나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34739 [1] 경기도 김포시 풍무동 832 풍무참존인터시티 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '김포 신풍초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 동유형의 오피스텔, 근린상가, 판매시설 등이 혼재하고 있는 역세권 주변 노선 상업지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 전철역(풍무역-김포골드선), 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하5층~지상10층 건물 내 제10층 제1004호로서 - 외벽 : 외장타일 붙임, 페인팅 등 - 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서 현황 오피스텔, 상가 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 도로에 접하고 있으며, 북동측 보행자도로를 통해 김포대로와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-08-27), 고도지구(공항고도제한해발 112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(풍무2), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(김포신풍초등학교), 성장관리권역, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과), 하수처리구역(풍무처리분구), 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)토지정보과 문의)

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 오피스텔 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34739 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 풍무동 832, 풍무참존인터시티 10층1004호

* 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하5층~지상10층 건물 내 제10층 제1004호

* 준공 연도: 2019년

* 감정가: 113,000,000원

* 토지면적: 5.18㎡ (약 1.57평)

* 토지지분: 5.18㎡ (약 1.57평)

* 건물면적: 18.56㎡ (약 5.62평)

* 건물지분: 18.56㎡ (약 5.62평)

* 전용면적: 18.56㎡ (약 5.62평)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 주변 환경:

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '김포 신풍초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 동유형의 오피스텔, 근린상가, 판매시설 등이 혼재하고 있는 역세권 주변 노선 상업지대입니다.

* 교통 여건:

인근에 전철역(풍무역-김포골드선) 및 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

제반 차량의 접근이 가능합니다.

* 도로 접면:

남서측으로 노폭 약 15m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

북동측 보행자도로를 통해 김포대로와 연계됩니다.

3. 권리분석

* 권리 내역:

집합건물 등기부 요약에 따르면, 여러 권리(소유권 이전, 신탁 등기 말소, 가압류 등)가 등기되어 있으며, 이 중 일부는 말소될 예정입니다.

말소기준권리는 한국자산신탁의 가압류(2024.06.12.)입니다.

* 임차인 분석:

본건에는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인(이예슬)이 있습니다.

총 세 건의 HUG 임차인 정보가 제공되었으며, 보증금은 각각 95,000,000원, 99,750,000원, 104,000,000원으로 확인됩니다.

임차인 이예슬의 전입일자는 2019년 10월 18일입니다.

확정일자는 각기 2019년 9월 18일, 2021년 9월 24일, 2022년 10월 4일로 기재되어 있습니다.

제공된 정보상으로는 이들 임차인 모두 '대항력 없음'으로 표시되어 있습니다.

다만, '특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경'이라는 문구와 '물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)'라는 점을 고려할 때, 초기에는 대항력을 가졌던 임차인이나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 모든 권리가 소멸될 가능성이 높습니다.

주택임차권 등기(을1)는 말소 예정으로 확인됩니다.

* 인수되는 권리:

제공된 정보와 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 내용으로 미루어 볼 때, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 말소되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 가압류(우리은행) 및 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차권 등기도 말소될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 지역 상권 특성:

본건이 위치한 풍무동은 김포골드라인 풍무역을 중심으로 형성된 역세권 상업지대로, 오피스텔, 근린상가, 판매시설 등이 혼재되어 유동인구가 비교적 풍부한 지역입니다.

주변에 신축 오피스텔 및 상가들이 많아 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 주변 상업시설:

본건 건물 자체 내에도 근린상가 및 다양한 업종의 오피스텔이 입점해 있습니다.

인근 도보 거리 내에 다양한 편의시설, 식당가 등이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

인근에 대형마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다. (구체적인 시설은 현장 확인 필요)

* 교육시설:

'김포 신풍초등학교'가 북동측 인근에 위치하여 통학이 편리한 환경을 제공합니다.

이 외에도 주변에 중학교, 고등학교 등이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크:

'대항력있는임차인'이라는 특이사항이 언급되었으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출 및 임차인의 '대항력 없음' 표기, '인수 보증금 합계: 0원' 등으로 볼 때 임차인으로 인한 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, HUG 인수 조건 변경에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

현장 조사 시 이해관계인 협조 부족으로 내부 구조 확인이 어려웠다는 점과 임대 관계 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 직접 확인해야 할 사항입니다.

* 건물 및 토지 관련 리스크:

토지이용계획상 '고도지구(공항고도제한)', '철도보호지구', '장애물제한표면구역', '진입표면구역' 등 항공기 운항 및 철도 관련 제한사항이 존재합니다.

'가축사육제한구역' 및 '토지거래계약에 관한 허가구역'(외국인 등 대상) 지정은 해당 용도로 이용 시 확인이 필요합니다.

본건의 건물 면적(18.56㎡)은 소형 오피스텔로, 임대 수익률이나 향후 매각 시 환금성을 고려해야 합니다.

* 기타 특이사항:

감정평가서 요약에서 임대 관계가 미상이며, 현장 조사 시 내부 구조 확인이 불가했다고 명시되어 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

제공된 정보 외에 주변 지역의 혐오시설 존재 여부에 대한 정보는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 김포시 풍무동 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지입니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며, 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 임대 관계 미확인, 내부 구조 파악 불가, 항공기/철도 관련 제한구역 지정 등은 신중한 접근이 필요합니다.

건축물대장상 전유 면적이 18.56㎡로 협소한 편이며, 실제 내부 이용 상태 및 관리 상태는 직접 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 꾸준한 임대 수요 기대.

* 소형 평형으로 비교적 낮은 투자 진입 장벽.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 향후 지역 개발 가능성 및 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석:

2026년 5월 29일: 125,000,000원 (23.2㎡)

2026년 5월 15일: 91,000,000원 (18.56㎡)

2026년 5월 11일: 100,000,000원 (18.56㎡)

본건 건물 면적(18.56㎡) 기준으로, 최근 매매 사례는 91,000,000원 ~ 100,000,000원 선입니다.

감정가는 113,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

건축물 연도가 2019년으로 비교적 신축이며, 오피스텔 특성상 층수, 향, 상태에 따라 가격 차이가 발생합니다.

제시된 임차인 정보상 인수되는 보증금이 0원임을 감안할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 최근 매매 사례를 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

다만, 현장 조사가 불가했고 임대 관계가 미상인 점, 그리고 경매 특성상 유찰 가능성을 고려해야 합니다.

감정가의 80% 수준인 약 90,400,000원에서 시작하여, 최근 매매 사례 최고가인 100,000,000원 근방을 상회하는 수준까지 신중하게 접근하는 것이 좋겠습니다.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.