나이스옥션 법원경매 원주 2025타경2219 [1] 강원특별자치도 원주시 문막읍 건등리 1063-94 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 문막읍 건등리 소재 '호암전원주택단지' 내에 위치하고, 주위는 단독주택, 전원형주택, 주거나지 등이 혼재하는 전원형 주택지대로 제반주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 볼 때 대중교통사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) 좁고 긴형태의 완경사지로 도로 등, 일련번호(2) 부정형의 완경사지로 단독주택용 건부지, 일련번호(5),(7),(9) 세장형의 완경사지로 단독주택용 건부지, 일련번호(11),(14) 사다리형의 완경사지로 단독주택용 건부지, 일련번호(13) 사다리형의 완경사지인 주거나지로 일부 구축물(데크 및 방갈로 등)이 소재함.

인접 도로상태

일련번호(2),(5),(7),(9),(11),(13),(14) 남동측으로 노폭 약 4~5M 내외의 포장도로(일련번호(1))와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2),(5),(7) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 일련번호(9),(11),(13),(14) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

'평가의견' 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3),(4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건으로서, 외벽: 목재사이딩 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 등, 일련번호(6),(15) 철근콘크리트조 및 목구조 목조지붕틀 싱글잇기마감지붕 단층 건으로서, 외벽: 목재사이딩 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 등, 일련번호(8),(10),(12) 철근콘크리트조 및 목구조 목조지붕틀 싱글잇기마감지붕 2층 건으로서, 외벽: 목재사이딩 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건 전체 호암산장펜션으로서, 일련번호(3),(4) 각각 단독주택으로 동일, 지1 : 보일러실 등, 1층 : 거실, 주방, 욕실, 계단실, 데크, 다락방 등, 일련번호(6),(15) 각각 단독주택으로 동일, 지층 : 보일러실 등, 1층 : 방1, 욕실 등, 일련번호(8),(10,(12) 각각 단독주택으로 동일, 지층 : 보일러실 등, 1층 : 방1, 거실, 욕실 등, 2층 : 방1 등임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'평가의견' 참조.

공부와의 차이

'평가의견' 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

-일괄매각. 전체 호암산장펜션으로 이용.
-목록3,4 건축물대장상 사용승인일 기재없으나 2006.5.12.기준으로 평가
-목록13 지상 목조 구축물(데크 및 방갈로) 포함
-제시외 건물 ㄱ~ㅁ 포함
-목록15 연면적 등기부등본상 52.61㎡, 건축물대장상 52.67㎡로 상이
-인접한 제시외 토지(건등리1063-139)에 소재하는 관정을 통해 지하수를 공급받는 것으로 보이므로 매각 이후 사용가능 여부는 별도 확인바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 강원특별자치도 원주시 문막읍 건등리 1063-94에 소재하는 부동산 임의경매 물건으로, '호암산장펜션'으로 이용 중인 단독주택입니다.

* 사건번호: 원주지원 2025타경2219 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 문막읍 건등리 1063-94

* 용도: 단독주택 (호암산장펜션)

* 감정가: 1,820,586,480원

* 토지 면적: 4169.00㎡ (약 1261.42평)

* 건물 면적: 653.58㎡ (약 197.73평) (제시외 건물 면적 117.24㎡ 포함 시 총 770.82㎡)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 판OOO (판부농업협동조합)

* 주요 건물 정보:

* 건물(3),(4): 철근콘크리트구조, 1층. (사용승인일 미기재, 2006.05.12. 기준 평가)

* 건물(6),(15): 철근콘크리트구조 및 목구조, 단층. (사용승인일 2005.01.03.)

* 건물(8),(10),(12): 철근콘크리트구조 및 목구조, 2층. (사용승인일 2005.01.03.)

* 전체 건물은 호암산장펜션으로 이용 중이며, 개별 건물은 단독주택 형태로 이용됩니다.

* 특이사항:

* 전체 호암산장펜션으로 운영 중입니다.

* 목록13 지상 목조 구축물(데크 및 방갈로)이 포함되어 매각됩니다.

* 제시외 건물 ㉠~㉤이 포함되어 매각됩니다.

* 목록15 건물의 연면적이 등기부등본상 52.61㎡, 건축물대장상 52.67㎡로 상이합니다.

* 인접한 제시외 토지(건등리1063-139)에 소재하는 관정을 통해 지하수를 공급받는 것으로 보이므로, 매각 이후 사용 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

본 물건은 전원형 주택단지 내에 위치하며, 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 환경: 강원특별자치도 원주시 문막읍 건등리 소재 '호암전원주택단지' 내에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 전원형 주택, 주거나지 등이 혼재하는 전원형 주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태: 남동측으로 노폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접합되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리관계는 비교적 명확하며, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 말소 기준 권리: 2023년 11월 24일 접수된 판부농업협동조합의 근저당권 (등기부 을8)이 말소 기준 권리입니다.

* 총 등기부 채권 금액: 960,000,000원입니다.

* 주요 등기 사항 요약:

* 토지 등기부:

* 정재철 소유권 이전 (2004.05.13. 접수)

* 판부농업협동조합 근저당 (2023.11.24. 접수, 말소)

* 판부농업협동조합 임의경매 (2025.10.27. 접수, 말소)

* 건물 등기부:

* 정순이 소유권 보존 (2006.07.21. 접수)

* 판부농업협동조합 근저당 (2023.11.24. 접수, 말소)

* 판부농업협동조합 임의경매 (2025.10.27. 접수, 말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서상 별도로 명시된 인수 대상 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 및 휴양/관광 목적의 상권 특성을 가집니다.

