나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12748 [1] 울산광역시 중구 반구동 55-5 반구동파크오시오 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 '가온중학교' 남서측에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상14층 건물로서 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 공동주택 등 건부지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남서측으로 폭 약 25미터, 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12748 (1)

소재지: 울산광역시 중구 반구동 55-5, 반구동 파크오시오 11층 1101호

용도: 공동주택 (주거용 오피스텔)

감정가: 107,000,000원

토지 면적: 6.83㎡ (약 2.06평)

건물 면적: 27.89㎡ (약 8.44평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 최OO (등기부상으로는 강제경매 채권자 겸 임차인 최정은)

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 중구 반구동에 소재하며, '가온중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 14층 건물 중 11층 1101호입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 부지는 남서측으로 폭 약 25미터, 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 10월 20일자 중구의 압류 (강제경매 개시 결정, 채권자: 최정은, 권리금액: 95,000,000원)

등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2020-03-16)

* 압류 (중구, 2023-10-20) - 말소기준권리

* 강제경매 (채권자: 최정은, 2025-10-28) - 말소 예정

주요 인수 권리:

* 임차인 현황:

* 임차인: 최정은 (마스킹: 최 )

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 01월 21일

* 확정일자: 2022년 01월 04일

* 배당신고일자: 2025년 10월 28일

* 대항력: 있음

상기 임차인 최 은 대항력을 갖추고 있으며, 95,000,000원의 보증금으로 제시되어 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (보고서상 지상권 등기는 확인되지 않으나, 명세서상 기재되어 있음)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 울산광역시 중구 반구동은 주거지역과 근린생활시설이 복합된 생활권입니다.

인근에 가온중학교가 있어 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

주거용 오피스텔로서 소형 주거 수요를 대상으로 하는 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교육: 가온중학교 인접

교통: 차량 진출입 용이, 버스정류장 인근 위치

편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재:

* 임차인 최 은 95,000,000원의 보증금으로 대항력을 갖추고 있습니다.

* 본 경매물건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 가장 큰 위험 요소이며, 법률 전문가와 상세 검토가 필요합니다.

* 본건은 주거용 오피스텔로 이용 중이라는 점이 명시되어 있습니다.

* 일반적인 지도 검색 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건 울산지방법원 2025타경12748 (1) 물건은 울산광역시 중구 반구동 소재 공동주택(주거용 오피스텔)으로, 감정가는 107,000,000원입니다.

입지 조건은 보통 수준이며, 교통 및 주변 환경은 무난한 편입니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 최 의 존재와 그로 인한 보증금 인수 가능성입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 상반된 정보는 면밀한 법적 검토가 요구되는 사항입니다.

잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

감정가 대비 시세 비교: 시장 조사를 통해 현재 시세와 감정가 간의 격차를 파악하는 것이 중요합니다.

소형 면적: 1인 가구나 소규모 가구의 주거 수요에 적합한 면적입니다.

강제 경매: 채권자가 보증금 회수를 위해 진행하는 경매로, 명확한 채권-채무 관계를 기반으로 합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것을 원칙으로 합니다.

본건의 경우, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 원칙상 감정가 107,000,000원에서 추가로 부담할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

그러나, 대항력 있는 임차인 최 이 95,000,000원의 보증금을 가지고 있으므로, 실제 입찰 시에는 해당 보증금 인수 가능성까지 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.