나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34809 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 213-33 삼성아트빌 지층지01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '역곡중학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 제4층 건내 제지층 제지01호로서 외벽: 드라이비트 마감등, 창호: 샷시 창호등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약4미터, 남측으로 약4미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(동곡초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파 트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경34809 (1) 경매 사건으로, 경기도 부천시 원미구 역곡동 213-33번지 삼성아트빌 지층지01호에 위치한 다세대주택입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

감정가는 119,000,000원이며, 토지 면적은 30.00㎡ (약 9.08평)이고, 건물 면적은 56.30㎡ (약 16.06평)입니다.

건축물대장 상 건물은 '삼성아트빌'이며, 철근콘크리트 구조의 지상 4층, 지하 1층 건물로 2001년 1월 29일에 건축 허가를 받아 2002년 2월 4일에 사용승인되었습니다.

총 건물 연면적은 453.96㎡이며, 본 물건은 지층(지하 1층)에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '역곡중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지 등이 형성된 일반 주거지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 서측과 남측으로 각각 약 4미터의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2012년 8월 2일에 접수된 국민은행 근저당(을4, 60,000,000원)입니다.

모든 후순위 권리(주식회사케이비국민카드 가압류, 엠메이드대부 가압류, 비케이자산관리대부 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 총 채권액은 101,857,486원입니다.

등기부등본상 소유권 이전 내역은 김향란, 이윤근으로 확인됩니다.

임차인 현황은 별도로 파악되지 않았으며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 다만, 임대 관계는 현재 미상인 점을 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 역곡동 일대는 주거지역으로 다세대주택 및 빌라가 밀집해 있습니다.

최근 2026년 3월에 거래된 유사 건물들의 가격 정보는 다음과 같습니다.

- 2001년 건축, 36.35㎡(전용면적 추정) 규모의 '예일주택나동'이 138,000,000원에 거래되었습니다.

- 2014년 건축, 38.77㎡(전용면적 추정) 규모의 '월드팰리스'가 245,000,000원에 거래되었습니다.

- 2012년 건축, 45.33㎡(전용면적 추정) 규모의 '대창스페이스빌'이 144,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 56.30㎡로, 건축 연도(2001년)가 유사한 '예일주택나동'의 가격 정보를 참고할 때, 평당가 약 3,796,700원을 적용하면 56.30㎡ 기준 약 213,760,000원의 시세를 예상할 수 있습니다.

다만, 본건은 지층(지하)에 위치하므로 일반 층에 비해 시세가 낮게 형성될 수 있습니다.

주변 지역은 일반적인 주거 상권으로 형성되어 있으며, 역곡역과 가까워 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 '역곡중학교' 및 '동곡초등학교' (상대보호구역)가 위치하여 교육 환경이 마련되어 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

주변에 형성된 주거 단지들을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 2026년 8월 25일까지는 관련 법규에 따른 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 매도 시 거래에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

임대 관계가 미상으로, 인수되는 보증금은 없으나 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생하지는 않는지에 대한 확인이 필요합니다.

지층(지하)에 위치하여 일반 층에 비해 채광, 환기, 습도 등에 취약할 수 있으며, 선호도가 낮아 매매 시 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

건축된 지 20년이 넘어 추후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

검색 결과, 본건 소재지 인근(부천시 오정구 대장동)에 폐기물 처리 시설, 하수/분뇨 처리장 등이 밀집한 지역이 있으나, 역곡동 213-33번지와 직접적인 연관성이 확인되지 않아 직접적인 혐오시설 입지는 아닌 것으로 판단됩니다. 다만, 넓은 의미에서 부천시의 환경 관련 시설 입지 현황을 참고할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 감정가 대비 주변 실거래가에 비해 가격 메리트가 있을 가능성이 있는 물건입니다.

역곡동의 주거 지역에 위치하며, 교통 및 교육 환경이 비교적 양호합니다.

다만, 지층에 위치한다는 점, 토지거래허가구역이라는 점, 임대 관계 미상이라는 점은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

특히, 토지거래허가구역 지정 해제 시점(2026년 8월 25일) 이후 매매 활동이 용이해질 수 있으므로, 장기적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

감정가가 시세 대비 낮을 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

향후 토지거래허가구역 해제 시점 이후 환금성 개선이 예상됩니다.

역곡동 일대의 주거 환경 및 교통망은 지속적으로 유지될 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례들을 바탕으로 본건의 건물 면적 56.30㎡에 대한 시세를 추정해 보면, 유사 연식 건물(2001년)의 거래가(138,000,000원 / 36.35㎡ ≈ 3,796,700원/㎡)를 적용할 경우 약 213,760,000원으로 추산됩니다.

또한, 비교적 최근 건물(2012년)의 거래가(144,000,000원 / 45.33㎡ ≈ 3,177,000원/㎡)를 적용하면 약 178,770,000원으로 추산됩니다.

지층이라는 점을 고려하여 위 추정가에서 약 10~20%를 할인하고, 토지거래허가구역 등의 제약을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 현재 감정가(119,000,000원)보다 높은 수준에서 입찰가를 설정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 잠재적 리스크와 투자 포인트를 종합적으로 고려하여 본건의 예상 입찰가를 145,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.