나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10755 [1] 경상북도 경주시 내남면 안심리 산142 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호감정 · 평가일 2025.11.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경주시 내남면 안심리 "안심1리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 임야 및 농경지, 농촌마을이 형성되어 있어 주위환경 한산한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 불가능하며 제반교통사정 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형 급경사지로 자연림임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(1000))(일부제한(300))일부제한(400)),보전산지, 임업용산지.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

물건 비고

맹지, 수목 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10755 (1)

소재지: 경상북도 경주시 내남면 안심리 산142

용도: 임야

감정가: 179,385,080 원

토지면적: 67,438.00 ㎡ (약 20,405.26 평)

토지 제시외면적: 0.00 ㎡

건물면적: 0.00 ㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

총 채권액 (등기부채권 총액): 35,547,351 원

1.1. 물건 현황

* 본건은 경주시 내남면 안심리 "안심1리 마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 임야, 농경지, 농촌 마을이 형성되어 있어 한산한 편입니다.

1.2. 토지 이용 현황

* 부정형의 급경사지로 자연림 상태입니다.

* 토지이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있습니다.

1.3. 감정평가 요약

* 감정가: 179,385,080 원

* 평가 요약: 수목 포함 평가되었으며, 토지면적은 67,438.00 ㎡ 입니다.

2. 입지조건

* 위치: 경주시 내남면 안심리 "안심1리 마을회관" 남서측 인근.

* 주위환경: 임야, 농경지, 농촌 마을이 형성되어 있어 전반적으로 한산한 편입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 불가능하며, 제반 교통 사정이 매우 불편합니다.

* 도로: 본건은 맹지로서 인접 도로와 직접적인 연결이 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(1000))(일부제한(300))일부제한(400)), 보전산지, 임업용산지로 지정되어 개발 행위에 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 이전 소유권: 이옥희 (1989-08-16), 신재옥 (2000-03-29, 매매)

* 말소기준권리: 삼성카드 가압류 (2024-06-24, 10,778,728 원)

* 기타 권리 (모두 말소 예정):

* 주식회사우리카드 가압류 (2025-08-05, 16,982,857 원)

* 신한카드 강제경매 (2025-10-24, 17,484,913 원)

* 하나카드 가압류 (2025-11-10, 7,785,766 원)

* 등기부채권 총액: 35,547,351 원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 주의: 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상이므로 실제 점유 현황 및 권리 관계는 별도 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 정보 없음)

4. 상권분석

* 본 물건은 경주시 외곽의 농촌 지역에 위치하며, 주변이 임야와 농경지로 둘러싸여 있어 상업적 또는 주거적 상권의 형성은 미미한 것으로 판단됩니다.

* 지역 개발 계획이나 인근 상업 시설에 대한 정보는 제공되지 않아, 구체적인 상권 분석은 제한적입니다.

5. 생활정보

* 주변 마을회관 인근에 기본적인 생활 기반 시설이 일부 존재할 수 있으나, 대중교통 이용이나 편의 시설 접근성은 매우 낮을 것으로 예상됩니다.

* 정확한 편의시설, 의료시설, 교육시설 등에 대한 정보는 제공되지 않아, 생활 편의성은 낮을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 차량 접근이 불가능하여 토지 이용 및 활용에 있어 가장 큰 제약이 됩니다.

* 접근성: 차량 접근 불가 및 대중교통 불편으로 인해 사실상 접근이 어렵습니다.

* 토지 형태: 부정형 급경사지로 자연림 상태이므로, 개발 및 활용 시 추가적인 공사 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 건축이나 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다.

* 수목 포함 평가: 감정가에 수목이 포함되어 있으나, 수목의 종류, 수량, 가치 등은 별도 확인이 필요하며, 이를 활용하기 위한 계획이 요구될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경주시 내남면의 임야로, 맹지, 급경사지, 차량 접근 불가, 토지 이용 제한 등 활용에 있어 다수의 제약을 가지고 있는 부동산입니다.

* 감정가는 179,385,080원으로 책정되었으며, 등기부상 권리 관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

* 수목이 포함되어 평가되었으며, 보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 제약이 명확합니다.

* 투자 가치는 해당 토지의 장기적 잠재력, 자연환경 보전 가치, 또는 특수 목적(예: 임업)으로의 활용 가능성 등을 면밀히 검토하여 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산림 자원 활용: 보전산지 및 임업용산지로서 산림 자원을 활용한 사업(조림, 임산물 채취 등)의 기회가 있을 수 있습니다.

* 장기적 가치: 지역 개발 가능성이나 용도 변경 가능성 등을 고려한 장기적 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

* 경매를 통한 저가 매수: 맹지와 접근성 등 제약 요소를 감안하여 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 통상 감정가격을 기준으로 하되, 시장 상황, 경쟁 강도, 그리고 물건의 특성(맹지, 급경사지, 용도 제한 등) 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 맹지, 접근성 불가, 경사지 등의 명확한 제약 사항을 감안할 때, 입찰 참여 시 매우 보수적인 접근이 요구됩니다.

* 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 인근 유사 토지의 실거래가 조사, 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

10. 추가 권고사항

* 주변 지역에 혐오 시설(예: 폐기물 처리장, 공장 밀집 지역 등)이 있는지 여부를 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통해 확인하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.