나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58523 [1] 경기도 용인시 처인구 김량장동 84-3 용인웰메이드시티337 11층1119호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 '중앙동 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근으로 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2018.08.14일자로 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층 지상20층 건물 내 제 11층 제1119호로서 외벽 : 물탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등 내벽 : 도배벽지 및 일부 타일 마감 등(표준마감기준) 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택, 업무시설, 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복2차선의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

김량장동 84-3 :도시지역, 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2024-12-30)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상.

물건 비고

서울보증보험주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 2026.2.2.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58523 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 김량장동 84-3, 용인웰메이드시티337, 11층 1119호

용도: 도시형생활주택

감정가: 100,000,000원 (1억원)

토지면적: 4.49㎡ (약 1.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.56㎡ (약 5.31평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

준공일자: 2018.08.14 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 '중앙동 행정복지센터' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건은 남측으로 왕복 2차선 도로, 남동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 주변 시설: 용인시청, 다양한 행정기관, 상업 시설(식당, 상점 등) 및 대중교통 시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 인근에 주요 산업 시설이나 환경 공해 시설 등의 혐오시설은 확인되지 않아 주거 환경에 부정적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25., 외국인 등 대상, 특정 용도)으로 지정되어 있으니 거래 시 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 법원 고지상 지상권 외에는 없는 것으로 보입니다.

* 말소기준권리: 수원지방법원의 강제경매 개시 결정 (2025타경58523) [cite: 집합건물 등기부요약 - 갑12]

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도 전 한국토지주택공사)

* 보증금: 113,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-28

* 확정일자: 2022-12-15

* 배당신고일자: 2025-01-09

* 대항력: 없음 [cite: 임차인 현황]

* 비고: 서울보증보험주식회사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. [cite: 주의사항, 물건명세서 참고사항]

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. [cite: 권리분석]

* 주요 등기 사항 요약:

* 을10. 주택임차권 (한국토지주택공사, 113,000,000원) - 말소 예정 [cite: 집합건물 등기부요약]

* 갑12. 강제경매 (서울보증보험, 116,504,547원) - 말소기준권리 [cite: 집합건물 등기부요약]

* 갑13. 압류 (천안세무서장) - 말소 예정 [cite: 집합건물 등기부요약]

1.3. 상권분석

* 본건은 주거, 업무, 근린생활시설이 복합된 일반상업지역에 위치하여 상업 활동 및 임대 수익 창출에 유리한 입지입니다.

* 인근에 용인시청 등 관공서와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 발달되어 있습니다.

* 주변에 공동주택 및 업무시설 등이 혼재하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 도시형생활주택으로 이용 중이나, 건물 내 업무시설, 제1, 2종 근린생활시설 용도가 가능하여 상가로서의 활용 또는 임대 수익 다각화도 고려해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보: 2018년 8월 14일 사용 승인된 철근콘크리트구조, 지하 3층, 지상 20층 건물 내 11층 1119호입니다.

* 내부 설비: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

* 주변 편의시설: 김량장동 중심상권에 위치하여 각종 은행, 병원, 쇼핑 시설, 관공서 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교통 편의: 남측 및 남동측으로 도로에 접해 있으며, 인근 버스정류장 이용이 용이하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 특이사항: '대항력없는 임차인'으로 명시되어 있으나, '대항력있는 임차인'이라는 특이사항도 함께 기재되어 있어 권리 관계 최종 확인이 필요합니다. 다만, 확약서 제출 및 '인수 보증금 합계: 0원'으로 미루어 보아 낙찰 후 임차 보증금 관련 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. [cite: 주의사항, 물건명세서 참고사항, 임차인 현황]

* 토지이용계획상 제한: 토지거래계약 허가구역(외국인 등 대상, 특정 기간)으로 지정되어 있어, 해당 대상자 매수 시 허가 절차가 요구됩니다. [cite: 토지이용계획 및 제한상태]

* 공동담보 물건: '공동담보' 표기로 인해, 본 경매 물건 외 다른 부동산에 대한 채무가 설정되어 있을 수 있습니다. 해당 채무 관계를 면밀히 파악해야 합니다. [cite: 특이사항]

* SGI 인수조건 변경: 구체적인 인수 조건 변경 내용을 확인해야 하며, 인수 시 특별한 절차나 조건이 수반될 수 있습니다. [cite: 특이사항]

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 김량장동에 위치한 도시형생활주택으로, 일반상업지역 내에 속해 있어 입지적 가치가 우수합니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 및 투자 가치가 높습니다. 권리 관계상 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단되나, 관련 특이사항 및 확약서 내용을 최종적으로 검토할 필요가 있습니다. 향후 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 용인시 처인구 중심부에 위치한 일반상업지역으로, 뛰어난 접근성과 생활 편의성을 자랑합니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 권리 인수 부담 최소화: '대항력 없는 임차인' 및 '인수 보증금 0원'으로 권리 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다 (세부 확인 필수).

* 다용도 활용 가능성: 도시형생활주택 외 업무시설, 근린생활시설 용도 또한 가능하여 활용도가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 100,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보에 따른 주변 '다세대' 주택의 최근 매매가는 85,500,000원에서 295,000,000원까지 다양하게 나타나며, 이는 본건의 '도시형생활주택'과는 건물 유형 및 규모에서 직접적인 비교가 어렵습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보]

* 유사한 규모(약 17-20㎡)의 도시형생활주택 또는 오피스텔의 최근 실거래가 및 시세 정보를 조사한 결과, 해당 지역에서 2016-2018년 준공된 소형 유닛은 85,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 거래되고 있습니다.

* 본건은 전용면적 17.56㎡(약 5.31평)으로 소형 주택에 해당하며, 감정가 1억원은 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

* 상기 감정가 및 유사 물건의 시세, 권리 인수 부담이 적다는 점 등을 종합적으로 고려하여, 90,000,000원에서 110,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 임차인 관련 사항 및 SGI 인수 조건에 대한 면밀한 최종 확인 후 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.