나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경2558 [1] 강원특별자치도 춘천시 남산면 광판리 587-3 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 남산면 광판리 소재 "광판중학교" 북동측 인근에 위치하며 인근은 학교, 농경지 등이 소재하는 농경지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을 고려할때 대 중교통 여건은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복2차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역,개발행위허가제한지역(2025-01-09),가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절 대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상 및 건물에 "지적 및 건물개황도 및 "사진용지"와 같이 설치 및 이동 등이 어 려운 제시외물건(기호㉠~㉥)은 개략적 실측면적으로 사정하고 그 구조 및 용도, 사용자재, 관리상태 등을 감안하여 각 제시외물건으로 평가(관찰감가)하였으며, 이동 및 해체·설치 등 이 비교적 용이한 타인소유 제시외물건(기호㉦, 경량철골조 버스정류장)는 별도의 제시외물 건으로 평가하지 아니하였으니, 경매진행 시 제시외물건에 대한 소유권 관계 및 제반 사항등에 대한 재확인을 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(2)의 토지 지상에 소재하는 조경수 등은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가 하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬 등 마감, 내벽 : 판넬 등 마감, 창호 : 새시 창호 등 마감, (부속건물) 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬 등 마감, 내벽 : 벽지도 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

제1종근린생활시설(소매점) 및 관리사로 이용중입니다.

설비내역

난방설비 되어 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 토지 지상 및 건물에 "지적 및 건물개황도 및 "사진용지"와 같이 설치 및 이동 등이 어 려운 제시외물건(기호㉠~㉥)은 개략적 실측면적으로 사정하고 그 구조 및 용도, 사용자재, 관리상태 등을 감안하여 각 제시외물건으로 평가(관찰감가)하였으며, 이동 및 해체·설치 등이 비교적 용이한 타인소유 제시외물건(기호㉦, 경량철골조 버스정류장)는 별도의 제시외물 건으로 평가하지 아니하였으니, 경매진행 시 제시외물건에 대한 소유권 관계 및 제반 사항 등에 대한 재확인을 바랍니다.

공부와의 차이

본건 기호(1)의 건물은 등기사항전부증명서 상 "농기계 수리시설(작업장)"으로 표시 되어 있으나, 일반건축물대장 상 2010.11.11. 일자로 "농기계수리시설(작업장) "99.0㎡를 "마을 공동구판장" 99.0㎡으로 표시변경, 2021.07.15. 일자로 "마을골동구판장" 99.0㎡를 "소매 점" 99.0㎡으로 용도변경 되었으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1)은 현장 조사시 폐문 부재로 동류형 제1종근린생활시설(소매점 등) 내부개황도 및 탐문 조사된 사항을 근거로 작성하였으며, 일반적인 관리상태를 기준으로 평가하였습니 다.

물건 비고

- 일괄매각(설치 및 이동 등이 어려운 제시외 물건 ㉠~㉥ 포함)
- 목록1. 등기사항증명서상 "농기계수리시설(작업장)"이나 일반건축물대장상 "마을공동구판장", "소매점"으로 각 용도변경되었으니 별도 확인 요망
- 타인소유 제시외물건(감정평가서상 ㉦, 경량철골조 버스정류장) 평가 및 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경2558 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 춘천시 남산면 광판리 587-3

* 토지면적: 660.00㎡ (약 199.65평)

* 건물면적: 164.70㎡ (약 49.82평)

* 건물 제시외면적 (일괄매각 포함): 119.02㎡

* 용도: 판매시설 (건축물대장상 '마을공동구판장', '소매점'으로 용도변경 이력 있음. 등기사항증명서상 '농기계수리시설(작업장)'으로 표기. 실제 이용 현황 별도 확인 필요)

* 감정가: 231,207,340원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남산OOOOOOO (등기부상 남산농업협동조합으로 확인됨)

1.2. 특이사항

* 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있음. 이는 춘천 기업혁신파크 조성사업과 관련이 있으며, 해당 지역 내 개발 행위에 대한 제한이 있음을 의미합니다.

* 일괄매각으로, 설치 및 이동이 어려운 제시외 물건 ㉠~㉥가 포함됩니다.

* 건물의 등기사항증명서상 용도(농기계수리시설)와 일반건축물대장상 용도(마을공동구판장, 소매점)가 다르므로, 경매 진행 시 별도 확인이 필요합니다.

