에 맞춰 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

9.2. 입찰가 산정 제안

권리 인수 부담이 없고 신축 아파트의 가치를 고려하여, 최근 최고 매매가인 495,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁률을 감안할 때 510,000,000원 ~ 530,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 해당 물건에 대한 보유 의지, 그리고 경매 당일의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.