나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42782 [1] 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "지하철1호선 송탄역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 주상복합 및 아파트등이 소재하는 지역으로서 제반 환경은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장 및 송탄역(지하철1호선)등이 소재하 는 등 제반교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상13층 건물내 제6층 제603호 로서, 외벽:석재붙임마감등. 내벽:벽지도배,타일붙임마감등. 창호:샷시창호마감등임.

이용상태

아파트(원룸형도시형생활주택)로 이용중임. ※내부구조 및 상태등은 재확인이 요구됨.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장시설등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 소로의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

신장동 238-20, 238-21:일반상업지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 구역), 관광특구(송탄), 상대보호구역(송신초교), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음 대책구역제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25, 국토부공고 제2025-1058 호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임. 신장동238-18:일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 관광특구(송탄), 상대보호구 역(송신초교), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에 관한허가구역(25.8.26~26.8.25, 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주 택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2."감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 평택지원 2025타경42782 (1)

소재지: 경기도 평택시 신장동 238-20, 대준블루온3 6층 603호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 216,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 및 토지 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 8.20㎡ (약 2.48평)

토지지분: 8.197199999999999㎡ (약 2.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

건물지분: 29.848㎡ (약 9.03평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물대장 요약:

- 건물명: 대준블루온3

- 사용승인일: 2017년 11월 06일

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

- 층수: 지하 2층, 지상 13층 (본건 6층)

- 총 세대수: 90세대 (해당 동 기준 14세대)

- 건폐율/용적률: 61.47% / 571.34%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 신장동에 소재하며, 지하철 1호선 송탄역 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 주상복합 및 아파트 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다.

지하철 1호선 송탄역이 도보 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 3월 10일 접수된 김해경 외 3명 근저당(200,000,000원)입니다.

본 경매 개시결정 등기(2025타경42782)는 해당 근저당보다 후순위로, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (양현식)

보증금: 220,000,000원

전입일자: 2022년 5월 6일

확정일자: 2022년 4월 14일

임차권 등기 및 배당신고일자: 2024년 5월 21일

중요 사항:

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금 우선변제권자로서 배당금을 수령하고, 잔여금액에 대한 대항력을 포기하는 내용의 대항력 포기서를 제출하였습니다.

이에 따라 매수인은 임차인의 보증금 220,000,000원을 인수할 의무가 없으며, 임차권등기는 말소될 예정입니다.

3.3. 특이사항 및 권리관계 요약

본건은 HUG가 임차인으로 존재하나, 대항력 및 잔존 보증금 반환 청구권을 포기함에 따라 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

모든 인수 부담 없는 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 신장동 일대는 송탄역을 중심으로 상업시설과 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

근린생활시설 및 다양한 편의시설의 접근성이 양호한 지역으로 볼 수 있습니다.

4.2. 상업 시설 접근성

주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

도시형생활주택 (원룸형)의 특성상, 역세권 및 상업지구 인접은 잠재적 임차 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

송탄역 주변의 상업지역에 위치하여 은행, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

(구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 입지 특성상 충분히 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.)

5.2. 주거 환경

주변이 주거 및 상업 복합 지역으로, 일반적인 도시 주거 환경을 제공합니다.

건물 자체는 2017년 준공으로 비교적 신축에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 규제

본건 토지는 아래와 같은 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

- 일반상업지역

- 소로2류(폭 8m~10m) 접합

- 가축사육제한구역

- 관광특구(송탄)

- 상대보호구역(송신초교)

- 비행안전제5구역(전술)

- 군용비행장 소음 대책구역 제3종구역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26~26.8.25, 외국인/외국법인/단체가 주택 취득 시)

특히, 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역은 항공기 소음 발생 가능성 및 비행 안전과 관련된 규제가 적용될 수 있습니다. 외국인 토지거래 허가구역은 해당되는 경우 매수 시 허가를 받아야 합니다.

6.2. 기타 고려사항

제공된 JSON 정보에 따르면, 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매가 정보는 있으나, 본건이 속한 '대준블루온3' 아파트 단지의 최근 실거래가 정보는 부족하며, 제시된 일부 가격 정보(2,600만원, 5,000만원)는 해당 면적 및 연식 대비 현저히 낮아 신뢰하기 어렵습니다. 따라서 정확한 시세 판단을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 면밀한 시세 분석이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 송탄역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권 입지를 바탕으로 교통이 편리하고 주변 생활 편의시설 이용이 용이한 장점을 가지고 있습니다.

무엇보다 임차인인 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기함에 따라 매수인이 인수해야 할 보증금이나 기타 권리상의 부담이 없어 명도 및 권리 관계가 비교적 명확하다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 군사시설 관련 구역 및 소음대책구역으로 지정되어 있어 소음 및 고도 제한 등 일부 제약이 있을 수 있으며, 외국인 토지거래 허가구역이라는 점도 고려해야 합니다.

제공된 주변 시세 자료의 신뢰도가 낮아 정확한 가치 판단에 어려움이 있으나, 시세 재확인 후 접근한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

- 송탄역 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력 기대

- HUG의 대항력 포기로 명도 부담 및 권리 인수 부담 제로

- 비교적 신축(2017년 준공)의 소형 주거 상품으로 1인 가구 임대 수요 확보 용이

- 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 및 임대 수익 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적대의 신뢰할 만한 실거래가 및 시세 정보가 부족합니다.

특히, JSON 데이터에 포함된 일부 매매가 정보(2,600만원, 5,000만원)는 현실적인 시세로 보기 어렵습니다.

JSON 데이터 중 72.56㎡ 면적이 11,000만원에 거래된 기록이 있으나, 이는 면적이 2배 이상 차이 나는 물건으로 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

본건(29.85㎡, 약 9.03평)은 도시형생활주택 원룸형으로, 일반적인 소형 주거 상품의 경우 면적당 단가가 높게 형성되는 경향이 있습니다.

제공된 시세 정보만으로는 정확한 시세 파악이 매우 어려우며, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 주변 단지의 최근 6개월 이내 실거래가, 유사 면적의 전월세 시세, 현장 조사를 통한 면밀한 시세 조사가 선행되어야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 216,000,000원입니다.

현재 제시된 시세 정보로는 감정가 대비 적정 시세를 판단하기 어려운 상황입니다.

가장 현실적인 시세로 추정할 수 있는 72.56㎡, 11,000만원 거래를 기준으로 면적당 단가를 역산하면 약 151.6만원/㎡입니다. 본건(29.85㎡)에 이 단가를 적용하면 약 4,556만원이 나오는데, 이는 소형 평수의 시세 형성과는 괴리가 큽니다.

보수적으로, 현재 신축 원룸형 도시형생활주택의 평당 단가를 500만원~700만원 수준으로 가정하여 추정해 볼 수 있습니다.

- 29.85㎡ * 500만원/㎡ = 149,250,000원

- 29.85㎡ * 700만원/㎡ = 208,950,000원

이에 따라 시세는 1억 5천만원에서 2억 1천만원 사이로 추정해 볼 수 있으나, 이는 단순 추정치일 뿐이며 정확한 시세 조사가 필요합니다.

매수인의 실질적인 위험 부담이 없음을 고려하여, 시장 상황 및 정확한 시세 조사를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

권장 입찰가 범위:

150,000,000원 ~ 180,000,000원 (단, 이는 현재 시세 판단의 불확실성을 내포하고 있으며, 반드시 현장 조사 및 시세 재확인 후 조정 필요)

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 제한적인 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 반드시 최신 시세 및 권리 관계를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.