나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34770 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 377-7 부천 중동역 2차 푸르지오 에이단지 202동 6층604호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '지하철1호선 중동역' 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 학교, 공원 및 근린생활시설 등으로 형성된 역세권 공동주택지대에 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철1호선 '중동역'이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 중 6층 604호로서, (사용승인일:2008.08.25) 외벽: 시멘트몰탈 위 페인트마감 등, 창호: PVC창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 공동주택용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 중로, 서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획구역) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천서초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34770 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 377-7, 부천 중동역 2차 푸르지오 A단지 202동 6층 604호

용도: 아파트 (연립주택으로 분류되었으나, 건물 등기부상 아파트임)

감정가: 625,000,000원 (6억 2천 5백만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 40.94㎡ (약 12.38평)

토지 지분: 40.94㎡ (약 12.38평)

건물 면적: 84.99㎡ (약 25.71평) (전용면적 기준)

건물 지분: 84.99㎡ (약 25.71평)

1.3. 건축물 정보

사용 승인일: 2008년 08월 25일

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

층수: 20층 중 6층

건축물 대장상 용도: 아파트

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 소재하며, 지하철 1호선 '중동역' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 학교, 공원 및 근린생활시설이 형성된 역세권 공동주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 1호선 '중동역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 준주거지역

* 지구단위계획구역 (송내 역세권 지구단위계획구역)

* 소로1류 (폭 10m~12m) 및 중로1류 (폭 20m~25m)에 접함

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 상대보호구역 (부천서초 관련)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25. 대상: 아파트 포함)

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

최초 소유권 보존은 배병량에게, 이후 소유권 이전은 권태진, 장영지(증여)에게 이루어졌으며, 현재 소유자는 장영지입니다.

3.2. 등기부상 권리 내역

등기부상 확인된 주요 권리 내용은 다음과 같습니다. (말소기준권리: 2008.11.11. 농업협동조합자산관리회사 근저당)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (158,800,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 소상공인자영업자새출발기금주식회사 (316,800,000원, 말소)

* 근저당: 소상공인자영업자새출발기금주식회사 (120,000,000원, 말소)

* 근저당: 소상공인자영업자새출발기금주식회사 (93,600,000원, 말소)

* 근저당: 소상공인자영업자새출발기금주식회사 (44,400,000원, 말소)

* 가압류: 경기신용보증재단 (10,000,000원, 말소)

* 가압류: 비엔케이캐피탈 (10,715,753원, 말소)

* 압류: 부천시 (말소)

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (110,286,622원, 말소) (인천지방법원 부천지원 2025타경34770)

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 754,315,753원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. (개요: 비고: 란에 기재되어 있으나 상세 내용은 파악되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건과 건물 유형, 건축 연도, 면적 등에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 다만, 해당 지역의 전반적인 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 리마빌비동 (2002년 건축, 57.23㎡): 2025년 12월 16,900만원 거래 (약 295만원/㎡)

* 한마음아트빌 (2000년 건축, 56.9㎡): 2026년 7월 15,500만원 거래 (약 272만원/㎡)

* 에젤리움 (2021년 건축, 30.58㎡): 2026년 7월 27,000만원 거래 (약 883만원/㎡)

본건 아파트(2008년 건축, 84.99㎡)의 감정가(625,000,000원)는 평당 약 2,431만원으로, 제공된 다세대/빌라 시세보다 상당히 높게 평가되었습니다. 이는 아파트 브랜드 가치, 역세권 입지, 건축 연도 등의 요인이 반영된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 공동주택, 학교, 공원 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 주거 환경

* 건물: 철근콘크리트구조, 20층 중 6층으로 방음 및 단열 성능이 우수할 것으로 예상됩니다.

* 설비: 위생, 급배수, 승강기, 개별난방, 도시가스 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 주차: 총 주차 대수 704대로, 세대당 주차 공간이 비교적 넉넉할 것으로 보입니다 (총괄표제부 기준).

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 아파트 거래 또한 허가 대상입니다. 매수인은 낙찰 후 15일 이내에 관할 시군구청의 토지거래 허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 못할 경우 계약이 취소될 수 있습니다. (허가 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

6.2. 미상 임차인

임대 관계가 미상으로, 현재 점유자나 임차인이 존재할 경우 인수해야 할 권리(대항력 등)가 있을 수 있습니다. 명도 관련 사전 조사가 필요합니다.

6.3. 소멸되지 않는 지상권

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 내용, 존속기간, 범위 등을 정확히 확인해야 하며, 이는 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 총 채권액 대비 감정가

총 등기부채권액(약 7억 5천 4백만원)이 감정가(약 6억 2천 5백만원)를 초과하므로, 낙찰가가 채권액 전부를 충당하지 못할 가능성이 있습니다.

6.5. 주변 혐오시설

현 시간부로 외부 지도 서비스나 검색을 통한 주변 혐오시설 정보 확인이 불가합니다. 입찰 전 현장 방문 등을 통해 직접 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 중동역 역세권에 위치한 아파트로서 입지 조건이 우수합니다. 2008년에 건축되어 비교적 최신식이며, 단지 규모가 크고 편의시설 및 교통 접근성이 좋습니다. 다만, 총 채권액이 감정가를 초과하고, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 점, 토지거래허가구역에 해당된다는 점, 임차인 현황이 불분명하다는 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 동반된다면 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 중동역 초역세권의 우수한 입지

* 2008년 준공된 '부천 중동역 2차 푸르지오 A단지' 아파트의 브랜드 가치

* 주변 편의시설 및 교통망 발달로 인한 높은 주거 만족도

* 토지거래허가구역 해제 시점(2026.8.25.) 이후 추가적인 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 625,000,000원입니다. 총 채권액이 감정가를 초과하고, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 등 잠재적 위험 요인이 있으므로, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시장 상황, 유사 단지의 실거래가, 그리고 본건의 구체적인 권리 분석(특히 지상권 관련) 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가가 형성되지만, 본건의 경우 이러한 위험 요인들로 인해 시세 조사 및 현장 답사를 통해 실제 가치를 재평가한 후, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사와 권리 관계 명확화 후에 산정 가능하며, 최소 5억 5천만원 ~ 6억 5천만원 범위 내에서 신중한 검토 후 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.