나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12321 [1] 경상남도 김해시 구산동 833 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 구산동 소재 '경상남도 김해교육지원청' 북동측 인근 에 위치하며 인 근은 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다 .

교통상황

기호(2~5) : 본건까지 차량접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(2~5) : 일단으로 이용 중인 완경사 지대 내 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(2~5) : 서측으로 노폭 약 18m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2~5) : 도시지역,제2종일반주거지역,중로2류(폭 15m~20m)(2018-10-29)(접합),가 축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 (2016-04-11)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가 요항표' 참조바랍니다.

공부와의 차이

해당없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하2층/지상5층 건물로서, (사용승인일 2017.02.24) 외벽 : 화강석 및 징크판넬, 드라이비트 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅, 인테리어 및 타일, 화강석, 강화유리 마감 등, 바닥 : 에폭시 및 콘크리트, 대리석, 타일, 몰탈위 페인팅, 강화마루, 장판지 마감 등, 창호 : 하이새시 및 페어글라스 복층유리 마감 등입니다.

이용상태

기호(1) : 상업용 건물(상호명: 맑은샘 사우나/휘트니스)로서 ┌ 지하2층: 주차장 및 펌프실 등 │ 지하1층: 주차장 및 전기실 등 │ 1층: 안내실 및 로비, 보일러실 등 │ 2층: 목욕장(여탕) │ 3층: 목욕장(남탕) │ 4층: 운동시설(휘트니스) └ 5층: 운동시설(PT룸, GX룸, 스피닝룸) 으로 이용 중입니다.

설비내역

시스템 에어컨에 의한 냉·난방설비 등이 구비되어 있습니다. 제반 위생설비, 급·배수설비, E/V설비, 소방설비, 비상발전기(250KW), 수전설비(300KW), 목욕장설비(전기보일러, 정수기, 연수기 등), 주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

- 본건 기호(2), (5) 토지 지상에 제시외 구축물[㉢~㉣, 관정] 2식이 소재하여 별도 평가하 였으니 경매 진행 시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인 바랍니다. - 본건 기호(1) 건물 옥탑부분에 후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외 건 물[㉠~㉡]이 소재하며, 실측사정 등을 통해 개략적으로 면적 사정한 후 관찰감가법을 병용 한 원가법으로 감정평가 하였으며, 구조·용도·면적 등으로 보아 토지의 사용·수익·처분에 미 치는 영향은 미미할 것으로 판단되는 바, 제시외 건물로 인하여 제한받는 토지의 가액은 별 도 부기하지 아니하였으나, 경매 진행 시 소유권 및 일괄 경매여부 등은 필히 재확인을 요합 니다.

공부와의 차이

해당없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다. 본건 기호(1) 건물은 일반건축물대장 상 위반건축물[건축과 - 29079(2023.09.27)호에 의거 위 반건축물.[1층 조경시설 무단훼손 31㎡ 건축법 제42조 위반, 6층 조경시설 무단훼손 70㎡→ 35.4㎡ 건축법 제42조 위반, 7층(옥탑2) 단독주택 철근콘크리트 63.32㎡ 무단증축 건축법 제14조 위반]으로 등재되어 있으며 [7층(옥탑2) 단독주택 철근콘크리트 63.32㎡ 무단증축] 부분은 제시외 건물 [㉡]인 바, 경매 진행 시 참조바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어있음. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12321 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 구산동 833 (도로명 주소: 경상남도 김해시 김해대로1902번길 25)

* 용도: 근린시설 (제1종근린생활시설, 목욕장 및 운동시설)

* 감정가: 9,640,089,360원

* 토지면적: 2,262.00㎡ (약 684.25평)

* 건물면적: 3,855.60㎡ (약 1166.59평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유한책임회사태성에스더블유

1.2. 건축물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하2층/지상5층

* 사용승인일: 2017년 2월 24일

* 건물 이용상태: 상업용 건물 (상호명: 맑은샘 사우나/휘트니스)

* 지하2층: 주차장, 펌프실 등

* 지하1층: 주차장, 전기실 등

* 1층: 안내실, 로비, 보일러실 등

* 2층: 목욕장(여탕)

* 3층: 목욕장(남탕)

* 4층: 운동시설(휘트니스)

* 5층: 운동시설(PT룸, GX룸, 스피닝룸)

* 건축면적: 623.13㎡ (약 188.50평)

* 건폐율: 57.48%

* 용적률: 210.71%

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상남도 김해교육지원청 북동측 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재된 지역입니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

* 본건 토지는 서측으로 노폭 약 18m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)

* 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)

* 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 및 건물 등기부 상 채권 총액은 약 14,000,000,000원 (토지 67억 + 건물 73억) 입니다.

