나이스옥션 법원경매 통영 2025타경607 [1] 경상남도 고성군 상리면 부포리 105 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1)은 경상남도 고성군 상리면 부포리 소재 '부포회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 3~6, 8, 9~12, 14~32)는 경상남도 고성군 대가면 갈천리 소재 '종생마을' 인근에 산재하고 있으며, 주위는 순수 농촌마을 주변 농경지 및 임야지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 33~35)는 경상남도 고성군 영현면 추계리 소재 '추계마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지방도면 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 36)은 경상남도 고성군 영현면 영부리 소재 '영부마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다. 일련번호 37)은 경상남도 고성군 영오면 양산리 소재 '양호동마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다.

교통상황

일련번호 1, 3, 4, 5, 11, 12, 14, 15, 16~30, 33~35)은 차량접근 가능하며, 공히 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 부정형 평지의 주상용 건부지 상태입니다. 일련번호 3, 6, 8, 18, 19)는 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 4, 5, 11)은 일단의 목장용지로 이용중입니다. 일련번호 9)는 부정형 완경사의 주거나지 상태입니다. 일련번호 12) 부정형 완경사의 주거용 건부지 상태입니다. 일련번호 14, 15, 16)은 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 17)은 부정형 급경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 20~22)는 부정형 평지의 전으로 이용중입니다. 일련번호 23~26)은 세장형 평지의 답으로 이용중입니다. 일련번호 27, 28)은 세장형 완경사의 답으로 이용중입니다. 일련번호 29~30, 33~35)은 부정형 완경사의 자연림 상태입니다. 일련번호 31, 32, 36, 37)은 부정형 급경사의 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호 1) 북측으로 33번 국도와 접합니다. 일련번호 3~5, 11, 19) 남서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 12, 14, 15) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 16) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 17, 18) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 20~22) 북서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 23~26) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 27) 남측, 일련번호 28) 북측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 29, 30) 남동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 33) 남서측, 일련번호 34, 35) 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>. 일련번호 3, 16, 19) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 4, 5, 11) : 생산관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 6, 8) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지. 일련번호 9, 12, 14, 15) : 보전관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 17, 18) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(종생천)<소하천정비법>. 일련번호 20) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 21, 22) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 23~26) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 27, 28) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 29, 30) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 31) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 32) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 33, 34, 35) : 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 36) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 37) : 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 제시외 건물 및 일련번호 16) 지상에 컨테이너박스, 일련번호 19) 지상에 제시외 분묘 2기가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2)은 일반철골조 및 경량철골조 판넬지붕 및 판넬위 기와지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2019.01.17, 2021.01.13) 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 치장벽돌 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-1)은 벽돌조 및 철근콘크리트조 및 경량철골조 스라브지붕 및 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2021.01.13) 외,내벽 : 판넬 등 마감. 바 닥 : 시멘트벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-2)은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외,내 벽 : 샌드위치판넬 마감. 일련번호 2-3, 2-4)는 컨테이너조 강판지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외 벽 : 철판위 페인팅 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 7, 7-1)은 철파이프조 스레트지붕 단층(현 강판지붕) 건물로서, (사용승인일 : 1995.10.17) 외,내 벽 : 판넬 등 마감. 일련번호 13)은 블록구조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2009.11.04) 외,내벽 : 치장벽돌 등 마감. 바 닥 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호 2)은 1층 '근린생활시설'로 이용중입니다. 2층 '다중주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-1)은 '주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-2, 2-3, 2-4)는 '창고'로 이용중입니다. 일련번호 7, 7-1)는 '축사'로 이용중입니다. 일련번호 13)은 '주택'으로 이용중입니다.

