나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31956 [1] 대구광역시 달성군 화원읍 성산리 501 태왕 109동 12층1205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평화 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 화원읍 성산리 소재 '성천교' 남측 인근에 위치하며,주위로는 아파트단지,일반음식점,각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 제 차량의 진출입은 용이하며,인근에 버스승강장 및 지하철(설화명곡역)이 소재하여 교통상황은 원활함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건 중 제109동 제12층 제1205호호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 바닥 : 장판지 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 :새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,승강기설비,화재탐지설비,소화전설비,도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 9필지 일단지의 부정평 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약6m,남측으로 노폭 약6m,북동측으로 노폭 약8m정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1):제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(달성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화원큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화원큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하천구역(2017-05-22)<하천법> 일련번호(2,5):제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화원큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화원큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 일련번호(3,6,7):제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(달성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화원큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 일련번호(4):제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화원큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 일련번호(8):제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(달성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화원큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 일련번호(9):제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화원큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 주택임차권 설정등기(임대차보증금 1억 6천만 원, 전입일 2022.6.7., 확정일자 2022.4.29.)있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경31956 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 화원읍 성산리 501 태왕 109동 12층 1205호

용도: 아파트

감정가: 130,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 27.77㎡ (약 8.39평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평) - 전용면적

* 분양면적은 본 건에 대해 별도로 명시되지 않았습니다.

1.3. 아파트 정보

아파트명: 화원태왕타운

사용승인일: 1995년 12월 15일

총 동수: 9개동

총 세대수: 741세대

해당 동(109동) 최고층: 12층

해당 호수: 12층 1205호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 달성군 화원읍 성산리에 소재하며, '성천교' 남측 인근에 위치합니다. 주위로는 아파트 단지, 일반 음식점, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 단지 인근에 버스 승강장이 소재합니다. 또한, 지하철 1호선 설화명곡역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본 건은 북서측으로 약 6m, 남측으로 약 6m, 북동측으로 약 8m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제3종일반주거지역에 해당합니다.

* 일부 필지에는 소로3류(폭 8m 미만) 저촉, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(학교, 유치원) 등이 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건의 말소기준권리는 대구지방법원 서부지원의 강제경매 개시결정 등기(2025타경31956)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 주택임차권 설정등기가 존재합니다.

* 임차인: 도 (도희정)

* 임대차 보증금: 160,000,000원

* 전입일자: 2022년 06월 07일

* 확정일자: 2022년 04월 29일

* 배당신고일자: 2024년 06월 10일

* 대항력: 있음

* 말소기준권리 대비 임차권 순위: 말소기준권리(강제경매)보다 선순위에 해당하여, 임차인은 대항력을 가집니다.

* 인수 여부: 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (이는 해당 물건의 권리 분석표 상의 명시된 내용이며, 상기 임차인의 보증금 1억 6천만원은 별도 인수 대상이 될 수 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 환경

물건지 주변은 아파트 단지를 중심으로 일반음식점, 각종 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 편의성이 양호한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조의 12층 건물 중 12층에 위치하며, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 장판지 및 일부 타일 마감입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 이용상태

본 건은 아파트로 이용 중입니다.

5.3. 아파트 단지 정보

* 주차: 지상 6대, 지하 22대, 총 366대 주차 가능.

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인으로 인한 부담

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금이 1억 6천만원입니다. 해당 보증금은 본 건의 감정가(1억 3천만원)를 초과하므로, 경매 배당 과정에서 보증금 전액이 변제되지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 상당한 위험이 있습니다. 이는 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

1995년 사용승인된 아파트로, 약 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한사항

일부 토지는 가축사육제한구역, 하천구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축 등 개발 시 용도상의 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 화원읍에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 아파트입니다. 그러나 현재 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 임차인의 보증금이 감정가를 초과한다는 점입니다. 이로 인해 매수인은 추가적인 금전적 부담을 안게 될 가능성이 매우 높아, 투자 시 매우 신중한 검토와 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 설화명곡역(지하철) 및 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 편리한 생활 인프라: 주변 상업시설 및 근린생활시설 밀집.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 위치.

9. 예상 입찰가

감정가: 130,000,000원

최근 실거래가 (59.97㎡ 기준): 138,000,000원 ~ 147,000,000원 (2026년 4월~6월 기준)

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가를 초과하는 매우 높은 위험 요소를 가지고 있습니다. 따라서, 이러한 위험 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하며, 이는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하는 방식으로 이루어집니다.

예상 입찰가: 84,500,000원

(산정 근거: 감정가 130,000,000원을 기준으로, 임차인 인수 부담 및 기타 위험 요소를 반영하여 약 35% 할인 적용. 이는 실질적인 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세보다 높아질 수 있음을 시사합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.