나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10233 [1] 충청북도 옥천군 옥천읍 양수리 438 옥천지엘리베라움 103동 제18층 제1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 금구리 소재 "가화지하차도" 남서측 인근에 위치 하며, 주위는 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 20층 건내 18층 1801호로서 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 창호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외부공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭30M-35M)(접함), 소로2류 (폭8M-10M)(국지도로)(접함), 중로2류(폭15M-20M)(보조간선도로)(접함), 가축사육제한 구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 철도보호지구, 수질보전특별대책지역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영동지원 2025타경10233 (1)

소재지: 충청북도 옥천군 옥천읍 양수리 438, 옥천지엘리베라움 103동 제18층 제1801호

용도: 아파트

감정가: 331,000,000원

건물면적: 84.89㎡ (약 25.68평) (전용면적 기준)

토지면적: 46.26㎡ (약 13.99평) (토지 지분)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

주위환경:

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 소재 "가화지하차도" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통상황:

단지 내 도로를 통해 외부 공도에 접하며, 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 바, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로상태:

단지 내 도로를 통해 외부 공도(대로2류, 소로2류, 중로2류)에 잘 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

토지이용계획 및 제한사항:

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

본건 토지는 대로2류(폭 30M-35M), 소로2류(폭 8M-10M, 국지도로), 중로2류(폭 15M-20M, 보조간선도로)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한 구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 철도보호지구, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 관련 규제를 받습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

하나은행 근저당 (접수일자: 2017-11-08, 권리금액: 176,000,000원)이 말소기준권리입니다.

등기부상 권리내역:

* 소유권보존: 아성산업개발주식회사 (2017-10-19)

* 소유권이전: 오숙배 (2017-11-08, 매매)

* 근저당: 하나은행 (2017-11-08, 176,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당공동담보: 상상인플러스저축은행 (2022-04-05, 124,800,000원) - 말소

* 가압류: 롯데카드 (2024-06-25, 10,934,363원) - 말소

* 가압류: 농협은행 (2024-07-11, 11,291,206원) - 말소

* 가압류: 하나캐피탈 (2024-08-19, 49,755,774원) - 말소

* 임의경매: 에프에스비2506유동화전문 (2025-10-29, 117,733,613원) - 말소 (본건 경매개시결정)

총 채권액: 372,781,343원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (개요 없음)

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 실제 점유자가 존재하는 경우, 대항력 유무 및 추가적인 명도 협상 필요성이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상가 및 근린생활시설 현황:

본건이 속한 옥천지엘리베라움 아파트 단지 주변에는 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 지구로 보기는 어렵습니다. 지역 내에서 주로 소비가 이루어지는 형태의 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

아파트 단지 개요:

아파트명: 옥천지엘리베라움

사용승인일: 2017년 9월 29일

세대수: 446세대

총 주차대수: 517대 (지하 372대, 지상 145대)

최고층: 20층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

건물구조 및 상태:

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 20층 건물 내 18층에 위치합니다. 2017년 준공으로 비교적 신축에 속합니다.

전용면적:

본건의 전용면적은 84.89㎡ (약 25.68평)입니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건 특성:

본건은 유동화된 채권을 근거로 진행되는 경매 물건입니다. 일반 경매와 절차상 큰 차이는 없으나, 채권의 성격상 특수성이 있을 수 있습니다.

공동담보 물건 특성:

본건은 공동담보로 경매에 나왔던 이력이 있어, 다른 채권자나 물건과의 관계에서 복잡한 이해관계가 있을 수 있습니다.

임대관계 미상:

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 별도의 확인이 필요합니다. 실제 점유자가 대항력 있는 임차인일 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

철도보호지구:

철도보호지구로 지정되어 있어, 인근 철로로 인한 소음 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

수질보전특별대책지역:

환경 규제가 있는 지역으로, 향후 개발이나 건축 시 관련 법규 적용에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 옥천군에 위치한 옥천지엘리베라움 아파트 18층 물건으로, 2017년 준공되어 건물 상태가 양호하고 20층 중 18층이라는 좋은 층수와 84.89㎡의 적절한 전용면적을 가지고 있습니다. 감정가는 3억 3100만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 및 지역적 특성을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 보이나, 임대관계 미상이라는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 연식이 짧아 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

* 양호한 층수: 20층 중 18층으로 탁 트인 조망과 채광을 기대할 수 있습니다.

* 지역 내 주요 단지: 446세대의 규모로, 지역 내에서 인지도가 있는 단지일 가능성이 높습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 및 최근 실거래가와 비교하여 합리적인 입찰가를 산정한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 단지 내 18층 물건이 2026년 6월 19일에 300,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한 16층은 313,000,000원, 14층은 320,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 331,000,000원입니다.

가장 유사한 조건의 18층 실거래가 300,000,000원을 기준으로 하되, 감정가 및 다른 층의 거래 가격을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 310,000,000원에서 320,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 명도 가능성, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.