나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31321 [1] 경상남도 하동군 횡천면 전대리 747 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 횡천면 전대리 소재 '전대마을' 서측 인근에 위치하며, 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간 농경지대 및 순수 야산지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 동측으로 하향 경사진 부정형의 토지로서, 휴경지 상태임. 기호(2) 토지는 동측으로 하향 경사진 부정형의 토지로서, 토지임야 상태임.

인접 도로상태

본건 기호(1,2)토지는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 - 기호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-본건 지상에 소재하는 자연생 입목은 토지에 포함하여 평가함.
-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 진주지원 2025타경31321 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 부OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 하동군 횡천면 전대리 747

용도: 답 (전, 답, 임야 등 혼재)

매각대상: 토지매각

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 16,428,000원

토지면적: 1369.00㎡ (약 414.12평)

토지지분: 1369㎡ (약 414.12평)

* 본건 지상에 소재하는 자연생 입목은 토지에 포함하여 평가함.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 하동군 횡천면 전대리 소재 '전대마을' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 농경지(전·답), 임야 등이 혼재하는 산간 농경지대 및 순수 야산지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건 인근까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 다만, 지적도상 본건 토지(기호 1, 2)는 맹지로서 직접적인 도로 접근에 제약이 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 제한

* 기호(1) 토지는 동측으로 하향 경사진 부정형의 토지로서, 현재 휴경지 상태입니다.

* 기호(2) 토지는 동측으로 하향 경사진 부정형의 토지로서, 토지임야 상태입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 기호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한), 영농여건불리농지.

- 기호(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 가축사육제한구역(전부제한), 준보전산지.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 김태순 (1995-05-23, 매매)

* 가압류: 한국자산관리공사 (2004-10-27, 말소기준권리, 금23,168,487원)

* 가압류: 부산신용보증재단 (2021-12-07, 금46,358,927원)

* 가압류: 신용보증기금 (2025-05-20, 금9,482,636원)

* 가압류: 소상공인시장진흥공단 (2025-07-31, 금23,532,413원)

* 강제경매: 부산신용보증재단 (2025-10-29, 3번 가압류의 본압류로의 이행)

3.2. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리는 2004년 10월 27일자 한국자산관리공사의 가압류입니다.

등기부채권 총액은 102,542,463원입니다.

매각으로 인해 위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요만 명시되어 있으며, 구체적인 내용은 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보는 제공된 자료에 명시된 바가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 하동군 횡천면 전대리는 전형적인 농촌 지역으로, 농업 및 임업 활동이 주를 이루는 곳입니다. 주변에 관광 자원(지리산, 섬진강 등)이 있어 관광객 방문은 있으나, 상업 시설의 밀집도는 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 기반 시설

본건은 산간 농경지대에 위치하고 있어 도심의 편의시설 접근성은 떨어집니다. 하지만 차량으로 이동 시 횡천면 소재지 및 인근 하동읍 내의 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

* 농지취득자격증명 제출 필수: 본건은 농지이므로, 경매 진행 시 법원에서 요구하는 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. (관련 법규 및 발급 절차 확인 필요)

* 가축사육제한구역: 본건 토지 일부 또는 전부가 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 영위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 영농여건불리농지: 농업 경영에 있어 환경적 여건이 불리한 지역으로 분류되어 있습니다.

* 준보전산지: 기호(2) 토지는 준보전산지로 지정되어 있어 산지 이용 및 개발에 일부 제한이 따릅니다.

6.2. 물건 특이사항

* 맹지: 지적도상 도로에 직접 접하지 않는 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 시 별도의 도로 확보 방안(토지 사용 승낙, 토지 매입 등)이 필요합니다.

* 입목 포함: 토지 지상에 자연생 입목이 토지에 포함하여 평가되었으므로, 낙찰 시 입목까지 취득하게 됩니다.

6.3. 접근성 제약

맹지라는 점은 접근성에 직접적인 영향을 미치며, 토지 활용 시 도로 확보 문제가 주요 고려사항입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본건은 경상남도 하동군의 농촌 지역에 위치한 답(농지) 토지로서, 감정가 16,428,000원에 경매가 진행 중입니다. 토지는 맹지이며, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지, 준보전산지 등 다양한 용도 제한이 존재합니다. 또한, 농지 취득 자격 증명 제출 의무가 있어 관련 절차를 정확히 이해하고 진행해야 합니다. 자연생 입목이 토지에 포함되어 있어 이를 함께 취득하게 됩니다. 주변 환경은 농경지와 야산이 어우러진 산간 지역으로, 상업 시설보다는 자연 친화적인 환경입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 고려할 만한 장점

* 농지로서의 활용: 농업 경영 의사가 있는 경우, 비교적 저렴한 가격에 농지를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 자연 친화적 입지: 조용한 전원생활을 꿈꾸거나, 주말 농장 등 휴양 목적의 토지 활용을 고려할 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 감정가가 낮은 편으로, 시세 대비 저가 매수 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 권장 입찰가 산정

본건의 예상 입찰가는 시세, 현장 조사 결과, 입찰 경쟁률, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악이 어려우나, 통상적으로 경매 물건은 감정가 이하에서 낙찰되는 경우가 많습니다. 현재 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으므로, 예상 입찰가는 순수 토지 가치를 기반으로 산정될 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 토지 시세 조사 및 현장 방문을 통한 면밀한 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.