나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12269 [1] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 98-4 성원그랜드오피스텔 지하층111호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 '중앙동 민원센터' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 오피스텔, 각종근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 위치 및 관내 대중교통편 등을 고려할 때 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상10층 중 지하층111호로서, (사용승인일 : 1990.08.10.) 외벽 : 화강석 및 타일 붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 인테리어 등 마감. 바닥 : 타일 등 마감.

이용상태

집합건축물대장상 '위락시설(일반유흥음식점)' 임.

설비내역

위생설비, 급배수, 승강기설비, 소방설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 2필일단의 정방형의 평지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 2필 일단의 토지 북서측 및 남동측으로 대로 및 소로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 중심상업지역,시가지경관지구(중심),지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(접합),소로2류(폭 8m~10m)(중앙지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(2) : 중심상업지역,시가지경관지구(중심),지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(접합),소로2류(폭 8m~10m)(중앙지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

현황조사시(2025.11.05.) 해당 관리사무소에 문의한 바, 2017. 5. 부터 2025. 9. 까지 미납관리비는 38,795,000원 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경12269 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 98-4 성원그랜드오피스텔 지하층111호

용도: 위락시설 (집합건축물대장상 '위락시설(일반유흥음식점)')

감정가: 73,000,000원

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 41.01㎡ (약 12.40평)

토지 지분: 41.01㎡ (약 12.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 124.50㎡ (약 37.66평)

건물 지분: 124.5㎡ (약 37.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 건축 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상10층

사용승인일: 1990년 8월 10일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 '중앙동 민원센터' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로망

차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통편 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 대지권의 목적인 토지는 북서측 및 남동측으로 대로 및 소로의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 지역 지구 및 용도

토지 이용 계획상 본건은 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

등기부 등본상 말소기준권리는 2020년 11월 19일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑6)입니다. 본 물건은 강제경매로 인해 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수 가능한 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 주요 채권자 및 권리 내역

* 소유권이전 (1994-02-05): 김미령

* 소유권이전 (2020-09-03): 박원철 (2016타경1218 관련)

* 압류 (2020-11-19): 국민건강보험공단 (말소기준권리)

* 압류 (2021-03-08): 김해시

* 압류 (2022-01-06): 창원시

* 압류 (2022-01-10): 김해시

* 압류 (2022-12-07): 김해세무서장

* 가압류 (2023-01-05): 근로복지공단 (권리금액: 4,050,000원)

* 압류 (2025-02-14): 국민건강보험공단

* 압류 (2025-04-07): 김해시

* 강제경매 (2025-10-29): 근로복지공단 (권리금액: 4,908,155원, 사건번호: 2025타경12269)

등기부채권 총액: 4,050,000원

4. 상권분석

4.1. 대상 물건 업종

집합건축물대장상 본 건물의 용도는 '업무시설'이나, 해당 호실(지하111호)의 이용 상태는 '위락시설(일반유흥음식점)'으로 명시되어 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 창원시 성산구 중앙동 일대는 상남동과 연담화되어 있어 창원시 최대 상권 중 하나를 형성하고 있습니다. 특히, 상남동은 유흥업소, 상업건물, 근린생활시설이 밀집되어 있으며, 대로변을 따라 학원, 병원 등 다양한 생활 편의 시설이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

'중앙동 민원센터'가 인근에 위치하여 행정 편의성이 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 기타 생활 편의

차량 접근이 용이하며, 대중교통망 또한 보통 수준으로 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

주의사항으로 고지된 바와 같이, 2017년 5월부터 2025년 9월까지 미납된 관리비가 38,795,000원에 달합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으며, 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 명확한 인수 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 임대차 관계

임대차 관계는 미상으로 파악됩니다. 이에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

1990년 8월 10일에 사용 승인된 건물로, 약 36년 경과하여 건물 노후화를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 중심상업지역 내에 위치한 위락시설 용도의 오피스텔 지하 호실입니다. 교통 및 주변 상권은 우수한 편으로, 다양한 상업 시설 및 행정 시설 접근성이 좋습니다. 권리 분석상 특별히 인수할 만한 권리는 없으나, 3,879만 5천 원에 달하는 상당한 금액의 미납 관리비가 잠재적 리스크로 작용합니다. 또한, 임대차 관계가 불명확하고 건물 연식이 오래된 점은 추가적인 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 창원시 핵심 상권인 성산구 중앙동에 위치하여 입지적 가치가 높습니다.

* 현재 감정가 7,300만원으로, 주변 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 73,000,000원입니다. 인수해야 할 가능성이 있는 미납 관리비가 38,795,000원에 달하므로, 이를 포함한 총 필요 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려하지 않아도 됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 미납 관리비 인수 여부 및 명도 비용 등을 면밀히 검토한 후, 감정가 수준 또는 이를 상회하는 75,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 답사 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.