나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4212 [1] 경상북도 포항시 북구 죽도동 583-6 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구감정 · 평가일 2025.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 죽도동 "오거리" 북동측 약 300m 지점 ‘죽도시장’ 남서측에 위치하는 토지·건물(상업용)로서, 주위는 포항의 대표적 재래시장으로 각종점포가 밀집된 번잡한 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하나, 번잡한 시장통로이므로 차량의 통행은 불편하며, 대중교통사정은 편리함.

형태 및 이용상태

다각형의 인접지대와 평탄한 시장 내의 상업용 건부지임.

인접 도로상태

남측 폭 8m, 북측 폭 약 4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(포항영일만관광특구)<관광진흥법>, 상대보호구역(성심유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 시멘트 몰탈 위 페인트 마감 등 바닥 : 타일 마감 등 창호 : 알루미늄새시 유리창 등임. (사용승인일 : 1983.09.17.)

이용상태

소매점 - 점포 및 창고

설비내역

급배수 설비 등

부합물 및 종물

해당 없음.

공부와의 차이

공부상 용도는 소매점, 사무실, 주택이나 실제 소매점(점포 및 창고)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대중이나 임대조건은 재확인이 필요할 것임

물건 비고

일괄매각. 목록2 공부상 용도는 소매점, 사무실, 주택이나 실제 소매점(점포 및 창고)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경4212 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 구룡포수산업협동조합

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 죽도동 583-6 (신주소: 경상북도 포항시 북구 죽도시장2길 25)

* 공부상 용도: 소매점, 사무실, 주택

* 실제 이용 현황: 소매점(점포 및 창고)

* 감정가: 618,691,400원

* 토지면적: 101.50㎡ (약 30.7평)

* 건물면적: 160.15㎡ (약 48.4평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물 (사용승인일: 1983.09.17.)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 포항시 북구 죽도동 "오거리" 북동측 약 300m 지점 ‘죽도시장’ 남서측에 위치하며, 포항의 대표적인 재래시장으로 각종 점포가 밀집된 번잡한 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근은 가능하나 번잡한 시장 통로로 인해 차량 통행이 다소 불편할 수 있습니다. 다만, 대중교통 사정은 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 남측 폭 8m, 북측 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 관광특구(포항영일만관광특구), 상대보호구역(성심유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정문락

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 190,000원

* 전입일자(사업일자): 1998-03-09

* 확정일자: 2025-12-11

* 배당신고일자: 2025-12-17

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 등기부 요약:

* 토지: 갑1(공유자전원의지분전부이전), 갑3(소유권이전), 을1(근저당, 364,000,000원 - 말소기준권리), 을2(근저당, 143,000,000원), 갑4(임의경매 - 말소)

* 건물: 갑1(소유권보존), 갑2(소유권이전), 을1(근저당, 364,000,000원 - 말소기준권리), 을2(근저당, 143,000,000원), 갑3(임의경매 - 말소)

* 등기부 채권 총액: 507,000,000원

4. 상권분석

* 주변 상권: 포항의 대표적인 재래시장인 죽도시장 남서측에 위치하며, 각종 점포가 밀집된 번화한 상업 지역입니다. 주말 및 특정 시즌에는 과메기, 대게 등을 맛보기 위한 인파가 몰려 상권에 활력을 더합니다.

* 업종 적합성: 현재 소매점(점포 및 창고)으로 이용 중이며, 상업지역 내 위치하여 다양한 소매업, 서비스업 등 업종 운영이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교통: 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 죽도시장 인근으로 재래시장 및 상업시설이 밀집하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변시설: 죽도시장 내에는 각종 점포와 먹거리가 다양하게 있으며, 횟집, 대게 식당 등이 많습니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 죽도시장 인근에서 쓰레기 불법 투기 및 악취 문제가 제기된 바 있으나, 이는 시장 내 집하장 관리 주체 관련 문제로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 정문락 씨는 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공부상 용도와 실제 이용 현황 차이: 공부상 용도는 소매점, 사무실, 주택이나 실제로는 소매점(점포 및 창고)으로 이용 중입니다. 이는 건축물 대장 등재 내용과의 차이이므로, 향후 관리에 유의해야 합니다.

* 건물 노후도: 1983년 사용승인된 건물로, 약 40년 이상의 노후 건물이므로 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 시장 상권의 특성: 번잡한 시장통로로 인한 차량 접근의 불편함과 소음, 혼잡 등이 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항의 중심 상권인 죽도시장 인근에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부한 상업용 부동산입니다. 현재 소매점 및 점포, 창고로 이용 중이며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 건물 노후도 및 시장 상권의 특성을 고려해야 하지만, 상업지역 내 위치와 죽도시장이라는 입지적 강점을 활용하여 안정적인 임대 수익 및 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 명도 및 건물 현황 차이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 죽도시장 초역세권 상업시설: 포항의 핵심 상권에 위치하여 높은 집객 효과와 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 현재 이용 용도와 부합: 소매점, 점포 및 창고로 바로 영업이 가능하여 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 임차인 보증금 미인수: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 명도 관련 위험을 최소화할 수 있습니다.

* 지속적인 시장 활성화 노력: 포항시의 죽도시장 시설 현대화 및 상권 활성화 노력은 향후 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 기준)

* 감정가: 618,691,400원

* 예상 입찰가는 위 정보와 더불어, 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 건물 수리 비용, 예상 임대 수익률, 시장 동향, 기타 경매 관련 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산정 대신, 인수 보증금이 없다는 점을 감안하여 시장 가치 대비 합리적인 수준으로 입찰가를 고려할 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.