나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31451 [1] 경기도 이천시 대월면 사동리 116-13 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 대월면 사동리 소재 "등안사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단 독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역 으로서 제반입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건 내 2층 201호로서, 외벽 : 석재타일붙임 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(건축물현황도상 방2, 주방, 거실, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 공동현관 출입통제설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 평지이며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약 8m 내외 왕복2차선 포장도로와 접하고, 남측으로 로폭 약 6m 내외 포장도 로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역(전부 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자 연보전권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 본건은 귀 제시 및 공부상 "1동" 으로 기재되어 있으나, 현황 "연부빌라 다동" 으로 표기되어 있음.

물건 비고

공부상 "1동"으로 기재되어 있으나, 현황 "연부빌라 다동"으로 표기되어 있음(현황조사보고서 및 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 여주지원 2025타경31451 (1)

소재지: 경기도 이천시 대월면 사동리 116-13 1동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 2백만 원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 정OO (본건의 강제경매 신청 채권자는 정민혁으로 확인됨)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 48.75㎡ (약 14.75 평)

토지 지분: 48.75㎡ (약 14.75 평)

건물 면적: 40.97㎡ (약 12.39 평)

건물 지분: 40.97㎡ (약 12.39 평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 이천시 대월면 사동리 소재 "등안사거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다. 동측으로는 폭 약 8m의 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있으며, 남측으로는 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구로 지정되어 있습니다. 또한 소로 1류(폭 10m~12m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역 등 관련 법규의 적용을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건의 등기부등본에 따르면, 최초 소유권 보존은 2014년 12월 1일에 등기되었으며, 이후 소유권이 이전되었습니다. 말소기준권리는 2023년 3월 10일 접수된 한국투자저축은행의 가압류입니다. 여러 가압류 및 압류, 그리고 본건 강제경매 개시 결정이 등기되었으나, 이들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 정민혁 씨가 임차인으로 존재하며, 대항력이 있습니다.

임차인: 정 혁

보증금: 1억 2천만 원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 28일

확정일자: 2022년 1월 28일

배당신고일자: 2024년 3월 6일

대항력: 있음

3.3. 매수인 인수 권리

등기부등본 및 물건명세서상, 을구 7번 순위의 정민혁 씨 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서 인수됩니다. 이는 임대차 보증금 1억 2천만 원이며, 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 말소 기준 권리

수원지방법원 2023카단206 (한국투자저축은행 가압류, 2023.03.10. 접수)이 본건의 말소기준권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 거래된 주변 연립 및 다세대주택의 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 1990년식 연립주택(삼진 6동, 대지 51㎡, 전용 43.2㎡)이 2026년 4월 3천4백만 원에 거래되었습니다. (평당 약 78.7만 원)

- 2016년식 다세대주택(더팰리스 101동, 대지 49.395㎡, 전용 71.935㎡)이 2026년 5월 1억 1천만 원에 거래되었습니다. (평당 약 152.9만 원)

- 2016년식 다세대주택(더팰리스 103동, 대지 41.222㎡, 전용 47.51㎡)이 2026년 3월 1억 1천만 원에 거래되었습니다. (평당 약 231.5만 원)

4.2. 본건 물건과의 비교

본건은 건축물대장상 2014년경 사용 승인된 다세대주택으로, 연면적 40.97㎡(약 12.39평) 규모입니다. 주변 신축(2016년식) 다세대주택의 거래가격을 고려할 때, 본건의 감정가 1억 2백만 원은 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다. 하지만, 본건의 전용 면적이 비교적 작다는 점은 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 내 2층 201호로, 외벽은 석재타일 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 건축물현황도상 방 2개, 주방, 거실, 욕실, 현관, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 공동현관 출입 통제 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 명칭 상이

공부상 "1동"으로 기재되어 있으나, 현황은 "연부빌라 다동"으로 표기되어 있어 현장 확인 및 공부상 차이점을 인지할 필요가 있습니다.

6.2. 선순위 임차권 인수

가장 중요한 리스크는 선순위 임차권의 인수입니다. 임차인 정민혁 씨의 보증금 1억 2천만 원은 매수인이 인수해야 하는 금액이며, 이는 본건의 감정가(1억 2백만 원)를 초과합니다. 따라서, 본 건의 실질적인 총 취득 비용은 입찰가와 인수하는 보증금을 합한 금액이 되므로, 시장 가치 대비 상당한 추가 비용이 발생합니다.

6.3. 명도 관련 사항

대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 명도 과정에서 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 이천시 대월면 소재 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 최선순위 임차권의 보증금(1억 2천만 원)이 감정가(1억 2백만 원)를 초과하여 매수인이 인수해야 하는 금액이 상당하여, 실질적인 총 투자 비용이 크게 증가하는 구조입니다. 주변 시세와 비교했을 때, 본건 자체의 가치 대비 인수해야 하는 채무가 높은 상황입니다. 따라서, 임차인과의 원만한 합의 또는 협상을 통해 보증금 부담을 줄일 수 있는 방안이 마련되지 않는 한, 투자로서의 매력은 매우 낮다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

만약 임차인과의 협상을 통해 인수 보증금 부담을 완화할 수 있다면, 신축에 가까운 건물 연식과 위치적 이점을 활용할 수 있습니다.

8.2. 지역 개발 가능성

이천시 대월면 지역의 개발 가능성 및 향후 시세 상승 여부에 따라 장기적인 관점에서의 투자 가치를 고려해볼 수 있으나, 이는 매우 불확실한 요소입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 선순위 임차 보증금이 1억 2천만 원으로, 이는 본건의 감정가(1억 2백만 원) 및 유사한 신축 다세대주택의 시장가(약 1억 1천만 원)를 초과합니다. 즉, 입찰가에 인수 보증금을 합산한 총 취득 비용이 시세보다 높아지는 구조입니다.

따라서, 실질적인 마이너스 투자(투자 원금 대비 손실 발생)가 예상되므로, 매우 신중한 접근이 필요합니다. 만약 입찰을 고려한다면, 인수되는 보증금(1억 2천만 원)을 고려했을 때, 총 취득 비용이 시장 가치(약 1억 ~ 1억 1천만 원)를 넘지 않는 수준으로 입찰가를 산정해야 합니다.

이를 바탕으로, 잠재적 손실을 최소화하고, 명도 및 기타 부대 비용을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 3천만 원

이는 본 건의 감정가 및 시세 대비 매우 낮은 금액이며, 인수되는 1억 2천만 원의 보증금과 합산 시 총 1억 5천만 원의 비용이 발생하여 여전히 시세 대비 높은 취득 비용이 됩니다. 본 금액은 법적 최소 입찰가, 경매 비용 등을 고려한 실질적 투자 가치 산정과는 무관하게, 인수 보증금 리스크를 반영한 상징적인 수준의 제안입니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 투자 시에는 추가적인 현장 조사, 권리 분석, 임차인과의 협상 가능성 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금 부담이 매우 크므로, 투자에 앞서 심도 있는 검토가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.