나이스옥션 법원경매 공주 2025타경118 [1] 충청남도 공주시 반포면 하신리 258 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜 · 평가일 2025.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 반포면 하신리 소재 "꼬쟁이골" 남측에 위치하며, 주위는 농가주택 및 농지 등이 위치하고 있음

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치함

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 기호(1) 기호(3) 은 주거용 건물의 건부지 및 마당으로 이용중이며, 기호(4) 토지는 통행로로 이용중임

인접 도로상태

동측으로 포장도로가 위치하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가. 반포면 하신리 258, 258-4 :계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거형),가축사육제한구역(2025-08-18)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 나. 반포면 하신리 253-1 : 계획관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-08-18)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

가. 반포면 하신리 258, 258-4 : 지상에 제시 외 건물이 존재함.

공부와의 차이

가. 반포면 하신리 258-4 : 공부상 '전' 이나 현황 마당으로 이용중임 나. 반포면 하신리 253-1 : 공부상 '답' 이나 현황 통행로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 OBS합판위 싱글 지붕의 2층 단독주택

이용상태

단독주택

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

종물 및 부합물로서의 제시 외 건무리 존재함

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계등은 미상임.

물건 비고

*일괄매각.
*제시외 조경수 토지가격에 포함평가됨. 제시외 건물 차고, 차양막, 창고(감정평가서상 ㈀㈂㈃) 각 매각에 포함하되 ㈀차고에 부착된 태양광 패널은 매각 대상 아님. 제시외 컨테이너(감정평가서상 ㈁) 매각에서 제외.
*목록3, 4-농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환). 목록3 지상의 컨테이너에 대하여 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음. 목록3 현황 마당, 목록4 현황 통행로로 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경118 (1) 공주지원 부동산 임의경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 공주지원 2025타경118 (1)

* 소재지: 충청남도 공주시 반포면 하신리 258

* 용도: 단독주택

* 감정가: 615,703,010원

* 토지면적: 871.00㎡ (약 263.46평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 215.12㎡ (약 65.08평)

* 건물 제시외면적: 65.00㎡

* 매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 반OOO

1.2. 건축물 정보 (건축물대장 발췌)

* 신주소: 충청남도 공주시 하신소1길 19-4 (반포면 하신리)

* 주용도: 단독주택

* 구조: 일반목구조, OSB합판 위 슁글 지붕

* 건축면적 (건물 외벽 기준): 147.8㎡ (약 44.71평)

* 연면적 (총 면적): 215.12㎡ (약 65.08평)

* 대지면적 (건물 부지): 525㎡ (약 158.81평)

* 건폐율: 28.15%

* 용적률: 40.98%

* 사용승인일: 2010년 7월 27일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 충청남도 공주시 반포면 하신리 소재 "꼬쟁이골" 남측에 위치하며, 주변은 농가주택 및 농지 등이 혼재된 전원적인 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 어느 정도 가능합니다. 물건지 동측으로 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

* 하신리 258, 258-4: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부 제한 구역)

* 하신리 253-1: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부 제한 구역)

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 목록4-갑구16번 소유권 일부 이전 청구권 가등기 (2002년 8월 6일 등기)는 매각으로 소멸되지 않습니다. 이 가등기가 경매 대상 지분과 관련 있는지 여부는 불분명하여 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 말소기준권리

* 을구 8번 (2021년 6월 30일) 반포농업협동조합 근저당권 (260,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 등기부상 권리 현황 (말소 예정 권리)

* 다수의 근저당권 (반포농업협동조합, 박진영) 및 가압류/압류 (세종세무서장, 세종신용보증재단, 세종중앙농업협동조합, 박승만, 주식회사에이블디앤아이, 포항세무서장) 권리가 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 약 1,945,265,475원

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 보증금이나 차임이 있을 수 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농가주택 및 농지가 주를 이루는 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업적 상권 분석은 어렵습니다. 주로 지역 주민을 대상으로 한 소규모 편의시설이나 농산물 관련 시설이 존재할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의는 다소 제한적일 수 있습니다. 인근 편의시설 및 문화시설에 대한 구체적인 정보는 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

5.2. 주변 시설 (예상)

* "꼬쟁이골"이라는 지명으로 보아 지역 주민들을 위한 소규모 상점이나 식당이 있을 수 있습니다.

* 반포면 소재지 또는 공주시내로 이동 시 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 농지 분포를 고려할 때, 축사나 소규모 농업 관련 시설이 존재할 수 있습니다. 다만, 현재 시점에서 특정 혐오시설의 존재 여부는 확인되지 않았으며, 현장 확인 및 인근 주민 탐문이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 선순위 가등기의 존재: 2002년 8월 6일자 소유권 일부 이전 청구권 가등기는 매각 후에도 남아있는 권리로서, 해당 가등기 지분이 경매 목적물 지분과 관련 있는지 여부를 반드시 확인해야 하며, 소유권 행사에 중대한 제약이 될 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 위험: 본 물건은 농지 포함 여부 및 활용에 따라 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

* 제시외 물건 관련 분쟁 가능성: 제시외 건물 중 컨테이너는 매각에서 제외되었으나, 일부 제시외 건물(차고, 차양막, 창고)은 매각에 포함됩니다. 특히, 목록3 지상의 컨테이너에 대하여 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 지분 매각으로 인한 복잡성: 토지 일부 지분 매각으로 인해 소유권 관계가 복잡할 수 있으며, 다른 지분권자와의 관계 설정이 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 매우 높아, 만약 경매 절차에서 채권이 모두 변제되지 못할 경우 추가적인 채무 인수 위험은 없으나, 이는 해당 물건의 시장 가치가 채권 총액 대비 현저히 낮음을 시사할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황이 없으나, 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적인 점유자나 세입자와의 분쟁 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 반포면의 농가주택으로, 비교적 넓은 토지 면적을 가지고 있습니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 선순위 가등기의 존재, 농지취득자격증명 필요, 제시외 물건 관련 이슈, 지분 매각 등 다수의 복잡한 권리 관계와 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히, 선순위 가등기는 본 물건의 소유권 확보에 결정적인 장애물이 될 수 있으므로, 해당 가등기권자와의 협의 또는 법률 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다. 높은 채권 총액 역시 물건의 시장 가치에 대한 의문을 제기합니다.

8. 투자 포인트

* 전원생활 또는 귀촌을 희망하는 실수요자에게는 넓은 토지를 활용할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 토지 활용도 개선이나 개발 가능성이 있는 지역이라면 잠재적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (단, 토지 이용계획 및 지역 개발 계획 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건은 복잡한 권리 관계와 높은 리스크 요인(특히 소멸되지 않는 선순위 가등기)을 고려할 때, 감정가(615,703,010원) 이하에서 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 시장 시세와 물건의 실제 가치를 면밀히 파악하고, 예상되는 문제 해결 비용 및 불확실성을 충분히 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현재로서는 주변 유사 물건의 실거래가 및 최근 거래 동향에 대한 추가적인 시세 조사가 필요하며, 이를 바탕으로 구체적인 예상 입찰 범위를 설정하는 것이 합리적입니다. 다만, 법률 전문가의 권리관계 분석 및 현장 답사를 통해 얻어진 정보를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.