나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22859 [1] 부산광역시 영도구 청학동 460-2 청운아파트 1동 3층309호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 청학초등학교 남측 인근에 위치하며 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건(현칭'A동')내 3층 309호로서, (사용승인일 : 1977.10.25.) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감. 내벽 : 벽지마감 등. 창호 : 샷시창 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택(아파트 및 점포) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 8미터 폭 내외의 포장도로에 접하며 주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

집합건축물대장 상 '1동'으로 표기 되어 있으나 현황 'A동'이니 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임. 2)기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 '1동'이나 현칭은 'A동'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22859 (1)

소재지: 부산광역시 영도구 청학동 460-2 청운아파트 1동 3층309호 (도로명주소: 부산광역시 영도구 와치로 23)

용도: 아파트

감정가: 37,000,000원

토지면적: 26.20㎡ (약 7.93평)

건물면적 (전용면적): 36.30㎡ (약 10.98평)

토지 지분: 26.195㎡

건물 지분: 36.3㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

참고사항: 공부상 '1동'이나 현칭은 'A동'임.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재, 청학초등학교 남측 인근에 위치하며, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통상황은 보통 수준임.

인접 도로 및 주차: 본건 남서측으로 약 8미터 폭의 포장도로에 접하며, 주차 시설이 구비되어 있음.

토지 형상 및 이용 상태: 완경사의 사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택(아파트 및 점포) 건부지로 이용 중임.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2013-04-10 접수된 청학2동새마을금고의 근저당권(18,000,000원)이 말소기준권리로 기재되어 있으나, 해당 권리는 이미 말소된 상태임.

* 본 경매는 2025-10-29 접수된 영도새마을금고의 임의경매(5,241,799원)에 의한 것이며, 매각으로 인해 소유권 및 등기부상의 모든 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 총 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 인수해야 할 보증금이 없으므로 임차인으로 인한 권리 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

1.3. 상권분석

주변 상업 시설: 본건이 위치한 청학동 지역은 주거 밀집 지역으로, 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

혐오시설 유무: 주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

교육 시설: 단지 남측 인근에 청학초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

편의 시설: 지역 내 근린생활시설 및 소규모 상점들을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

주거 환경: 완경사의 지형으로 인해 일부 세대에서는 부산항 또는 바다 조망이 가능할 수 있음. 단, 건물의 노후도는 감안해야 함.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1977년 사용승인된 건물로, 약 49년 경과된 노후 건물임. 향후 유지보수 및 리모델링 관련 추가 비용 발생 가능성이 있음.

건물 명칭 혼동: 공부상 '1동'이나 현칭 'A동'으로 표기되어 있어, 현장 방문 시 정확한 동 확인이 필요함.

분양면적 미확인: 아파트의 분양면적은 전용면적 외에 공용면적을 포함하나, 본 물건의 정확한 분양면적은 제공된 자료에서 직접 산출하기 어려움.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 영도구 청학동에 위치한 아파트로, 감정가 3,700만원에 경매 진행 중임.

건물 노후도가 높다는 점이 가장 큰 단점으로 작용하나, 권리 관계가 깨끗하고 인수되는 채무가 없다는 장점이 있음.

실거래가 정보에 따르면 비슷한 면적의 청운아파트 매물이 3,000만원 전후로 거래된 사례가 있어, 감정가 대비 합리적인 수준으로 판단됨.

청학초등학교 인근에 위치하여 주거 환경 및 교육 환경은 양호한 편이나, 영도구 내에서도 상대적으로 오래된 주거 지역임을 감안해야 함.

1.7. 투자 포인트

저렴한 진입 가격: 최근 3,000만원대 실거래가 사례를 바탕으로, 비교적 낮은 금액으로 부동산 투자가 가능함.

권리상 안전성: 모든 권리가 말소되는 조건으로, 인수 부담 없이 명확한 소유권을 확보할 수 있음.

소형 평수 수요: 1~2인 가구를 위한 소형 아파트로서의 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

향후 재건축/리모델링 가능성: 장기적인 관점에서 건물 노후에 따른 재건축 또는 리모델링 추진 가능성을 고려해볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가: 30,000,000원 (2025년 9월 기준)

감정가: 37,000,000원

인수 보증금: 0원

제안: 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 3,000만원 ~ 3,500만원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 실제 상태 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.