* 말소기준권리는 2021년 7월 8일자 부경원예농업협동조합의 근저당권 (5,760,000,000원) 입니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 경매 진행 시 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 현재 진행 중인 강제경매는 유한책임회사태성에스더블유의 신청 (2025-10-30, 2,092,977,895원) 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)삼형개발 대표 김

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입/사업일자: 2025-03-11

* 대항력: 없음

* 비고: 배당을 받지 못할 경우 인수될 수 있으나, 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-11-26

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이므로 실제 임대차 관계 및 권리 내용에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.3. 인수되는 보증금

* 총 인수 보증금: 0원 (단, 박 임차인의 경우 실제 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건은 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 건물 자체의 용도가 목욕장 및 운동시설(사우나/휘트니스)로, 지역 주민 및 시설 이용객을 대상으로 하는 상권 형성이 가능합니다.

* 인근에 경상남도 김해교육지원청이 위치하고 있습니다.

4.2. 업종 특성

* 현재 운영 중인 사우나 및 휘트니스 시설은 고정적인 수요층 확보에 유리할 수 있습니다.

* 제2종일반주거지역으로, 관련 업종의 입지에 적합한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 복지 시설

* 인근에 경상남도 김해교육지원청이 위치하여 행정 서비스 접근성이 좋습니다.

* 김해시청소년상담복지센터, 김해평생학습관 등 다양한 교육 및 평생학습 시설이 김해시 내에 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인근 도로 상황도 양호합니다.

* 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.3. 주변 환경

* 주변에 아파트 단지가 다수 분포하고 있어 주거 밀집 지역입니다.

* 시민체육공원이 인근에 위치하여 여가 및 체육 활동 이용이 가능합니다.

5.4. 혐오시설

* 주변에 특별히 언급된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

* 본 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.

* 위반 내용:

* 1층 조경시설 무단훼손 (31㎡) - 건축법 제42조 위반

* 6층 조경시설 무단훼손 (70㎡→ 35.4㎡) - 건축법 제42조 위반

* 7층(옥탑2) 단독주택 무단증축 (63.32㎡) - 건축법 제14조 위반

* 7층(옥탑2) 단독주택 무단증축 부분은 제시외 건물 '㉡'에 해당합니다.

* 위반건축물에 대한 이행강제금 부과 및 철거 등 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

* 토지 지상에 제시외 구축물(관정 2식)이 소재하며, 건물 옥탑 부분에 제시외 건물 2식(㉠~㉡)이 소재합니다.

* 제시외 건물(㉡)은 7층(옥탑2)의 단독주택 무단증축 부분과 동일합니다.

* 제시외 건물로 인해 일괄매각 여부 및 소유권 관계를 재확인할 필요가 있습니다.

6.3. 임차인 관련

* 대항력 있는 임차인 박 은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 실제 임대차 관계 및 권리 내용을 반드시 재확인해야 합니다. 인수 보증금은 없으나, 권리관계 변동 가능성이 있습니다.

6.4. 공동담보

* 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 담보물건이 다수 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 구산동에 위치한 대규모 근린생활시설 및 운동시설(사우나/휘트니스) 건물과 토지입니다. 2017년 신축된 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 일반건축물대장상 위반건축물로 등재된 사항이 있으며, 제시외 건물도 존재합니다. 또한, 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 임차인이 있어 권리관계 확인에 신중을 기해야 합니다. 총 채권액이 매우 높아 경매 진행으로 인한 말소 여부는 명확하나, 위반건축물 처리 비용 및 임차인 관련 추가 확인 비용 등을 고려해야 합니다. 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

8. 투자 포인트

* 사우나 및 휘트니스 시설로 현재 운영 중인 점은 지역 내 고정 수요 확보 가능성을 시사합니다.

* 건물 규모가 크고 비교적 신축(2017년 사용승인)이라 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 제2종일반주거지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대도 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 9,640,089,360원

* 인수 보증금: 0원 (박 임차인 건에 대한 실사 확인 필수)

* 본 건은 위반건축물 등재, 제시외 건물 존재, 대항력 있는 임차인의 보증금 미상 등 다수의 리스크 요인을 포함하고 있습니다.

* 이러한 리스크를 감안하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 법률/세무 자문이 필수적입니다.

참고사항: 본 보고서는 제공된 정보만을 바탕으로 작성되었으며, 모든 사항을 완벽하게 반영하지 못할 수 있습니다. 실제 경매 참여 시에는 반드시 권리관계, 현장 상황, 주변 시세 등을 면밀히 재확인하시기 바랍니다.1.물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12321 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 구산동 833 (도로명 주소: 경상남도 김해시 김해대로1902번길 25)

* 용도: 근린시설 (제1종근린생활시설, 목욕장 및 운동시설)

* 감정가: 9,640,089,360원

* 토지면적: 2,262.00㎡ (약 684.25평)

* 건물면적: 3,855.60㎡ (약 1166.59평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유한책임회사태성에스더블유

1.2. 건축물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하2층/지상5층

* 사용승인일: 2017년 2월 24일

* 건물 이용상태: 상업용 건물 (상호명: 맑은샘 사우나/휘트니스)

* 지하2층: 주차장, 펌프실 등

* 지하1층: 주차장, 전기실 등

* 1층: 안내실, 로비, 보일러실 등

* 2층: 목욕장(여탕)

* 3층: 목욕장(남탕)

* 4층: 운동시설(휘트니스)

* 5층: 운동시설(PT룸, GX룸, 스피닝룸)

* 건축면적: 623.13㎡ (약 188.50평)

* 건폐율: 57.48%

* 용적률: 210.71%

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상남도 김해교육지원청 북동측 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재된 지역입니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

* 본건 토지는 서측으로 노폭 약 18m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)

* 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)

* 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 및 건물 등기부 상 채권 총액은 약 14,000,000,000원 (토지 67억 + 건물 73억) 입니다.

