나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5981 [1] 부산광역시 해운대구 우동 639-3 해피투모로우마린 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2025.11.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 해운대구 우동 소재 "지하철해운대역" 남서측 인근에 위치하는 해피투모로우마린 9층 903호로서 주위는 근린상가, 유흥시설, 아파트, 숙박시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층건인 9층 903호로서 - 외벽: 치장석붙임 및 몰탈위페인트마감 등. - 내벽: 벽지, 타일 마감 등. - 창호: 새시창호.

이용상태

주거용오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 난방시설, 승강기 및 화재탐지시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 25미터 내외 남동측으로 노폭 약 5미터 내외 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역.지구단위계획구역.온천지구<온천법>.중점경관관리구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경5981 (1) 부산동부지원 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5981 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 우동 639-3, 해피투모로우마린 9층 903호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설, 의료시설 포함)

* 감정가: 289,000,000원 (2억 8,900만원)

* 토지 면적: 7.79㎡ (약 2.36평)

* 토지 지분: 7.7911㎡ (약 2.36평)

* 건물 면적: 56.55㎡ (약 17.11평) (전용면적)

* 건물 지분: 56.5488㎡ (약 17.11평) (전용면적)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 권 (권OO)

1.2. 입지 조건

* 위치 및 주위 환경: 부산광역시 해운대구 우동 소재 "지하철 해운대역" 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린상가, 유흥시설, 아파트, 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 및 형상: 인접 필지와 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지 위에 건물이 건축되어 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 북서측으로 노폭 약 25미터, 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 온천지구(온천법), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

* 말소 기준 권리: 2023년 04월 10일 접수된 박영복 씨의 근저당권(을3)입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 7번 주택임차권: 권석진 씨 (보증금 230,000,000원, 전입일자 2023-01-18, 확정일자 2023-01-09).

* 본 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리:

* 을구 3번 근저당권 (박영복, 2023-04-10, 5억원) - 말소기준권리

* 을구 6번 근저당권 (손정욱, 2024-01-02, 3억원)

* 갑구 10번 압류 (국민건강보험공단, 2025-07-11)

* 갑구 14번 강제경매 (권석진, 2025-10-28, 230,560,700원)

* 총 등기부 채권액: 1,030,000,000원 (10억 3,000만원)

1.4. 상권 분석

* 지역 특성: 해운대역 인근 상업 지역에 위치하여 유동인구가 많고, 다양한 업종의 상가 및 시설이 밀집해 있습니다.

* 건축물 현황: 2020년 사용 승인된 신축 건물로, 오피스텔 외에도 제1종근린생활시설, 의료시설 등으로 활용 가능한 복합 건물입니다.

* 최근 거래 동향: 동일 건물(해피투모로우마린) 내 15층, 56.55㎡ 면적의 물건이 2026년 1월 12일 및 16일에 각각 2억 6,200만원에 거래되었습니다. 이는 감정가 대비 낮은 수준입니다.

1.5. 생활 정보

* 편의시설: 해운대역을 중심으로 상업시설, 근린생활시설, 금융기관 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 환경: 해운대 해수욕장과도 인접하여 관광 및 레저 활동에 유리한 입지입니다.

* 교통 접근성: 부산지하철 2호선 해운대역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 권석진 씨의 보증금 2억 3,000만원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크입니다.

* 지역 상권 특성: 유흥시설, 숙박시설 등 다양한 용도의 시설과 혼재되어 있어, 특정 업종의 영업에는 다소 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 등기부등본 상 공동담보 사항이 기재되어 있으나, 본 물건의 경매 절차와 직접적인 연관성 및 인수 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 권리 분석 상 말소되는 권리들로 인해 직접적인 부담은 없을 것으로 보입니다.)

* 감정가 대비 최근 실거래가: 감정가(2억 8,900만원) 대비 유사 면적의 최근 실거래가(2억 6,200만원)가 낮아, 감정가 대비 가격 메리트가 크지 않을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 해운대역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지적 가치가 높습니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 크다는 점이 가장 큰 단점입니다. 또한, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 해운대역 역세권의 우수한 입지.

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물.

* 오피스텔, 근린생활시설, 의료시설 등 복합 용도로 활용 가능성.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 289,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 면적/층수): 262,000,000원

* 인수해야 할 임차인 보증금: 230,000,000원

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 3,000만원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서, 실제 낙찰받는 금액에 인수 보증금을 더한 총 투입 비용을 고려해야 합니다. 최근 실거래가인 2억 6,200만원을 기준으로, 시장 상황과 인수되는 보증금 부담을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 260,000,000원

* 최종 제안 입찰가: 2억 5,500만원 (255,000,000원)

* (참고: 본 입찰가 기준 총 투입 예상 비용 = 255,000,000원 (입찰가) + 230,000,000원 (인수 보증금) = 485,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.