나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34751 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-4 코모도타워 7층707호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '심곡본1동행정복지센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 제7층 제707호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 참호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)-원룸형도시형생활주택 으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설, 난방, 승강기설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 공동주택, 업무시설, 제1,2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 10미터, 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34751 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-4 코모도타워 7층707호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

건축 연도: 사용승인일 2021년 1월 22일 (허가 2014년 7월 10일)

총 층수 / 해당 층: 15층 중 7층

토지 면적: 7.44㎡ (약 2.25평)

건물 면적: 32.13㎡ (약 9.72평) (전용면적 기준)

감정가: 210,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

주의사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '심곡1동행정복지센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건은 무난합니다.

교통상황: 본건 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입이 용이합니다.

인접 도로상태: 동측으로 폭 약 10미터, 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑6, 경기신용보증재단 가압류 (2024.02.26.)

등기부채권 총액: 240,000,000원

주요 권리 분석:

등기부상 소유권 관련 등기(신탁, 이전, 매매) 및 다수의 압류, 가압류가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

을1 주택임차권 (송 , 210,000,000원)은 말소 대상입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 송 (주택도시보증공사)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-15

* 확정일자: 2022-02-22

* 배당신고일자: 2024-03-26

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인으로, 보증금 전액이 감정가액과 동일하며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 물건명세서 상 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

없음 (을구 순위 1번 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정)

1.3. 상권분석

주변 건물 이용 현황: 본건이 소재한 코모도타워는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 이용되는 건물입니다. 주변으로는 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 상업 및 주거 기능이 공존하고 있습니다.

주변 개발 계획: 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 개발 계획을 파악하기 어렵습니다. 다만, 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 내 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 인근 버스 정류장 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

편의시설: 심곡1동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 또한, 근린생활시설이 혼재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 주변에 초, 중, 고등학교에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 밀집 지역이므로 통학 가능한 거리에 학교가 존재할 것으로 예상됩니다.

의료시설: 주변에 병원 및 의원급 의료시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 소사구 내 종합병원 등 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (2025.8.26.~2026.8.25. 기간)

HUG 인수조건 변경: HUG 인수 조건 변경 사항은 명확한 정보가 추가로 필요하지만, HUG가 채권자이고 임차인으로 보증금 전액을 설정한 점으로 보아, HUG와의 협의 및 관련 절차 진행이 중요합니다.

건물 노후도: 사용승인일이 2021년으로 비교적 최신 건물이어서 건물 노후로 인한 문제는 적을 것으로 예상됩니다.

혐오시설 유무: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 일반적인 주거 및 상업시설 밀집 지역으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 편리한 교통과 주변의 다양한 편의시설 이용이 가능하다는 장점이 있습니다. HUG 관련 임차인이 존재하나 대항력이 없고 매각으로 소멸될 예정이어서 권리상 크게 문제 될 부분은 없을 것으로 보입니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점은 취득 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

최신 건축 연도로 인한 쾌적한 주거 환경 및 낮은 유지보수 비용 기대.

역세권은 아니지만, 버스 정류장 인접으로 대중교통 이용 편리.

소형 평형으로 1인 가구 및 소형 투자 수요 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 210,000,000원입니다.

주변 유사 신축급(2022년) 연립주택(약 50㎡)의 최근 매매가가 275,000,000원으로, 평당 약 550만원 수준으로 거래되었습니다.

본건은 32.13㎡(약 9.7평) 면적입니다.

유사 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 평당 550만원~650만원 수준으로 시세 형성 가능성이 있습니다.

이를 바탕으로 산출 시, 약 176,000,000원 ~ 210,000,000원 사이의 시세를 예상할 수 있습니다.

감정가 210,000,000원을 기준으로, 권리상 인수할 보증금이 없고 건물 상태가 양호한 점을 고려하여, 시세 범위 내에서 보수적으로 접근한다면 190,000,000원 ~ 205,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.