* 말소기준권리는 2021년 7월 8일자 부경원예농업협동조합의 근저당권 (5,760,000,000원) 입니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 경매 진행 시 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 현재 진행 중인 강제경매는 유한책임회사태성에스더블유의 신청 (2025-10-30, 2,092,977,895원) 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)삼형개발 대표 김

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입/사업일자: 2025-03-11

* 대항력: 없음

* 비고: 배당을 받지 못할 경우 인수될 수 있으나, 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-11-26

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이므로 실제 임대차 관계 및 권리 내용에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.3. 인수되는 보증금

* 총 인수 보증금: 0원 (단, 박 임차인의 경우 실제 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건은 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 건물 자체의 용도가 목욕장 및 운동시설(사우나/휘트니스)로, 지역 주민 및 시설 이용객을 대상으로 하는 상권 형성이 가능합니다.

* 인근에 경상남도 김해교육지원청이 위치하고 있습니다.

4.2. 업종 특성

* 현재 운영 중인 사우나 및 휘트니스 시설은 고정적인 수요층 확보에 유리할 수 있습니다.

* 제2종일반주거지역으로, 관련 업종의 입지에 적합한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 복지 시설

* 인근에 경상남도 김해교육지원청이 위치하여 행정 서비스 접근성이 좋습니다.

* 김해시청소년상담복지센터, 김해평생학습관 등 다양한 교육 및 평생학습 시설이 김해시 내에 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인근 도로 상황도 양호합니다.

* 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.3. 주변 환경

* 주변에 아파트 단지가 다수 분포하고 있어 주거 밀집 지역입니다.

* 시민체육공원이 인근에 위치하여 여가 및 체육 활동 이용이 가능합니다.

5.4. 혐오시설

* 주변에 특별히 언급된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

* 본 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.

* 위반 내용:

* 1층 조경시설 무단훼손 (31㎡) - 건축법 제42조 위반

* 6층 조경시설 무단훼손 (70㎡→ 35.4㎡) - 건축법 제42조 위반

* 7층(옥탑2) 단독주택 무단증축 (63.32㎡) - 건축법 제14조 위반

* 7층(옥탑2) 단독주택 무단증축 부분은 제시외 건물 '㉡'에 해당합니다.

* 위반건축물에 대한 이행강제금 부과 및 철거 등 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

* 토지 지상에 제시외 구축물(관정 2식)이 소재하며, 건물 옥탑 부분에 제시외 건물 2식(㉠~㉡)이 소재합니다.

* 제시외 건물(㉡)은 7층(옥탑2)의 단독주택 무단증축 부분과 동일합니다.

* 제시외 건물로 인해 일괄매각 여부 및 소유권 관계를 재확인할 필요가 있습니다.

6.3. 임차인 관련

* 대항력 있는 임차인 박 은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 실제 임대차 관계 및 권리 내용을 반드시 재확인해야 합니다. 인수 보증금은 없으나, 권리관계 변동 가능성이 있습니다.

6.4. 공동담보

* 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 담보물건이 다수 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 구산동에 위치한 대규모 근린생활시설 및 운동시설(사우나/휘트니스) 건물과 토지입니다. 2017년 신축된 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 일반건축물대장상 위반건축물로 등재된 사항이 있으며, 제시외 건물도 존재합니다. 또한, 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 임차인이 있어 권리관계 확인에 신중을 기해야 합니다. 총 채권액이 매우 높아 경매 진행으로 인한 말소 여부는 명확하나, 위반건축물 처리 비용 및 임차인 관련 추가 확인 비용 등을 고려해야 합니다. 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

8. 투자 포인트

* 사우나 및 휘트니스 시설로 현재 운영 중인 점은 지역 내 고정 수요 확보 가능성을 시사합니다.

* 건물 규모가 크고 비교적 신축(2017년 사용승인)이라 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 제2종일반주거지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대도 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 9,640,089,360원

* 인수 보증금: 0원 (박 임차인 건에 대한 실사 확인 필수)

* 본 건은 위반건축물 등재, 제시외 건물 존재, 대항력 있는 임차인의 보증금 미상 등 다수의 리스크 요인을 포함하고 있습니다.

* 이러한 리스크를 감안하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 법률/세무 자문이 필수적입니다.

참고사항: 본 보고서는 제공된 정보만을 바탕으로 작성되었으며, 모든 사항을 완벽하게 반영하지 못할 수 있습니다. 실제 경매 참여 시에는 반드시 권리관계, 현장 상황, 주변 시세 등을 면밀히 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.