나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1195 [1] 대구광역시 수성구 범어동 2262 범어더리브스퀘어 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 수성구 수성동4가 소재 "신천시장 사거리" 북동측 인근에 위치 하며 주위환경은 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(가) : 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층 지상 15층 중 9층 901호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅, 인조석 등 마감, - 내벽 : 내부 인테리어, 일부 타일 붙임 등 마감, - 바닥 : 장판지, 일부 타일 붙임 등 마감, - 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호(가) : 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

대상물건은 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음 .

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 사다리형 토지로서, 자체지반 등고평탄한 “주상용 건부지”임.

인접 도로상태등

대상물건 서측 및 남측으로 폭 약 30미터 내외 도로, 동측으로 폭 약 15미터 내외 도로, 북측으로 폭 약 7미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 보호구 역(수성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 시장정비구역<재래 시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-29222991} 확인임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1195 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범어동 2262 범어더리브스퀘어 9층 901호

용도: 오피스텔

감정가: 177,000,000원

토지 면적: 12.31㎡ (약 3.73평)

건물 면적: 49.74㎡ (약 15.05평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 하OOO

건물 정보:

건축 연도: 2020년

건물명: 범어 더 리브스퀘어

주요 구조: 철골철근콘크리트구조

총 층수: 15층 / 해당 층: 9층

총 호실 수: 277호

건축물대장상 주요 용도: 판매시설, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 문화 및 집회시설

1.1. 입지조건

위치: 대구광역시 수성구 범어동 소재 "신천시장 사거리" 북동측 인근에 위치.

주변 환경: 아파트, 근린생활시설 등 다양한 시설과 혼합되어 형성되어 있음.

교통 상황:

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

주변 도로: 서측 및 남측 약 30미터 도로, 동측 약 15미터 도로, 북측 약 7미터 도로와 접하고 있어 교통 접근성이 양호함.

토지 이용 계획:

준주거지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당함.

가축사육제한구역, 보호구역(수성유치원), 시장정비구역으로 지정되어 있음.

하천 관련 사항은 건설과(666-29222991) 확인 필요.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리: 하나은행 근저당 (접수일자 2021-04-07, 채권최고액 156,000,000원)

인수되는 권리: 없음. 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

임차인 현황:

임차인: 김

전입일자: 2023-03-08

보증금: 20,000,000원

차임: 840,000원

배당신고일자: 2025-12-18

대항력: 없음.

주의사항: 임차인이 대항력이 없어 보증금 20,000,000원에 대한 인수 부담은 없음. 단, 배당 여부 및 법원 진행 상황에 따라 변동 가능성은 있으므로 현장 확인 및 법원 공고 지속 확인 필요.

1.3. 상권분석

위치적 이점: 대구의 주요 상업 및 주거 지역인 수성구 범어동에 위치하며, "신천시장 사거리" 인근으로 유동인구 및 접근성이 양호함.

주변 시설: 아파트 단지, 상업 시설, 근린생활시설이 밀집하여 배후 수요가 풍부함.

지역 특성: 준주거지역 및 시장정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 상권 활성화 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

교통: 시내버스 승강장 인근에 위치하여 시내 접근성이 좋음.

편의 시설: 주변 상업 시설 및 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의 시설 이용이 가능함.

교육 환경: 보호구역(수성유치원)이 지정되어 있을 정도로 교육 시설 접근성이 양호한 지역임. (실제 학군 정보는 추가 확인 필요)

주거 환경: 2020년 준공된 신축 오피스텔로 내부 시설 및 마감이 양호할 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

정비구역 지정: 해당 물건이 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발, 재건축 또는 도시 환경 정비 사업으로 인한 변화 가능성이 있음. 이는 긍정적 개발 가능성으로 작용할 수도 있으나, 사업 추진 방향에 따라 현재 가치에 영향을 미칠 수도 있음.

임차인 관련: 대항력은 없으나, 임차인이 거주 중일 수 있으므로 명도 과정에 대한 대비가 필요함. (인수되는 보증금은 없음)

시장정비구역: 재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법에 따른 구역으로, 상권 변화 또는 규제 적용 여부 확인 필요.

하천 인접 가능성: 토지이용계획상 하천 관련 사항이 명시되어 있어, 실제 하천과의 인접성 및 관련 규제 확인이 필요함. (건설과 확인 필요)

외부 조사 결과: 주변 지도 및 검색 결과, 혐오시설은 특별히 확인되지 않았으며, 아파트, 상가, 공공시설(유치원) 등이 혼재된 주거 및 상업 지역임. 다만, 정확한 주변 환경 파악을 위해서는 현장 방문이 권장됨.

1.6. 종합 의견

본건은 대구 수성구의 중심 상권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 환경이 우수함.

등기부상 권리 관계가 모두 소멸되는 깔끔한 물건으로, 인수 부담이 없어 투자 매력도가 높음.

감정가 대비 최근 실거래가와의 차이가 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임.

다만, 정비구역 지정과 관련된 지역 개발 계획을 면밀히 파악하여 향후 가치 변동 가능성을 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

입지: 대구 수성구 범어동, 신천시장 사거리 인근의 우수한 입지.

건축 연도: 2020년 준공된 비교적 신축 건물.

권리 상태: 매각으로 인한 모든 권리 소멸, 낙찰자 인수 부담 없음.

시세 차익: 감정가 1억 7천 7백만원 대비 최근 실거래가 1억 9천 7백만원~1억 9천 8백만원 수준으로, 시세보다 낮은 감정가.

개발 잠재력: 정비구역 지정으로 인한 향후 지역 개발 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 177,000,000원

최근 실거래가: 197,000,000원 ~ 198,000,000원 (전용면적 약 52.174㎡ 기준)

본건의 건물 면적은 49.74㎡ (약 15.05평)으로, 최근 실거래가와 유사한 면적임.

경쟁 상황 및 개인적인 목표 수익률을 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

보수적 접근: 감정가를 하회하는 매물은 거의 없으므로, 감정가 이상에서 입찰을 시작하는 것이 일반적임.

시장 가격 고려: 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 185,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

권장 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 192,000,000원

본 물건은 권리 인수 부담이 없고 시세 대비 저평가된 감정가로 인해 입찰 경쟁이 치열할 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.