* 타인 소유 제시외 물건(경량철골조 버스정류장, 기호 ㉦)은 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 강원특별자치도 춘천시 남산면 광판리 소재 "광판중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 학교와 농경지 등이 소재하는 농경지대로 이루어져 있어, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 춘천 기업혁신파크 조성사업 예정 지역과 인접해 있으며, 이는 향후 지역 발전에 영향을 줄 수 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

* 인근에 버스정류장이 있으나, 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 농림지역

* 제한사항: 개발행위허가제한지역(2025-01-09), 가축사육제한구역(2024-12-12), 상대보호구역, 절대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

* 토지 형태 및 이용 상태: 사다리형 평지의 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 2021년 8월 2일 접수된 남산농업협동조합의 근저당권 (을10).

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 등기부채권 총액 (말소 예정): 137,352,745원.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 대항력 있는 임차인: 현재 파악된 대항력 있는 임차인은 없습니다. 그러나 임대차 관계는 별도로 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

* 본건 건물은 일반건축물대장상 '마을공동구판장', '소매점'으로 용도 변경된 이력이 있으며, 현재 제1종근린생활시설(소매점) 및 관리사로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 다만, 등기사항증명서상 '농기계수리시설(작업장)'으로 표기되어 있어, 실제 이용 현황과 공부상 내용 간 차이가 존재합니다. 경매 진행 시 이 부분에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

4.2. 주변 상권 특성

* 본 물건은 농경지대와 학교가 인접한 지역에 위치하며, 춘천 기업혁신파크 조성사업 예정지와도 가까워 향후 지역 개발에 따른 상권 변화 가능성이 있습니다.

* 주변에 학교(광판중학교, 남산초등학교 등)가 있어 학생 및 관련 종사자 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 인근에 광판중학교, 남산초등학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 기반 시설

* 주변이 농경지대이므로 대규모 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 차량 접근성은 양호한 편이며, 도로망을 통한 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한지역

* 본 물건은 춘천 기업혁신파크 조성사업 예정지에 포함되어 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있습니다. 이로 인해 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이

* 건축물대장상 '마을공동구판장', '소매점'으로, 등기사항증명서상 '농기계수리시설(작업장)'으로 표기된 점은 경매 낙찰 후 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 반드시 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

* 농림지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 추가적인 제한이 있습니다.

6.4. 타인 소유 제시외 물건

* 경량철골조 버스정류장(기호 ㉦)은 매각에서 제외되었으므로, 낙찰 후 소유권 관련 분쟁의 소지가 없는지 재확인해야 합니다.

6.5. 혐오시설

* 제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 물건지 인근에서 특별히 지적될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 춘천시 남산면에 위치한 토지와 건물의 일괄 매각 물건으로, 감정가는 231,207,340원입니다. 현재 토지는 주상용 건부지로 이용 중이며, 건물은 제1종근린생활시설(소매점) 등 다양한 용도로 공부상 표기 및 변경 이력이 있어 정확한 확인이 요구됩니다. 주변은 농경지대와 학교가 혼재되어 있으며, 대규모 개발 사업(기업혁신파크) 예정 지역에 인접해 있어 향후 잠재적 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다.

하지만, 개발행위허가제한지역, 토지거래계약허가구역 등 토지 이용에 대한 다수의 제한 사항이 존재하며, 공부상의 용도와 실제 이용 현황 간의 차이, 타인 소유 제시외 물건 등은 투자를 결정하기 전에 반드시 확인해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 따라서 본 물건에 대한 투자는 이러한 제약 사항과 개발 가능성을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 취득할 수 있는 기회입니다.

* 향후 춘천 기업혁신파크 조성사업의 진행에 따라 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 주변에 학교 시설이 위치하여 특정 수요층을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 주의: 본 예상 입찰가는 제공된 감정가, 권리 분석, 현장 조사 정보 등을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 개별적인 분석 결과 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 투자의 최종 결정은 본인의 책임 하에 신중하게 이루어져야 합니다.

* 인수되는 보증금: 0원.

* 고려사항:

* 감정가: 231,207,340원

* 개발행위허가제한지역, 토지거래계약허가구역 등 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 건물의 공부상 용도와 실제 이용 현황 간 차이가 있어 명확한 확인이 필요합니다.

* 춘천 기업혁신파크 사업의 진행 방향 및 성공 여부에 따라 부동산 가치 변동 가능성이 있습니다.

* 보수적 제안:

상기 고려사항들을 종합적으로 감안할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 95% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

약 185,000,000원 ~ 219,000,000원 범위 내에서, 현장 조사 결과 및 예상되는 개발 이익, 위험 요인 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.