나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58347 [1] 경기도 화성시 석우동 32-3 리치안오피스텔 14층1410호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 석우동 소재 "동학산공원" 남측 인근에 위치하며, 주위에는 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하3층 지상15층 오피스텔 내 14층 1410호로서, -외벽 : 돌붙임 마감 등 -내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 -창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

공부상 '오피스텔'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄하며 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 주차장 출입로를 이용하여 진입 가능하며 북서측으로 노폭 약 25미터, 북동측 및 남동측으로 각 노폭 약 15미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임. -기타 참고사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도인:임차인 유석청)로부터 2026.09.07.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경58347 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 석우동 32-3 리치안오피스텔 14층1410호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 85100000원

* 토지 면적: 8.24㎡ (2.49평)

* 토지 지분: 8.2412㎡ (2.49평)

* 건물 면적: 24.90㎡ (7.53평)

* 건물 지분: 24.9㎡ (7.53평)

* 매각 대상: 토지/건물일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

2.1. 입지 및 주변 환경

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 석우동 소재 "동학산공원" 남측 인근에 위치하며, 주위에는 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하3층 지상15층 오피스텔 내 14층 1410호로서, -외벽 : 돌붙임 마감 등 -내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 -창호 : 시스템창호 등임.

* 토지 형상 및 이용상태: 대체로 등고평탄하며 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 남동측 주차장 출입로를 이용하여 진입 가능하며 북서측으로 노폭 약 25미터, 북동측 및 남동측으로 각 노폭 약 15미터의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

* 기타: 동학산공원 남측 인근에 위치하며, 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지가 혼재하는 지역입니다. 주변은 개발이 잘 되어 있으며, 상업시설 및 주거시설이 밀집해 있습니다. 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

2.2. 권리관계

* 말소기준권리: 갑8 압류(금천세무서장) (접수일자: 2025-04-04)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (단, 지상권 개요는 명시되었으나 인수 대상 아님)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(양도인:유석청)

* 보증금: 84000000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-04

* 확정일자: 2020-10-28

* 배당신고일자: 2024-12-06

* 대항력: 없음

* 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용 (2026.09.07. 제출):

* '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용입니다.

* 이 확약서로 인해 본 물건은 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

* 구분: 갑3, 접수일자: 2012-01-09, 권리종류: 소유권이전2번신탁등기말소, 권리자: 김장미

* 구분: 갑4, 접수일자: 2016-09-02, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 유지혜

* 구분: 갑5, 접수일자: 2020-12-04, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 이창호, 비고: 매매

* 구분: 을1, 접수일자: 2024-12-06, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 유석청, 권리금액: 금84,000,000원, 말소: 말소, 비고: 전입일자: 2020-12-04

* 구분: 갑8, 접수일자: 2025-04-04, 권리종류: 압류, 권리자: 금천세무서장, 말소: 말소, 비고: 말소기준권리 압류(징세과-티 17866)

* 구분: 갑9, 접수일자: 2025-09-02, 권리종류: 압류, 권리자: 화성시, 말소: 말소, 비고: 압류(징수과-01 2637)

* 구분: 갑10, 접수일자: 2025-10-20, 권리종류: 강제경매, 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 84,000,000원, 말소: 말소, 비고: 수원지방법원의 강제경매개시결정(2025타경58347)

* 등기부채권 총액: 84000000원

1.4. 상권분석

2.3. 주변 상권 현황

* 본건은 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지가 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다.

* 동탄 신도시 지역으로, 유동인구 및 배후수요가 비교적 풍부한 지역으로 판단됩니다.

* 최근 동일 건물, 동일 면적(24.9㎡)의 오피스텔 실거래가는 7,800만원으로 파악됩니다.

* 2025년 12월 1일: 5층, 7,800만원

* 2026년 1월 19일: 11층, 7,800만원

* 2026년 6월 3일: 14층, 7,800만원

* 본건은 14층으로, 최근 실거래가와 동일한 조건입니다.

1.5. 생활정보

2.4. 생활 편의시설

* 본건은 경기도 화성시 석우동 소재 "동학산공원" 남측 인근에 위치하여 동학산공원을 이용하기 용이합니다.

* 건물 내/외부 설비는 다음과 같습니다:

* 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

* 주변에 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

2.5. 유의사항 및 위험 요소

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 확약서: 주택도시보증공사(양도인:임차인 유석청)로부터 제출된 확약서에 따라 임차인은 대항력을 포기하였으므로, 보증금 미회수분이 발생하더라도 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 이는 낙찰자에게 유리한 요소입니다.

* 선순위임차권: 을1 임차권(유석청)이 등기되어 있으나, 위 HUG 확약서에 의해 대항력이 소멸되었으므로 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 토지이용계획상 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 외국인 또는 특정 용도(주택 등)의 거래에 적용되는 사항으로, 본 오피스텔 매수인에게 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. (관련 법규 확인 필요)

* 미상 임대관계: 건물 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. (현황 조사 시 확인 필요)

1.7. 종합 의견

2.6. 물건 종합 평가

* 본 물건은 수원지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 화성시 석우동에 위치한 리치안오피스텔 14층입니다.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 경매를 신청하였으며, 임차인 유석청(으로 추정되는 HUG의 양수인)이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출하여, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

* 동일 건물, 동일 면적(24.9㎡)의 최근 실거래가가 7,800만원으로 일관되게 형성되어 있어 시세 파악이 용이합니다.

* 전반적으로 권리관계가 명확하고, 임차인 관련 부담이 없어 투자 접근성이 양호한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

2.7. 투자 매력 요소

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (HUG 확약서로 대항력 포기 확인)

* 동일 면적, 동일 건물의 최근 실거래가(7,800만원) 대비 시세 파악 용이

* 오피스텔, 상업시설, 산업단지가 혼재된 지역으로 배후수요 확보 가능성

* 낙찰 후 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됨 (임차인 대항력 없음)

1.9. 예상 입찰가

2.8. 적정 입찰가 산정

* 최근 실거래가: 7,800만원

* 감정가: 8,510만원

* 본건은 14층으로 최근 실거래가와 동일한 조건의 거래 사례가 존재합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 최근 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 경쟁 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있으나, 현재 시점 기준 예상 입찰가는 약 7,900만원 내외를 권장합니다.

* 이는 최근 실거래가(7,800만원)에 소폭의 프리미엄을 고려한 가격이며, 감정가(8,510만원) 대비 낮은 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.