* 본 물건은 전원형 주택단지 내에 위치한 '호암산장펜션'으로, 주거 기능과 더불어 관광 및 휴양 목적의 상권 특성을 지니고 있습니다.

* 주변은 단독주택 및 전원주택이 혼재하여 한적하고 쾌적한 자연환경을 제공합니다.

* 문막읍 소재로, 읍내의 배후 수요와 함께 인근 관광지와의 연계를 통한 관광객 유치 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 제공된 주변 빌라 및 다세대 주택 매매 정보(청담빌라A동, M타운하우스 등)는 본 펜션 물건과는 직접적인 비교 대상이 되기 어렵습니다. 본 건은 대규모 토지와 복합 건물을 포함하는 특수 물건이므로, 유사 펜션 거래 사례 또는 지역 내 대형 숙박시설 시세 분석이 보다 중요합니다.

5. 생활정보

주변의 생활 편의시설 및 환경에 대한 정보입니다.

* 교통 및 접근성: 차량을 이용한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 생활 편의시설: 문막읍 소재지로, 읍내의 기본적인 편의시설(마트, 병원, 금융기관, 관공서 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 물건지와의 상세 거리 및 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

* 주변 환경:

* 본 물건은 '호암전원주택단지' 내에 위치하여 쾌적한 전원 생활 환경을 제공합니다.

* 인근에 대규모 산업단지나 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않아, 조용하고 청정한 환경이 유지되고 있을 것으로 보입니다.

* 주변 자연환경으로는 산림 지역이 인접해 있어 자연 친화적인 여가 활동이 가능합니다.

* 원주시는 다양한 관광 자원과 문화 시설을 보유하고 있어, 이를 활용한 연계 관광 수요 창출도 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

투자를 결정하기 전에 반드시 확인해야 할 사항들입니다.

* 지하수 공급 문제:

* 본 건은 인접한 제시외 토지(건등리1063-139)에 소재하는 관정을 통해 지하수를 공급받는 것으로 추정됩니다.

* 매각 이후 해당 관정의 사용 가능 여부가 불확실하므로, 반드시 계약 체결 전 별도로 확인해야 합니다. 지하수 공급이 중단될 경우, 생활 및 영업 활동에 심각한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 관련 사항:

* 목록3,4 건물은 건축물대장상 사용승인일이 기재되어 있지 않으며, 2006년 5월 12일을 기준으로 평가되었습니다. 실제 사용승인일 및 건축 관련 법규 준수 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

* 목록15 건물의 연면적이 등기부등본(52.61㎡)과 건축물대장(52.67㎡)상 다소 상이하나, 이는 경미한 차이로 판단됩니다.

* 토지 이용 제한:

* 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역(전부제한), 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 이는 건축 및 토지 이용 행위에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

* 펜션 운영 리스크:

* 호암산장펜션으로서의 사업 운영에 따른 잠재적 리스크(시장 경쟁, 운영 효율성, 시설 유지보수, 법규 준수 등)를 충분히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전원형 펜션 사업체로서의 잠재력과 넓은 토지 면적을 가진 매력적인 물건입니다.

* 본 물건은 '호암산장펜션'이라는 고유의 사업체로서, 전원 속에서 휴양 및 관광 사업을 운영하고자 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 등기가 매각으로 소멸될 예정으로, 인수 부담이 없어 비교적 안전한 편입니다.

* 그러나 인접 토지 관정에 의존하는 지하수 공급 문제, 일부 건물의 사용승인일 미기재 등 확인이 필요한 사항이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 선행되어야 합니다.

* 펜션 사업 경험이 있거나, 사업 운영 계획이 명확한 투자자에게 더 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

본 건의 투자를 고려할 만한 주요 장점들입니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득하여 별도의 명도 절차 없이 즉시 활용 가능합니다.

* 호암산장펜션이라는 기존 운영 체계를 활용하여 안정적인 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적은 향후 시설 확장, 부대 시설 설치 등 추가적인 사업 확장 또는 가치 상승의 잠재력을 제공합니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리관계를 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 및 물건 분석을 통한 잠정적인 입찰가 제안입니다.

* 본 물건은 펜션이라는 특수 용도의 부동산이며, 제공된 주변의 빌라 및 다세대 주택 매매 정보는 본 건과 직접적인 비교 대상이 되기 어렵습니다. 유사한 규모와 용도의 펜션 매매 사례 자료가 충분히 확보되지 않아, 정확한 시세 분석에는 한계가 있음을 미리 밝힙니다.

* 감정가는 1,820,586,480원이며, 채무 총액은 960,000,000원입니다.

* 입찰가는 일반적으로 감정가의 80%~120% 수준에서 결정되지만, 본 건은 지하수 공급 문제 등 잠재적 리스크 요소를 신중히 고려하여 접근해야 합니다.

* 따라서, 현장 조사, 법률 및 행정 절차 검토, 유사 사례 분석 등을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 매우 중요합니다.

* (참고용) 잠정적인 입찰가 범위: 1,500,000,000원 ~ 1,700,000,000원.

* 이 예상 범위는 절대적인 기준이 아니며, 투자자의 위험 감수 수준, 자금 조달 능력, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.