나이스옥션 법원경매 평택 2025타경896 [1] 경기도 평택시 동삭동 941 더샵지제역센트럴파크3블럭 301동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비단길 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 "평택모산초등학교" 북동측 인근에 소재하며 주위는 아파트단지 및 근린생활시설등이 혼재함.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 21층 아파트 중 2층 204호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감등. 창호 : 샷시창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임. (기준시점 현재 지적미정리 상태임.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 기준시점 현재 "대지권" 미등기 상태임.

물건 비고

대지권 미등기상태이며 대지권취득 유무는 불분명함. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경기도 평택시 동삭동 941번지에 위치한 '더샵지제역센트럴파크3블럭 301동 2층 204호' 아파트입니다. 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 평택모산초등학교 북동측 인근에 소재하고 있습니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

건물 전용 면적은 74.99㎡이며, 이는 약 22.69평에 해당합니다. 토지 면적은 0.00㎡로, 건물과 토지가 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 경매 정보

본 경매는 부동산 임의경매로, 사건번호는 평택지원 2025타경896 (1)입니다. 감정가는 400,000,000원이며, 채권자는 윤 입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 동삭동에 위치한 '더샵지제역센트럴파크3블럭' 단지 내에 속합니다. 단지 주변으로는 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 주거 생활에 편리한 환경을 갖추고 있습니다. 특히 평택모산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

단지까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. SRT 평택지제역이 약 1.5km 거리에 있어 수도권 접근성이 우수합니다.

2.3. 생활 편의 시설

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 또한, 모산골평화공원, 평택시립세교도서관 등이 인근에 위치하여 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부등본상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 동삭센토피아지역주택조합 (2020-10-22)

* 소유권이전: 정현권 (2020-10-22, 매매)

* 근저당권 (말소기준권리): 수협은행 (206,800,000원, 2020-10-22)

* 근저당권: 윤송원 (225,000,000원, 2021-09-01, 말소)

* 임의경매개시결정: 윤송원 (170,660,000원, 2025-10-22, 말소)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

등기부상 을1 근저당권(수협은행)이 말소기준권리가 됩니다. 본 경매 절차가 정상적으로 진행될 경우, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 별도의 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 431,800,000원 (수협은행 근저당 206,800,000원 + 윤송원 근저당 225,000,000원)으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인 현황은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 그러나 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 있는지, 보증금이나 차임 등 상세 내역은 확인되지 않은 상태입니다. 임대차 관계가 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 단지 및 건물 정보

4.1. 단지 개요

본 물건이 속한 '더샵지제역센트럴파크3블럭'은 포스코건설이 시공했으며, 총 17개동, 1,280세대로 이루어진 대단지 아파트입니다. 2021년 7월 12일에 사용승인이 완료되어 비교적 신축급에 해당합니다.

4.2. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 구조로, 21층 건물 중 2층에 위치한 204호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기, 주차장 등이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대지권 미등기

본 물건의 가장 큰 리스크 요인은 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다. 이는 아파트 소유자가 전유부분(건물)에 대한 소유권은 가지고 있으나, 대지(토지)에 대한 소유권 등기가 분리되어 이루어지지 않았음을 의미합니다. 이로 인해 대지권 취득 유무가 불분명하며, 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 주의사항에 '최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨'이라고 명시되어 있어, 경매 절차에서 이에 대한 고려는 이루어진 것으로 보입니다. 하지만 대지권 확보 과정에서 추가적인 비용이나 법적 절차가 발생할 수 있습니다. (관련하여 평택시 동삭동 일부 아파트에서 대지권 미등기로 인한 입주민들의 재산권 행사 제약 사례가 언론에 보도된 바 있습니다.)

5.2. 토지 이용 계획

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 다만, 기준 시점 현재 지적 미정리 상태임을 유의해야 합니다.

5.3. 임대차 관계 미상

앞서 권리분석에서 언급했듯이, 임차인의 보증금 및 차임이 미상입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계를 현장 조사 등을 통해 반드시 확인해야 하며, 미상의 임대차 관계는 잠재적 위험 요인이 될 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 준공된 대단지 아파트로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 그러나 '대지권 미등기'라는 중대한 하자 사항이 존재하여, 이는 낙찰 후 재산권 행사 및 소유권 확보에 상당한 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크입니다. 이 부분에 대한 정확한 이해와 법적 검토가 필수적입니다. 임대차 관계가 미상이라는 점 또한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 최근 준공된 신축급 대단지 아파트 (2021년 사용승인).

* 평택모산초등학교 인근으로 교육 환경 양호.

* 차량 및 대중교통 접근성이 우수하며, SRT 평택지제역 이용 용이.

* 주변 근린시설 및 공원이 인접하여 생활 편의 및 쾌적성 확보.

8. 예상 입찰가

본 물건은 '대지권 미등기'라는 중대한 리스크를 안고 있으므로, 입찰 시 매우 신중한 접근이 필요합니다. 감정가 400,000,000원에서 보수적으로 접근하되, 대지권 미확보로 인한 추가 비용 및 시간 소요, 권리 관계 불명확성 등을 충분히 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 시세를 참고하여, 리스크 프리미엄을 충분히 반영한 가격으로 접근할 것을 권장합니다. (예: 감정가의 70~80% 범위 또는 그 이하로 신중하게 검토)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.