나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53570 [1] 경기도 광명시 하안동 651 주공아파트 402동 8층808호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 하안동 소재 "하안초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트 밀집지대로 형성되어 있고 인근에 각급학교 및 근린생활시설등이 소재함.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 대중교통여건 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 철근콘크지붕 15층 아파트 내 8층 808호로서 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지도배, 타일붙임등 마감 창호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참고)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(중앙난방), 도시가스설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 광평수 평지로서 일단의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 정비되어 있고 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(구역계 외), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역(2024-03-18), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 상대 보호구역(예원유치원해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (하안초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한마음 유치원해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(혜성유치원해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(하안3,4단지)<도시 및 주거환경 정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강 수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 공동주택건설용지, 토지거래계약에 관한허가구역(광명시 소재 아파트, 2025.10.21.~2026.12.31./국토교통부 제2025-1219호), 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53570 (1)

소재지: 경기도 광명시 하안동 651 주공아파트 402동 8층808호

용도: 아파트

감정가: 450,000,000원

토지면적: 30.50㎡ (약 9.23평)

토지지분: 30.5㎡ (약 9.23평)

건물면적: 45.77㎡ (약 13.84평)

건물지분: 45.77㎡ (약 13.84평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 키움저축은행

건축물 현황:

아파트명: 하안주공4단지

동/호수: 402동 808호

층: 8층 / 15층

사용승인일: 1989년 10월 10일

전용면적: 45.77㎡ (약 13.84평)

총 연면적 (단지): 99,182.35㎡

세대수 (단지): 1,346세대

2. 입지조건

주위환경: 경기도 광명시 하안동 소재 "하안초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 밀집지대로 형성되어 있고 각급 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황: 본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건이 무난합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 개발행위허가제한구역, 지구단위계획구역(2024-03-18), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 상대 보호구역(예원유치원, 하안초등학교, 한마음유치원, 혜성유치원), 정비구역(하안3,4단지), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 공동주택건설용지, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.21.~2026.12.31./외국인 주택 취득 시 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

권리분석 결과, 본건에는 선순위 임차인이 존재합니다.

임차인 현황:

임차인: 이경희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019년 11월 1일

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 있음

비고: 임대관계 미상.

임차인 이경희 씨는 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상으로 기재되어 있더라도 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

말소기준권리: 2022년 6월 14일자 키움저축은행 근저당권 (말소 예정)

총 등기부채권액: 543,600,000원

4. 상권분석

단지는 아파트 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다수의 각급 학교와 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

최근 실거래가 정보(2026년 기준):

45. 77㎡ (약 13.84평), 1층: 525,000,000원 (2026.06.02)

59. 39㎡ (약 18평), 4층: 700,000,000원 (2026.04.25)

58. 01㎡ (약 17.5평), 9층: 835,000,000원 (2026.07.10)

최근 전월세 정보(2026년 기준):

45. 9㎡ (약 13.88평), 15층: 보증금 210,000,000원, 월세 0원 (2026.05.14)

58. 01㎡ (약 17.5평), 13층: 보증금 300,000,000원, 월세 0원 (2026.05.15)

45. 9㎡ (약 13.88평), 10층: 보증금 10,000,000원, 월세 850,000원 (2026.05.12)

5. 생활정보

교육: 하안초등학교, 예원유치원, 한마음유치원, 혜성유치원 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

교통: 차량 접근성이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(이경희) 존재: 전입일자(2019.11.01)가 말소기준권리(2022.06.14)보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

개발행위허가제한구역 및 정비구역 지정: 해당 지역은 개발행위가 제한되거나 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발·재건축 가능성과 함께 개발에 따른 규제가 있을 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역: 2025년 10월 21일부터 2026년 12월 31일까지 토지 거래 시 허가가 필요합니다.

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역: 환경 관련 규제가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광명시 하안동의 대표적인 아파트 단지 내에 위치하며, 쾌적한 주거 환경과 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

특히, 인근 학교 및 근린시설과의 접근성이 뛰어나며 대중교통 이용 또한 편리합니다.

권리 분석상 가장 주의해야 할 점은 대항력 있는 임차인 이경희 씨의 존재입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담이 없을 가능성이 높으나, 임대 관계가 미상이고 금액이 0원으로 기재된 점으로 미루어 볼 때, 실제 인수 부담이 있는지에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

지역 자체적으로 개발행위허가제한구역 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발·재건축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 관련 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 환경과 잘 갖춰진 생활 인프라: 하안동은 오랫동안 형성된 주거 지역으로, 주민들의 정주 만족도가 높습니다.

향후 개발 가능성: 정비구역 지정 및 개발행위허가제한구역 지정은 향후 재개발·재건축을 통한 가치 상승의 기대감을 높입니다.

대항력 있는 임차인 보증금 부담 미발생 시: 임차인 이경희 씨의 보증금 0원 거래가 사실로 확인된다면, 명도 및 인수 부담이 현저히 줄어들어 투자 수익률을 높일 수 있습니다.

시세 대비 합리적인 감정가: 최근 실거래가와 비교 시, 감정가가 시세보다 높지 않아 낙찰 후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 450,000,000원

면적: 건물 45.77㎡ (약 13.84평), 토지 30.50㎡ (약 9.23평)

최근 실거래가 분석 (2026년 기준):

45. 77㎡ (약 13.84평) 면적의 2026년 6월 2일 거래가는 525,000,000원입니다.

분석:

본건의 감정가 450,000,000원은 최근 실거래가 525,000,000원보다 약 14% 낮습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 0원으로 확실시된다면, 낙찰가는 525,000,000원에 근접하거나 그 이상으로 제시될 가능성이 있습니다.

하지만 경매 특성상 보수적인 접근이 필요하며, 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁률을 고려해야 합니다.

안정적인 투자를 위해, 최근 실거래가 52,500만원을 기준으로 하되, 보수적으로 접근하여 530,000,000원에서 540,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (이는 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에 산정된 금액입니다.)

최소 입찰가(감정가의 70%)는 315,000,000원이지만, 시세 반영 시 이보다 훨씬 높게 결정될 것으로 예상됩니다.

따라서, 530,000,000원 ~ 540,000,000원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.