나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58476 [1] 경기도 오산시 궐동 583-1 대우아파트 102동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상명 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 오산시 수청동 소재 '매홀초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 전철역(1호선, 오산대역) 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 제102동 제6층 제603호로서, 외 벽 - 몰탈 위 페인팅 마감 등. 내 벽 - 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등. 창 호 - 새시창호 마감 등.

이용상태

아파트로 이용중임.(상세내역은 후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재경보설비, 주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 5필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1) (2) 토지 : 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m) (국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(매홀초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(매홀초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 역사문화환경보존지역(8구역:오산시 궐리사 주변현상변경허용기준 적용(경기도고시 제2012) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> ,역사문화환경보존지역(9구역:오산시 궐리사 주변 현상변경허용기준 적용(경기도고시제2012)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택) (3) 토지 : 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m) (국지도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m) (국지도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역 (매홀초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(오산이화유치원(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(오산이화유치원(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독, 다가구,아파트,연립,다세대주택) (4) 토지 : 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로) (접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역 (매홀초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(오산이화유치원(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(매홀초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(오산이화유치원(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 역사문화환경보존지역(9구역: 오산시 궐리사 주변 현상변경허용기준 적용(경기도고시 제2012)<문화유산의 보존 및활용에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택) (5) 토지 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (매홀초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(오산이화유치원(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(매홀초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(오산이화유치원(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58476 (1)

소재지: 경기도 오산시 궐동 583-1 대우아파트 102동 6층603호

물건종별: 아파트

감정가: 253,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현OOOOOOOOOO (현대해상화재보험주식회사)

작성일: 2026-08-06

1.1. 면적 정보

토지면적: 64.99㎡ (약 19.66평)

토지 지분: 64.99㎡ (약 19.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 60.91㎡ (약 18.43평)

건물 지분: 60.912㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

참고: 제공된 건물면적 60.91㎡는 전용면적으로 추정됩니다. 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

대상물건은 경기도 오산시 궐동 소재 '매홀초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

교통 상황:

대상 물건 단지까지 차량 접근이 용이합니다. 인근에 1호선 오산대역이 소재하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. (일반 버스 20, 20-1, 301, 46, 7, C3, C1, C2, 300, 99, H19, 1311, 1311B 등 운행)

주변 시설:

단지 주변으로 근린생활시설이 분포하며, 오산대역 인근으로 상업 시설 이용이 가능합니다. 매홀초등학교 및 오산이화유치원이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

혐오시설 유무:

주변 지역에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 악취 발생 공장 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 오산시에는 과거 악취 민원이 많았던 오산 제1하수종말처리장이 있었으나, 현재는 복개 공사를 마치고 반려동물 테마파크로 조성되어 시민 친화 공간으로 탈바꿈하였습니다.

1.3. 권리분석

소유권 현황:

등기부등본상 현재 소유권은 '송문숙'씨에게 있으며, 매매를 통해 이전되었습니다. (2011-03-14 소유권 이전)

등기부상 권리 분석:

본 건의 등기부 요약본에는 다수의 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시결정)가 기재되어 있으나, 모두 '말소' 처리된 것으로 확인됩니다. 이는 해당 권리들이 경매 절차 개시 또는 다른 사유로 소멸되었음을 의미합니다. 말소기준권리인 2017년 2월 22일자 현대해상화재보험주식회사 근저당권 외 모든 등기된 권리가 말소될 예정이거나 말소된 상태입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담되는 권리가 없을 것으로 예상됩니다. (총 채권액 300,726,000원)

임차인 현황:

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금이 없는 것으로 확인됩니다 (인수 보증금 합계: 0원). 다만, 임대차 관계는 '미상'으로 파악되어 실제 점유 관계 확인 및 명도 절차 진행 시 세심한 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.4. 상권분석

인근 상업시설:

물건지 주변으로 근린생활시설이 다수 존재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 오산대역 인근의 상업 지역 이용도 용이합니다.

상권 특성:

주거 지역 내에 위치한 아파트 단지의 배후 상권으로서, 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 업종이 주를 이룰 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

교육 환경:

매홀초등학교가 북서측 인근에 위치하며, 오산이화유치원도 가까이 있습니다. 학교보호구역(상대/절대보호구역)으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호하나, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

편의 시설:

단지 내 및 인근의 근린생활시설 이용이 편리하며, 대중교통을 통해 오산대역 주변의 상업 및 문화 시설 접근성도 우수합니다.

주거 쾌적성:

대우아파트 단지는 주거 지역에 위치하여 비교적 쾌적한 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 주변 지역에 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한사항:

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 다음과 같은 다양한 법적 제한이 존재합니다:

* 비행안전제3구역(전술)

* 역사문화환경보존지역 (오산시 궐리사 주변)

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25, 외국인 등/단독,다가구,아파트,연립,다세대주택 대상)

* 가축사육제한구역

* 상대/절대 보호구역 (매홀초, 오산이화유치원)

이러한 제한사항들은 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등의 개발 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

건축물 상태:

건축물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 아파트로서 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 도시가스, 소화전, 화재경보, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다. 다만, 내부 마감 상태 및 전반적인 노후도, 구조적 안전성 등은 현장 방문을 통해 직접 확인이 필요합니다.

명도 관련:

임차인이 존재하지 않거나 보증금을 인수할 필요가 없는 점은 긍정적이나, 임대차 관계가 미상으로 파악된 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 궐동에 위치한 대우아파트 단지 내 아파트입니다. 매홀초등학교와 오산대역이 인접해 있어 교육 및 교통 환경이 양호하며, 주변에 생활 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로 인수 부담이 없으며, 임차인 보증금 인수도 없습니다. 다만, 다양한 법적 토지이용 제한사항과 건축물 자체의 노후도 및 내부 상태는 추가적인 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 오산시 궐동의 기존 아파트 단지 내 물건으로, 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 우수한 교통 및 교육 접근성: 오산대역 및 매홀초등학교 인접으로 생활 편의성이 높습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 경매 절차를 통해 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 비행안전구역, 역사문화보존지역 등 일부 제한이 있으나, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 253,000,000원

본 물건은 인수할 임차인 보증금이 0원이며, 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 순수한 부동산 소유권을 취득하게 됩니다. 예상 입찰가 산정 시에는 현재 시장 상황, 유사 물건 실거래가, 명도 예상 비용, 본 물건의 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 일반적으로 이러한 물건의 경우, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 실익을 고려한 입찰가격을 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.