나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53224 [1] 경기도 광주시 쌍령동 52-45 블루하임 비동 2층 301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 쌍령동 소재 "쌍령교앞교차로" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사)지붕 4층 중 제2층 제301호로서, 외벽: 치장벽돌조 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창호: 샷시 이중창임.

이용상태

연립주택으로 이용중임. 후첨 "건물개황도" 참조.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 서측 일부가 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53224 (1)

소재지: 경기도 광주시 쌍령동 52-45 블루하임 비동 2층 301호

건물명: 블루하임

동/호수: 비동 2층 301호

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

용도: 연립주택

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사)지붕 4층 중 제2층 제301호

준공연월: 2015년 7월 30일

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 209,000,000원

토지 면적: 97.80㎡ (약 29.6평)

건물 면적: 59.77㎡ (약 18.1평)

토지 지분: 97.8㎡ (약 29.6평)

건물 지분: 59.77㎡ (약 18.1평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 광주시 쌍령동 소재 "쌍령교앞교차로" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통인 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 대상 용도는 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2021년 3월 2일 접수된 김희자의 근저당 (을2, 20,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리 (을3, 갑5, 갑6, 갑7, 을5, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13, 갑14)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수 권리

임차인 현황: 이 (전입일자 2015.10.08)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권 개요가 없으며, 해당 사항 없습니다.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 883,811,482원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 활용)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 시기에 준공되었거나 비슷한 면적의 다세대/연립주택 거래 사례가 있습니다.

* 2012년식, 61.71㎡(약 18.7평) '쌍령낙원타운하우스'는 2026년 5월 8일 151,000,000원에 거래되었습니다.

* 2016년식, 74.48㎡(약 22.5평) '쌍령하이츠2차'는 2026년 5월 8일 187,000,000원에 거래되었습니다.

* 2008년식, 79.95㎡(약 24.2평) '브론즈빌3차'는 2026년 5월 8일 145,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 유사 물건 비교

본건(59.77㎡, 약 18.1평)은 제공된 매매 사례 중 가장 작은 면적에 해당합니다.

가장 유사한 면적의 '쌍령낙원타운하우스'(61.71㎡)가 151,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 가치는 이와 비슷하거나 약간 낮을 수 있습니다.

다만, 본건의 감정가는 209,000,000원으로, 최근 매매 사례의 최고가(187,000,000원)보다 높은 수준입니다. 이는 감정 시점과 현재 시장 상황의 차이, 또는 감정가 산정 방식에 따른 결과일 수 있습니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가 대비 일정 비율 할인된 가격으로 낙찰되는 경향이 있으나, 시세 대비 너무 높은 감정가는 유찰 가능성을 높입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 4층 건물 중 2층에 위치합니다.

기본적인 급배수, 위생, 소화전, 승강기, 개별 난방 설비를 갖추고 있습니다.

외벽은 치장벽돌조, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창으로 되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

주변은 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 지도 및 관련 정보를 종합적으로 검토한 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본 사건은 '중복사건'으로 표기되어 있으며, 수원지방법원 성남지원의 강제경매(2025타경53283)가 별도로 진행 중인 것으로 확인되었습니다. 동일 부동산에 대한 복수의 경매 사건 진행은 낙찰 및 배당 등 절차에 영향을 줄 수 있으므로, 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 토지는 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다양한 환경 및 개발 관련 규제를 받고 있습니다.

특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수자(특히 외국인)에게 추가적인 거래 제한이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 쌍령동에 위치한 연립주택으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 인수할 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

최근 주변 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가(209,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 향후 경매 진행 시 유찰 가능성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

다양한 토지 이용 제한이 존재하며, 중복 사건으로 인한 불확실성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 모든 후순위 권리가 소멸되고, 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 명도가 깔끔하게 진행될 가능성이 높습니다.

* 경매 유찰 시 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가가 시세 대비 높게 책정되어 있어, 유찰될 경우 시세보다 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

* 주거 환경: 연립주택 밀집 지역에 위치하여 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례에서 본건과 유사한 면적(약 18.7평)의 거래가가 151,000,000원임을 고려했습니다.

본건의 감정가는 209,000,000원으로, 시세보다 높은 편입니다.

인수할 보증금이 없고 권리관계가 깨끗하다는 점을 감안하더라도, 과도한 경쟁은 피하는 것이 좋습니다.

따라서, 현재 시세 및 감정가, 경매 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 140,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. (유찰 횟수에 따라 신중하게 접근 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.