나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22114 [1] 경상남도 거제시 상동동 1079 거제상동벽산블루밍아파트 403동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 상동동 '거제상동초등학교' 동측에 위치하며, 부근으로 공동주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며, 위치 및 대중교통 통행횟수 등 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골 경사지붕 20층 중 16층 1602호로서, (사용승인일자 : 2018.01.19) 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

제반 급배수, 위생설비, 난방시설 및 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형 완경사지이며, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 서측으로 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거용지(공통주택용지), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제상동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 사건 기본 정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경22114 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

4. 물건 상세 정보

* 소재지: 경상남도 거제시 상동동 1079 거제상동벽산블루밍아파트 403동 16층1602호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트구조 경량철골 경사지붕 20층 중 16층 1602호

* 사용승인일: 2018년 1월 19일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

5. 감정가 및 면적

* 감정가: 180,000,000원

* 토지면적: 60.71㎡ (약 18.37평)

* 토지지분: 60.71㎡ (약 18.37평)

* 건물면적 (전용면적): 84.95㎡ (약 25.70평)

* 건물분양면적: 본건의 특정 호수에 대한 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.

3. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 거제시 상동동 '거제상동초등학교' 동측에 위치하고 있습니다.

* 부근에는 공동주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

4. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 위치 및 대중교통 이용 편의성을 고려할 때, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 주변 시설

* 본건은 거제상동초등학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으며, 일반적인 아파트 단지 주변 환경으로 미루어 볼 때, 특이한 혐오시설이 존재할 가능성은 낮습니다.

3. 권리분석

2.

3. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2018년 4월 2일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (금액: 126,500,000원)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

4. 인수되는 권리

* 제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 지상권 등 공시되지 않은 권리 존재 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

5. 임차인 현황 및 분석

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상입니다. (주거용으로 이용 중이나, 임차인의 유무 및 보증금, 차임 등 상세 내역은 미상입니다.)

* 임차인 현황 정보상 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있어, 임차인이 없거나 있더라도 대항력이 없는 임차인일 가능성이 높습니다. 그러나 임대차 관계가 '미상'으로 표기되어 있어, 실제 임차인이 존재하는지, 존재한다면 대항력 유무 및 보증금, 차임 등의 상세 내용을 확인하는 것이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

2.

3. 아파트 단지 정보

* 단지명: 거제 상동 벽산블루밍

* 동/호수: 403동 1602호

* 준공년도: 2018년 (사용승인일: 2018.01.19)

* 총 세대수: 345세대

* 총 동수: 6동

* 주차대수: 총 393대 (건축물 총괄표제부 기준)

* 주요 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

4. 지역 특성

* 본건이 위치한 거제시 상동동 지역은 신규 아파트 단지가 공급되며 주거 단지로 형성되고 있는 지역입니다.

* 계획관리지역, 주거용지, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 체계적인 도시 계획하에 관리되고 있습니다.

5. 생활정보

2.

3. 편의시설

* 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

4. 교육시설

* 거제상동초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능하며, 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 초등학교 인근으로 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 보호됩니다.

6. 잠재적 리스크

2.

3. 법적/행정적 리스크

* 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다. 만약 실제 지상권이 존재한다면 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

* 임대차 관계가 미상이므로, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 시장 리스크

* 부동산 시장의 경기 변동에 따라 향후 시세 변동 가능성이 존재합니다.

5. 기타 리스크

* 본건 아파트 단지의 총 주차 대수는 393대(건축물 총괄표제부 기준)로, 세대 수 대비 비교적 넉넉한 편이나, 정확한 주차 공간 확보 여부는 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

2.

3. 본건은 2018년에 사용 승인된 비교적 신축인 아파트로, 거제시 상동동의 주거지역에 위치하고 있습니다.

* 교육 시설(거제상동초등학교)이 인접하여 학군 이점이 있으며, 단지 내 및 주변에 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 양호한 편입니다.

* 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 말소될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미상 및 지상권 등의 미확인 권리 존재 가능성은 철저한 조사가 필요합니다.

* 전반적으로 입지, 시설, 건축 연도 등을 고려했을 때 양호한 투자 가치를 지닌다고 판단되나, 명확한 권리 분석 및 임차인 조사 선행이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

2.

3. 신축 아파트: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인접, 생활 편의시설 접근성 우수합니다.

* 실거주 및 임대수익 목적 모두 가능: 주거 편의성이 높아 실거주 수요가 꾸준하며, 임대 수익 기대도 가능합니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

2.

3. 감정가: 180,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 15일: 162,500,000원 (5층, 84.87㎡)

* 2026년 5월 16일: 170,000,000원 (20층, 84.87㎡)

* 2026년 6월 4일: 173,000,000원 (5층, 84.87㎡)

* 최근 매매 시세 범위: 162,500,000원 ~ 173,000,000원

* 본건 감정가는 180,000,000원으로, 최근 매매 사례 평균가보다 높은 수준입니다.

* 본건은 16층으로, 비교적 선호되는 층수입니다.

* 정확한 권리 분석과 임차인 현황 조사가 완료되고, 특별한 인수 사항이 없을 경우, 최근 매매 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 175,000,000원

* 본 예상 입찰가는 최근 거래가 상단부와 감정가를 고려한 합리적인 수준으로, 현장 조사 및 추가 권리 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.