나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1520 [1] 경상남도 양산시 덕계동 724-1 덕계대일아이브1차주건축물제1동 11층1105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 덕계동 소재 "덕계초등학교" 남서측 인근에 위치한 덕계대일아이브1차주건 축물 제1동 11층 1105호로서, 주위는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황

차량출입 가능하며, 전반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층건물 중 11층 1105호(사용승인일 : 2019.06.18.) 로서, 외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소방설비 및 주차설비 등이 되 어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트), 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약8미터내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기타 : 건축물현황도에 의하면 발코니 확장형으로 추정됩니다.

물건 비고

건물의 외부표기는 '대일아이브101'로 되어있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1520 (1)

소재지: 경상남도 양산시 덕계동 724-1 덕계대일아이브1차 주건축물 제1동 11층 1105호

용도: 아파트

감정가: 147,000,000원

면적:

* 토지면적: 17.09㎡ (약 5.17평)

* 건물면적 (전용면적): 51.88㎡ (약 15.7평)

* 건물면적 (공급면적): 제공된 정보에 명시되지 않아 확인이 필요합니다.

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매(부동산)

채권자: 망

건축물 정보:

* 건물명: 덕계대일아이브1차

* 동: 주건축물 제1동

* 층: 15층 건물 중 11층

* 사용승인일: 2019년 06월 18일

* 주요 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕

주요 특징:

* 형식적 경매, 대항력 있는 임차인 존재

* 건물의 외부 표기는 '대일아이브101'로 되어 있음

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 양산시 덕계동 소재 "덕계초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 및 학교 등이 형성된 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원 2023카단650, 부산시중앙신용협동조합의 가압류 (2023년 08월 08일)

* 인수되는 권리: 자료상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서에 '지상권개요'가 있으나 상세 내용은 없습니다. 명확한 확인이 필요합니다.)

* 등기부채권 총액: 90,000,000원 (부산시중앙신용협동조합 가압류 금액)

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 09월 02일

* 확정일자: 2026년 01월 09일

* 배당신고일자: 2026년 01월 02일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인은 대항력을 가지고 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주거지 내 상권: 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 덕계초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 보통이며, 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

* 주거 환경: 주위는 주택가 및 아파트 단지로 구성되어 있어 주거 기능에 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 윤 씨는 2021년 9월 2일에 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 보증금 1억원에 대한 권리 행사 가능성 및 명도 관련 절차 진행 시 발생할 수 있는 변수에 대해 주의 깊은 사전 조사가 요구됩니다.

* 형식적 경매: 일반 경매와 달리 채권 만족보다는 형식적 절차에 따른 경매이므로, 권리관계 해석에 있어 일반적인 경매와 다른 접근이 필요할 수 있습니다.

* 건물 외부 표기 차이: 등기부상 주소와 건물의 실제 외부 표기('대일아이브101')가 상이할 수 있으므로, 현장 방문 시 정확한 호수 및 건물 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등 지정 구역으로 인해 향후 토지 이용 및 건축 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 양산시 지역 전반에 폐기물 처리 시설(자원회수시설, 바이오가스화 시설 등)이 운영되고 있으나, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 보고된 바는 없습니다. 다만, 해당 시설들의 운영으로 인한 간접적인 영향 가능성은 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 덕계동에 위치한 아파트로, 덕계초등학교 인근에 자리하여 주거 입지 여건이 양호합니다. 형식적 경매로 진행되며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점은 권리분석에 있어 특별한 주의를 요합니다. 또한, 건물 외부 표기 차이 등 현장 확인이 필요한 사항들이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접: 덕계초등학교와 가까워 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 형식적 경매의 특수성: 일반 경매 물건과 다른 특수성을 지닌 경매로, 권리관계 면밀 검토 시 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 생활 편의시설: 주변 근린생활시설 및 주거 단지로 인한 생활 편의성이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 147,000,000원

* 인수 보증금 합계 (매수인이 부담할 것으로 예상되는 금액): 0원 (자료상 기재 기준)

예상 입찰가 산정 시, 감정가를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 존재(인수 보증금 0원 명시와 별개로), 형식적 경매의 특수성, 그리고 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 실질적인 법률 및 현장 조사를 통해 인수되는 권리관계와 명도 가능성 등을 철저히 파악한 후, 본인의 투자 성향에 맞는 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.