나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53574 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1422-20 행복한빌 에이동 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위환경은 교육시설 및 연립,다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 등이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건내 제 4층 제402호로서 외벽: 돌붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창호: 하이샤시등 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비에 의한 난방설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현황 '다세대주택' 건부지임.

인접 도로상태등

대상물건은 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(초당초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성 장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2026-08-20)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2026.8.26~2027.08.25)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 송윤석의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 4. 21.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53574 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1422-20 행복한빌 에이동 402호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 제 4층 제402호

준공년월: 2010년 11월

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 190,000,000원

토지면적: 30.57㎡ (약 9.25평)

토지지분: 30.57㎡ (약 9.25평)

건물면적: 61.83㎡ (약 18.70평)

건물지분: 61.83㎡ (약 18.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 환경은 교육시설, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(초당초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026-08-20)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 지정기간: 2026.8.26~2027.08.25)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 10월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을12)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 송윤석의 승계인)

보증금: 188,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 09월 26일

확정일자: 2022년 08월 19일

배당신고일자: 2024년 10월 07일

대항력: 없음 (신청 채권자의 확약서 제출로 대항력 포기)

3.3. 인수되는 권리 여부

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 신청 채권자인 주택도시보증공사가 임차권자 송윤석의 승계인으로서, 임차인이 대항력을 포기하고 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구하지 않겠다는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 용도

대상 물건 인근에는 초당초등학교 등 교육시설과 다수의 연립, 다세대 주택, 그리고 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 지역의 특성을 지니고 있습니다.

4.2. 최근 거래 사례

최근 2026년 7월, 유사 면적 및 층수의 다세대주택 거래 사례가 있습니다.

- 2026년 7월 8일 거래된 66.65㎡, 4층 건물이 268,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월 1일 거래된 71.52㎡, 3층 건물이 249,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월 1일 거래된 59.83㎡, 1층 건물이 105,000,000원에 거래되었습니다. (2001년 준공 건물)

5. 생활정보

5.1. 교육시설

대상 물건은 초당초등학교와 인접하여 교육환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설

주거 밀집 지역으로 기본적인 근린생활시설 이용이 가능하며, 단지 내 주차 시설이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

특별히 확인된 혐오시설이나 법적 제한 사항은 없으나, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

6.2. 시장 리스크

감정평가액(190,000,000원) 대비 최근 실거래가(249,000,000원 ~ 268,000,000원)가 높게 형성되어 있어, 입찰 시 감정가보다 높은 금액으로 결정될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 특히, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 큰 장점입니다. 건물 준공 연차(2010년)를 고려하더라도, 최근 실거래가 수준을 감안할 때 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 임차인의 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 초등학교 인근의 양호한 주거 입지.

* 최근 실거래가 대비 감정평가액의 상대적 저평가 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 190,000,000원과 최근 실거래가, 그리고 인수 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 200,000,000원에서 220,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.