나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34748 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 31-11 예다인 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 '내동중학교' 서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 302호로서, 외벽: 외장 석재 등 마감 창호: 샷시 창호임. (건축물대장 사용승인일:2017.5.17)

이용상태

본건은 다세대주택 임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-132호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(내동중- 교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부 천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대( 2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34748 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 내동 31-11 예다인 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 159,000,000원

* 토지면적: 18.43㎡ (약 5.57평)

* 건물면적: 30.56㎡ (약 9.24평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 오정구 내동 소재 '내동중학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 다세대주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 교통여건은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 본건 토지는 남측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건물의 말소기준권리는 2021년 6월 8일 접수된 농협은행주식회사의 가압류(갑4)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 을구 순위 3번 주택임차권등기(조성일, 151,000,000원)는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 소멸될 것으로 분석됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주요 권리 내역:

* 소유권 보존 및 이전 등기가 다수 존재합니다.

* 한국주택금융공사, 농협은행, 주식회사 스카이가든 등의 가압류가 다수 등재되어 있습니다.

* 고양세무서장, 부천시, 성남세무서장, 서인천세무서장 등의 압류가 다수 확인됩니다.

* 주택임차권: 조성일(보증금 151,000,000원, 전입 2021-02-22, 확정 2021-01-25)이 등기되어 있으나, 법원 기록상 대항력이 없는 것으로 판단되며 HUG의 말소 동의로 인해 인수되지 않는 권리입니다.

* 임대관계: 현재 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 상기 권리분석 결과 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 '내동중학교' 서측에 인접한 지역에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼합된 일반적인 주거 밀집 지역입니다.

* 편의시설: 단지 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 접근성이 양호하며, 지역 내 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본 물건의 바로 인근에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정된 점은 참고할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 내동중학교가 인근에 위치하며, 삼정초등학교 또한 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 차량을 이용한 진출입이 원활하며, 시내버스 노선도 잘 갖추어져 있어 편리한 교통 환경을 제공합니다.

* 편의: 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 2017년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 비교적 최신식 주거 시설(승강기 등)을 갖추고 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 유효기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 만약 본 경매 기일이 이 기간 내에 해당된다면, 낙찰 후 반드시 관할 구청으로부터 토지거래 허가를 받아야 합니다. 허가 미취득 시 낙찰이 무효가 될 수 있으므로, 경매 참여 전 관련 절차를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 관련 정보 혼재: 물건 정보상 '대항력있는임차인'으로 기재된 부분이 있으나, 임차인 현황 및 물건명세서 상으로는 대항력이 없으며 보증금 인수 부담도 없는 것으로 명확히 분석되었습니다. 그럼에도 불구하고, 실제 명도 과정에서 임차인과의 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 권리분석 결과 인수되는 임차보증금이 없어 직접적인 금전적 부담은 발생하지 않을 것으로 보입니다. 다만, 해당 조건 변경 내용에 대한 구체적인 확인 및 절차 진행이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 내동에 위치한 2017년식 신축 다세대주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석 결과, 대부분의 권리가 매각으로 소멸되며 인수해야 할 임차보증금 또한 없는 것으로 파악되어 명도 및 권리 승계 관련 리스크가 적은 물건입니다. 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항은 경매 진행 시 면밀한 검토가 필요합니다. 주변 유사 물건 대비 신축이라는 장점을 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 투자 가치가 충분한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내부 컨디션 및 유지보수 측면에서 강점을 가집니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 임차보증금이나 복잡한 권리관계가 없어 낙찰 후 명도 및 소유권 취득 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 양호한 입지: 주거 지역으로서 기본적인 생활 인프라 및 교통 접근성이 잘 갖추어져 있습니다.

* 가격 경쟁력: 향후 시세 상승 가능성을 고려할 때, 적정 낙찰가율로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 159,000,000원

* 주변 유사 물건 시세 분석:

* 2025년 12월, 33㎡ 다세대주택 (1991년식) 120,000,000원

* 2025년 12월, 35.4㎡ 다세대주택 (2001년식) 90,000,000원

* 2025년 12월, 43.2㎡ 다세대주택 (1986년식) 80,000,000원

* 본 건은 30.56㎡ 면적에 2017년식 건물로, 제공된 주변 시세 정보에 나타난 물건들보다 훨씬 최신 건물이라는 점이 큰 장점입니다.

* 감정가 159,000,000원은 이러한 신축 연식과 시장 상황을 반영한 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 임차보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다.

* 신축 건물의 가치와 명확한 권리관계를 고려하여, 감정가의 105% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

* 예상 입찰가: 166,950,000원 (159,000,000원 * 1.05)

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