나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5189 [1] 충청북도 증평군 증평읍 증평리 63 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 증평군 증평읍 증평리 <단군전> 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등이 소재하는

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형 평지로서, 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 침수위험지구(2023-04-21)(초중)<자연재해대책법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역(시가지중점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) : 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물로서,(사용승인일 : 2014.03.11외) 외 벽: 돌붙임 및 드라이비트 마감 등, 내 벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창 호: 새시창호 등임.

이용상태

기호(2-가) : 다가구주택으로 이용 중임.

설비내역

기호(2-가) : 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등임.

부합물 및 종물

후첨 <지적도 및 건물개황도> 참조 바람.

공부와의 차이

본건 기호(2-가)의 1층 공부상 용도는 ‘사무소’이나, 현황 ‘다가구주택’으로 이용중인 바, 본 감정평가에서는 이점을 고려하여 감정평가하오니, 업무진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2025타경5189 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 내율사새마을금고 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 증평군 증평읍 신교길 19 (증평리 63번지)

용도: 다가구주택 (총 11가구)

토지면적: 267.00㎡ (약 80.8평)

건물면적: 513.12㎡ (약 155.3평)

건물 제시외면적: 12.48㎡ (일괄매각 포함)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 918,900,040원

1.3. 건물 상세정보

건축구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물

사용승인일: 2014년 3월 11일

주요 마감: 외벽 - 돌붙임 및 드라이비트, 내벽 - 벽지도배 및 타일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 증평군 증평읍 증평리 "<단군전>" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

본건 토지는 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역), 비행안전제3구역(전술), 침수위험지구, 중점경관관리구역(시가지중점경관관리구역) 등 다양한 도시계획 및 법적 제한사항이 존재함.

2.5. 주변 혐오시설

제공된 정보 내에서 인근에 혐오시설에 대한 언급은 없었음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

총 13명의 임차인이 등재되어 있으며, 전 세입자들의 보증금 합계는 0원으로 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨. 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 확인되나, 일부 임차인의 경우 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등 주요 정보가 누락되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 김 (보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-03, 확정 2023-08-03, 배당 2025-12-12, 대항력 없음)

* 김 (보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-03, 확정 2023-01-04, 배당 2025-02-26, 대항력 없음)

* 김 (보증금 3,000,000원, 차임 330,000원, 전입/확정/배당 정보 미상, 대항력 없음)

* 서 (보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-10-12, 확정 2021-09-07, 배당 2025-12-19, 대항력 없음)

* 소 (보증금 3,000,000원, 차임 360,000원, 전입/확정/배당 정보 미상, 대항력 없음)

* 윤 (보증금 3,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2025-11-27, 확정 2026-01-06, 배당 2026-01-06, 대항력 없음)

* 윤 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2015-09-30, 확정/배당 정보 미상, 대항력 없음)

* 이 (보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-05-08, 확정 2018-05-08, 배당 2025-12-12, 대항력 없음)

* 이 (보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-12, 확정 2021-11-12, 배당 2025-12-24, 대항력 없음)

* 천 (보증금 42,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-11-24, 확정 2014-05-26, 배당 2025-12-01, 대항력 없음)

* 최 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-03-13, 확정/배당 정보 미상, 대항력 없음)

* 한국토지주택공사 (전대인) (보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-11-12, 확정 2024-11-04, 배당 2025-12-02, 대항력 없음)

* 홍 (전차인) (보증금 0원, 차임 131,666원, 전입 2024-11-12, 확정/배당 정보 미상, 대항력 없음)

3.2. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 토지 등기부상 을24 근저당권 (내율사새마을금고, 299,000,000원, 2013-06-07 접수) 및 건물 등기부상 을1 근저당권 (내율사새마을금고, 299,000,000원, 2014-03-18 접수)으로 파악됨.

매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 지상권, 주택임차권, 임의경매개시결정 등)가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

등기부채권 총액은 토지 299,000,000원, 건물 499,000,000원으로 파악되나, 이는 말소기준권리 외 채권 총액을 의미할 수 있음.

4. 상권분석

본 물건은 주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역에 위치하여, 상권 형성 측면에서 기본적인 수요를 기대할 수 있음. 다가구주택으로서 지역 주민들을 대상으로 한 소규모 근린생활시설과의 시너지 효과도 고려해 볼 수 있음.

5. 생활정보

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 기본적인 주거생활에 필요한 근린생활시설들이 인근에 소재할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 용도 불일치

건물감정평가요항표에 따르면, 본건 기호(2-가) 1층 공부상 용도는 '사무소'이나 현황은 '다가구주택'으로 이용 중임. 이는 추후 행정 절차나 재건축 시 문제가 될 수 있으므로, 입찰 전 추가 확인이 필요함.

6.2. 제시외 건물

건물 제시외면적 12.48㎡가 일괄매각에 포함되어 매각되므로, 관련 내용 및 관리 주체 등을 확인해야 함.

6.3. 법적 제한사항

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 침수위험지구, 중점경관관리구역 등 다수의 법적 제한사항이 존재하여 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음.

6.4. 임대관계 미상

토지 및 건물 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 임대차 현황에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있음 (단, 등기부 상 대항력 있는 임차인은 없음).

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 증평군에 위치한 다가구주택으로, 다수의 임차인이 거주 중이나 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됨. 비교적 최근에 신축된 건물이며, 토지와 건물 모두 일괄 매각 대상임. 다만, 1층 용도 불일치, 제시외 건물 포함, 다양한 법적 제한사항 존재, 임대관계 미상 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 철근콘크리트 구조의 신축(2014년) 다가구주택임.

* 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 부담할 보증금이 없음.

* 토지 및 건물 일괄매각으로 통합 관리가 용이함.

9. 예상 입찰가

본 건의 기준 감정가는 918,900,040원임. 본 물건의 잠재적 리스크 요인(용도 불일치, 법적 제한, 제시외 건물 포함 등)과 주변 시세, 향후 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 함. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 권유함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.