나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34737 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 401-7 풍림아파트 102동 16층1606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 벽식고조 및 조적조 박공지붕 19층 건물 내 제16층 제1606호로서, (사용승인일: 1996.09.16) 외벽: 몰탈위페인팅 마김. 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사 토지로서, 아파트 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외곽공도에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<소사본동 401-7> 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(소사1택지 지구단위계획구역) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-135호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((구)복사초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부일중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대소사캠퍼스-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(대장유)<기타사항은 부천교육지원청에 문의>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소사고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(부천대소사캠퍼스-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(소사고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) <소사본동 401-11> 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(소사1택지 지구단위계획구역), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부일중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대소사캠퍼스-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소사고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34737 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 401-7 풍림아파트 102동 16층1606호

용도: 아파트

감정가: 450,000,000원

토지 지분: 58.18㎡ (약 17.62평)

건물 면적: 84.77㎡ (약 25.66평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 대OOO

사용승인일: 1996년 09월 16일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트조 벽식구조로, 19층 건물 중 16층에 위치하고 있습니다. 건물은 1996년에 사용 승인되었습니다.

인접 도로 상태: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자: 2020-01-29)

매각으로 소멸되는 권리: 기록된 권리 중 국민은행 근저당(을14)을 말소기준권리로 하여, 이후 접수된 압류(갑7, 갑8, 갑10, 갑11), 가압류(갑9), 강제경매(갑12) 등은 매각으로 모두 소멸될 것으로 보입니다.

인수되는 권리: 원칙적으로 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 아래 명시된 임차인의 권리 관계는 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 성명: 하지안 (하 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2006-10-26

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 임차인 하지안(하 )은 보증금 0원, 차임 0원임에도 불구하고 대항력을 보유하고 있습니다. 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 법적 절차 및 예상치 못한 비용 발생 가능성을 내포하므로, 사전에 철저한 법률 검토와 현장 조사가 필수적입니다. 임차인과의 원만한 협의 또는 법적 절차를 통해 명도를 완료해야 합니다.

총 채권액: 830,799,090원

4. 상권분석

주변 시설: "소사고등학교" 인근에 위치하며, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 밀집해 있어 주거 생활에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 대해 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교육시설: 소사고등학교, 부일중학교, 부천대학교 소사캠퍼스, 복사초등학교 등 다수의 교육 시설이 인접해 있습니다.

편의시설: 근린생활시설 및 공원이 인접해 있으며, 주변 아파트 단지들로 인해 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

교통: 단지 인근에 버스 정류장이 있으며, 차량으로 외곽 공도 접근이 용이하여 교통 환경이 편리합니다. 서해선 소새울역이 도보 약 7분 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 취득 시 관할 구청의 허가를 받아야 합니다. 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이므로, 해당 기간 내 취득 시 반드시 허가를 받아야 합니다.

대항력 있는 임차인: 보증금 0원임에도 대항력을 가진 임차인이 존재하여, 명도 절차에 신중한 접근이 필요합니다.

건축물 노후도: 1996년에 사용 승인된 건물로, 건축 후 약 30년이 경과하여 노후화가 진행되었습니다.

높은 채권 총액: 감정가 대비 총 채권액이 높아 경매 진행 과정 및 최종 낙찰 가격 결정 시 신중한 분석이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

경매 물건으로서 감정가를 기준으로 한 잠재적인 투자 기회를 제공합니다.

주거 환경이 양호하고 교육 및 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 지역에 위치합니다.

지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치한 풍림아파트 102동 1606호로, 주변 학교 및 공원 등 생활 인프라가 우수한 아파트입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 보증금 0원에 대항력을 보유한 임차인의 존재는 본건 취득 및 명도 과정에서 주요 리스크 요인이므로, 철저한 법률 검토와 현장 조사를 통해 해당 리스크를 정확히 파악하고 대응 방안을 마련하는 것이 필수적입니다.

이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 제반 사항을 종합적으로 고려한 신중한 의사 결정이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 450,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 토지거래허가, 대항력 있는 임차인, 건물 노후도, 높은 채권 총액 등 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 직접적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

본 물건에 대한 상세한 권리 분석과 현장 조사를 통해 시장 가치 및 실제 취득 비용을 재평가한 후, 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. (구체적인 예상 입찰가 제시 불가)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.