나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20984 [1] 강원특별자치도 원주시 개운동 328-1 개운동원흥3차아파트 2동 15층1511호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 개운동 소재 "원주고등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택 등으로 이루어진 주거지역으로서 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건 내 제15층 제1511호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임. 창호 : 알루미늄샷시/PVC샷시 이중창.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생시설 및 급배수 시설 되어 있으며, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방시설, 지상 및 지하주차시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 동하향 완경사지이며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20984 (1)

물건소재지: 강원특별자치도 원주시 개운동 328-1 개운동원흥3차아파트 2동 15층1511호

용도: 아파트

감정평가액: 91,000,000원

토지면적: 22.78㎡ (약 6.89평)

건물면적: 59.90㎡ (약 18.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOO

1.1. 1. 아파트 정보

아파트명: 원흥3차아파트

사용승인일: 1993년 11월 18일

총층수: 15층

해당층수: 15층

전용면적: 59.90㎡ (약 18.12평)

분양면적: 최근 매매 정보의 공급면적(excluUseAr)은 96.21㎡(약 29.10평) 또는 84.261㎡(약 25.49평) 수준으로 나타나, 해당 물건의 전용면적 대비 약 1.4~1.6배 수준으로 파악됩니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 개운동 소재 "원주고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 단독주택 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

1.2. 2. 교통상황

단지 내 도로시설이 갖추어져 있으며, 차량의 출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 3. 주변 시설

* 교육시설: 원주고등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 도보 거리 내에 마트, 병원, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변으로 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

을3 근저당권 (농업협동조합중앙회, 2007-11-22 접수, 25,680,000원) 이 말소기준권리입니다.

1.3. 2. 권리 요약

* 등기부채권 총액: 71,599,222원 (근저당 2건, 가압류 1건, 임의경매 1건)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 명시된 사항 없음. (단, 물건명세서에 '지상권개요' 언급 있으나, 등기부상 지상권 내역은 확인되지 않음)

* 주요 등기 내역:

* 소유권 이전: 백억수 (1993-12-02), 송우식 (2007-11-22)

* 근저당: 농업협동조합중앙회 (2007-11-22, 말소기준권리), 한국스탠다드차타드은행 (2018-11-28, 말소)

* 가압류: 삼성카드 (2022-05-11, 말소)

* 임의경매: 한국스탠다드차타드은행 (2025-10-28, 말소, 본건 경매 사건)

1.3. 3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보: 임대관계 미상.

* 주의사항: 임대관계가 미상인 점은 잠재적 위험 요소가 될 수 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역 특성

본건은 조용한 주거지역에 위치하며, 아파트와 단독주택 밀집 지역입니다. 주변에 상업시설보다는 주거 편의시설이 발달한 지역입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주거 및 생활 편의

* 아파트 단지 정보: 총 3개 동, 272세대로 구성되어 있으며, 단지 내 관리사무소, 노인정, 커뮤니티 공간 등이 있습니다.

* 주차 시설: 총 80대 주차 가능 (지상 5대, 지하 8대).

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 15층에 위치하며, 외벽 및 내벽 마감 상태는 양호한 편입니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 소방, 승강기, 도시가스 개별난방, 주차 시설 등이 완비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 건물 노후화

1993년 사용승인된 아파트로, 약 30년 이상의 노후화가 진행된 점은 유지보수 비용 발생 가능성을 시사합니다.

1.6. 2. 임대 관계 미확인

등기부상 인수되는 임차권은 없으나, 임대관계가 미상인 점은 계약 관계의 불확실성을 내포하고 있어 주의가 필요합니다.

1.6. 3. 지역 개발 제한

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한) 등의 용도지역 및 지구제한이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 원주시 개운동의 주거 지역 내에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 경매로 인한 권리관계는 대부분 말소될 예정이어서 권리 분석 상 큰 위험은 없어 보입니다. 다만, 30년 이상의 건물 노후화와 임대관계 미확인 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소 예정으로, 낙찰 후 권리 행사에 대한 부담이 적습니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 및 주거 편의시설 접근성이 좋아 실거주 목적에 적합합니다.

* 역세권 잠재력: 향후 지역 개발 또는 교통망 확충 시 가격 상승 여력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가 91,000,000원을 기준으로, 최근 2026년 3월~4월 거래된 유사 아파트(원흥3차아파트)의 매매가(100,000,000원 ~ 140,000,000원) 및 본건의 면적(59.90㎡)과 층수(15층)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

전용면적 59.90㎡(약 18.12평)을 기준으로, 최근 거래된 면적 84.261㎡(약 25.49평)이 100,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 잠재적 가치는 약 71,080,000원에서 87,060,000원 사이로 추정할 수 있습니다. 그러나 15층이라는 층수 이점과 시장 상황을 고려하여, 감정가 대비 100%~105% 수준인 95,000,000원 내외를 예상 입찰가로 제시합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 주변 시세 변동, 경쟁 물건 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.