설비내역

일련번호 2, 2-1, 13)은 제반 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 부합물 및 종물격의 제시외 건물 4동이 소재합니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

일련번호 10)은 현황 '멸실' 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1]지상 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각 포함.
-목록[1]토지 일부는 ‘접도구역’에 저촉되는바 공법상 불리한 정도를 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경607 (1)

* 소재지: 경상남도 고성군 상리면 부포리 105

* 용도: 근린시설 (건축물대장상 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 단독주택 등 혼재)

* 감정가: 1,433,226,270원

* 토지면적: 2,790.00㎡ (약 844.18평)

* 건물면적: 899.26㎡ (약 272.27평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 고성농업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

* 주위환경:

* 일련번호 1)은 경상남도 고성군 상리면 부포리 소재 '부포회관' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 국도변 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

* 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태:

* 물건지 북측으로 33번 국도와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태 (일련번호 1번 기준):

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역(근린형)

* 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

* 가축사육제한구역(2025-07-11) (모든 축종 사육 제한)

* 도로구역

* 접도구역

* 주변시설:

* 제공된 정보에 따르면 농경지, 임야, 마을, 근린생활시설 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

* 주변에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 소유권 현황:

* 현재 소유권은 2025년 9월 30일자 상속(김동현외 1명)으로 등기되어 있습니다. (갑16)

* 채권자 현황:

* 본 경매는 고성농업협동조합의 신청으로 개시되었습니다.

* 등기부상 다수의 근저당권이 설정되었으나, 모두 말소된 상태로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 박 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-12-29, 확정 2025-02-07, 배당신고 2025-11-25, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-12-29, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2023-02-06, 배당신고 2025-11-25, 대항력 없음.

* 주식회사조광지질: 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 배당신고 2026-01-08, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-01-09, 대항력 없음.

* 허 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 모든 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부상 권리관계:

* 말소기준권리인 고성농업협동조합의 근저당권(을20, 1,100,000,000원, 2018-07-16) 외 다수의 근저당, 가압류, 압류가 등기되었으나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다. 이 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도:

* 건축물대장상 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설(사무소, 일반음식점), 단독주택 등으로 복합적인 용도로 사용 가능합니다.

* 건물 이용상태:

* 주건축물(2번 목록)은 1층은 근린생활시설, 2층은 다중주택으로 이용 중입니다.

* 부속 건물로는 주택, 창고, 축사 등이 있습니다.

* 전반적으로 상가, 주택, 창고 등이 복합적으로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 제공된 정보만으로는 상세한 편의시설(학교, 병원, 대형마트 등)에 대한 파악이 어렵습니다.

* 소재지 자체가 농촌 지역으로, 편의시설은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 주변 혐오시설:

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권:

* 토지 상에 분묘기지권이 존재하여 토지 이용 및 개발에 제약이 될 수 있습니다.

* 접도구역:

* 토지 일부가 접도구역에 해당되어 공법상 불리한 점이 있습니다.

* 제시외 건물 및 물건:

* 토지 및 건물 상에 제시외 건물과 분묘 2기가 소재하며, 이는 매각에 포함됩니다.

* 가축사육제한구역:

* 대부분의 토지가 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 운영 시 제한이 따릅니다.

* 불분명한 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나 상세 내용이 없어 주의가 필요합니다.

* 임대관계 미상:

* 전반적인 임대관계가 미상으로, 현재 점유 관계 및 계약 조건 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 상리면에 위치한 근린생활시설 및 주택 복합 용도의 부동산입니다. 넓은 토지와 복합적인 건물을 일괄 매각하는 건으로, 과거 다수의 금융권 대출이 있었으나 경매 개시로 인해 권리관계는 비교적 정리된 상태입니다. 다만, 분묘기지권, 접도구역, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 현재 등기부상 모든 권리는 말소 예정이나, 임대관계 및 점유 현황에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각 대상 토지 면적이 넓어 활용 가치가 높습니다.

* 건물은 근린생활시설, 주택 등 복합 용도로 사용 가능하여 다용도 활용이 기대됩니다.

* 모든 등기부상 금융 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 주요 도로(33번 국도)와 인접하여 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,433,226,270원

* 인수되는 보증금 및 별도 인수 권리 없음 (단, 지상권 가능성 확인 필요).

* 분묘기지권, 접도구역 등 리스크 요인을 감안하여, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 잠재적 리스크 해소 비용 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 10억 원 ~ 12억 2천만 원 사이의 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 리스크 해소 방안에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.