나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51921 [1] 충청북도 괴산군 괴산읍 신기리 산18-17 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 괴산읍 신기리 소재 "신기마을회관" 북서측 원거리에 소재하며, 본건 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하며, 제반 주위환경 대체로 보통임.

교통상황

본건 남서측 원거리로 508번 지방도가 통과하며, 남동측 도보 약 25분 내외의 거리에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호 1, 3) 인접필지 대비 경사를 이루는 부정형의 토지로서, 토목공사 중지된 토지임. 기호 2) 인접필지 대비 경사를 이루는 사다리형의 토지로서, 토목공사 중지된 토지임.

인접 도로상태

기호 1,2) 맹지이나, 인접필지를 통한 진출입이 가능함. 기호 3) 동측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>. 기호 2) 농림지역, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>. 기호 3) 보전관리지역, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 과거 창업사업승인계획 및 건축신고를 득한 후에 토목공사를 진행하다 중단된 상태였으나, 기준시점 현재 창업사업승인 계획은 취소된 바, 원상복구명령을 받은 상태인 것으로 목측 및 관할관청(괴산군청)으로부터 확인하였으며, 건축신고는 있는 것으로 조사됨.

물건 비고

일괄매각. 토목공사를 진행하다 중단됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51921 (1)

소재지: 충청북도 괴산군 괴산읍 신기리 산18-17

용도: 임야

감정가: 1,051,950,000원

토지면적: 29712.00㎡ (약 8,986.74평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 괴산군 괴산읍 신기리 소재 "신기마을회관" 북서측 원거리에 위치하며, 주변으로는 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재되어 있습니다. 제반 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 남서측 원거리로 508번 지방도가 통과하고 있으며, 남동측 도보 약 25분 거리에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 도로상태: 기호 1, 2)는 맹지이나 인접 필지를 통한 진출입이 가능합니다. 기호 3)은 동측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부요약 상 을9 근저당(2023-08-14)이 말소기준권리이며, 본건 경매개시결정(2025-10-29)보다 선순위에 있는 권리는 확인되지 않았습니다.

* 등기부요약:

* 갑2 (2017-12-29): 소유권이전 (권상국)

* 갑5 (2023-06-16): 소유권이전 (차재귀, 대물변제)

* 을9 (2023-08-14): 근저당권 (농협은행주식회사, 1,032,000,000원) - 말소기준권리

* 을10 (2023-08-14): 지상권설정 (농협은행주식회사) - 말소 대상

* 갑8 (2025-10-29): 임의경매 (농협은행, 877,017,363원) - 본건 경매개시결정

* 등기부채권 총액: 1,032,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 괴산읍 신기리 일대는 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 주변 상업 시설보다는 전원생활 또는 농업 활동에 더 적합한 환경을 제공합니다.

* 괴산군에서는 괴산읍 농촌중심지활성화 사업을 통해 문화행정 복지타운, 커뮤니티비즈니스센터 등을 조성하여 지역 주민의 생활 편의를 증진하고 지역 경제 활성화를 도모하고 있습니다. 해당 사업은 동부리, 서부리, 신기리 일원을 포함하며 2023년 완료를 목표로 추진되었습니다.

* 다만, 본건 자체의 접근성 및 편의시설 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 농경지와 자연림이 어우러져 있어 비교적 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 지역입니다.

* 교통: 508번 지방도를 통해 차량 이동은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 도보 약 25분 거리에 버스정류장이 있습니다.

* 편의시설: 인근에 대규모 상업 시설이나 편의시설은 부족할 것으로 예상되며, 기본적인 생활 편의를 위해서는 괴산읍 소재지 등 원거리 이동이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설 관련 정보: 괴산읍 신기리 일원에는 과거 의료폐기물 소각시설 건립 추진과 관련하여 주민들의 반대가 있었던 사례가 있으나, 관련 시설의 최종 불허가 확정되어 현재 운영 중인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토목공사 중단 및 원상복구 명령: 본건 토지는 과거 창업사업승인 계획 하에 토목공사를 진행하다 중단되었으며, 기준 시점 현재 창업사업승인 계획은 취소되고 원상복구 명령을 받은 상태입니다. 이에 따라 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 맹지 포함: 기호 1, 2) 토지는 맹지로서, 인접 필지를 통한 진출입이 가능하나, 도로 접근성에 대한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 본건 토지는 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제한이 따릅니다.

* 접근성: 대중교통 이용이 불편하며, 일부 토지는 맹지이므로 개발 및 이용에 있어 제약이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 괴산군 괴산읍 신기리에 소재한 임야로, 감정가는 10억 5천만원대입니다. 토지 규모는 29,712㎡(약 8,986.74평)이며, 매각 대상은 토지 전체입니다. 권리관계는 농협은행의 근저당이 말소기준권리로서 경매가 신청되었으며, 대부분의 등기된 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

가장 큰 특징은 토목공사 중단 및 원상복구 명령이 내려진 상태라는 점입니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 상당한 제약과 추가적인 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 주변 환경은 농경지, 단독주택, 자연림이 혼재된 자연친화적인 지역이나, 대중교통 이용이 불편하고 편의시설 접근성이 낮은 점은 고려해야 할 사항입니다. 토지이용계획상 농림지역, 보전관리지역, 산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 대한 규제가 많습니다.

8. 투자 포인트

* 자연환경: 괴산군의 청정 자연 속에서 전원생활이나 주말 주택 부지 등으로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 개발 가능성: 중단된 토목공사를 재개하거나 토지의 형질을 변경하는 등 계획에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 원상복구 의무 및 개발 규제 고려 필요)

* 지역 개발: 괴산읍 농촌중심지활성화 사업 등 지역 개발 계획은 본건 지역의 인프라 개선 및 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 시장 상황, 본건의 고유한 하자(토목공사 중단 및 원상복구 명령), 토지 이용 규제, 그리고 향후 예상되는 복구 및 개발 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본건은 명확한 하자 요인이 존재하므로, 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 신중하게 접근하는 것이 중요합니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 비용은 고려하지 않아도 됩니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.