나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511530 [1] 인천광역시 서구 석남동 578-33 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '서부여성회관역(인천지하철2호선)' 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 정방형인 토지로서 현황 주상용의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건의 출입은 본건 북측 및 동측의 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상3층 건물로서, 외벽 : 적벽돌 쌓기, 타일 붙임 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

주상용으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 차양, 현관, 창고는 평가 및 매각에 포함(감정평가서 참조).
-1층 상가에는 미래지역주택조합, 밀레니엄전기, 신영창호 상호가 있었으며, 밀레니엄전기 및 신영창호는 영업이 중단된지 오래되어 보였으며, 미래지역주택조합 사무실도 폐문부재임.
-2층에 올라가는 곳은 폐쇄되어 올라갈 수 없었으며, 3층의 경우 계단으로 올라갈수 있으나 거주자는 없는것으로 추정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511530 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 578-33

용도: 근린주택

감정가: 645,296,370원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 강OOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 148.20㎡ (약 44.83평)

건물 면적: 249.54㎡ (약 75.50평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 12.80㎡ (평가 및 매각 포함)

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

일괄 매각 여부: 일괄매각

특수 물건 정보: 토지거래허가구역

1.4. 특이사항 및 주의사항

건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상3층 건물

이용 상태: 주상용

임차인 현황: (주)스테이상상, 박경순 (보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2025-11-25, 대항력 없음)

주의사항: 1층 상가 영업 중단 및 폐문, 2층으로 올라가는 곳 폐쇄, 3층 거주자 없는 것으로 추정됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '서부여성회관역(인천지하철2호선)' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재하는 지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

2.3. 도로 상태

본건의 출입은 본건 북측 및 동측의 포장도로를 이용함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025.8.26~2026.8.25).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

갑1: 김이회 소유권 이전 (1988-11-18)

갑2: 미래지역주택조합설립추진위원회 소유권 이전 (2022-05-31, 매매)

을3: 황영희 근저당권 (2022-05-31, 520,000,000원, 말소기준권리)

갑7: 강대정외 1명 강제경매 (2025-10-29, 184,764,798원)

등기부채권 총액: 520,000,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

토지 등기부 현황과 동일함.

3.3. 임차인 현황

임차인: (주)스테이상상, 박

보증금: 3,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2025-11-25

대항력: 없음

비고: 임대관계는 미상임. 권리분석상 인수되는 보증금은 없음.

3.4. 권리 분석 요약

말소기준권리(을3, 근저당권)보다 늦게 설정된 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 예정임.

인수되는 권리나 보증금은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2026년 1월 초 인근 석남동에서 다음과 같은 다세대 주택 거래 사례가 있었습니다.

* 한빛빌라 (면적 40.98㎡, 3층): 7,700만원

* 경성빌라가동 (면적 38.97㎡, 4층): 10,000만원

* 대명그린빌 (면적 47.76㎡, 4층): 10,500만원

4.2. 시세 비교

위 다세대 주택 사례들은 약 188만원/㎡ 에서 257만원/㎡ 의 가격대를 형성하고 있습니다.

본건은 근린주택으로, 제공된 다세대 주택 사례들과는 용도 및 규모에서 차이가 있어 직접적인 가격 비교는 어렵습니다. 본건은 토지 면적 약 44.83평, 건물 면적 약 75.50평으로 규모가 상당히 큰 편입니다.

본건의 감정가 6억 4529만원은 이러한 규모와 근린주택 용도를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

인천지하철 2호선 서부여성회관역이 인근에 위치하며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 판매시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

주변 지역에 대한 별도의 검색 결과, 특별히 언급할 만한 편의 시설이나 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 상태

2층으로 올라가는 출입구가 폐쇄되어 있으며, 3층에는 거주자가 없는 것으로 추정됩니다. 1층 상가의 경우 영업이 중단되고 폐문된 상태로 확인되었습니다. 이는 향후 건물 명도 및 활용에 있어 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 현재(2026년 10월 18일)도 해당 기간 내에 있으므로, 외국인이 주택용도로 해당 토지를 취득하고자 할 경우 관할 구청의 허가를 받아야 합니다.

6.3. 기타 사항

제시외 건물인 차양, 현관, 창고는 평가 및 매각에 포함되어 있으므로 별도의 권리 문제가 발생하지는 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 석남동 역세권 인근에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확하게 정리된다는 장점이 있습니다. 그러나 건물 내 일부 층의 접근 제한, 상가 부분의 공실 상태, 그리고 외국인 주택 취득 시 허가 필요성이 있는 토지거래허가구역이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천지하철 2호선 서부여성회관역 역세권 인근의 양호한 입지.

* 권리 분석상 낙찰 후 모든 권리가 소멸되어 명확한 권리 취득 가능.

* 근린주택으로서 상업시설 및 주거시설 복합 활용 잠재력 보유.

* 감정가를 기준으로 시세 조사를 통한 추가 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 645,296,370원입니다.

권리 분석상 인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

주변 다세대 주택의 매매 사례 시세와 본건의 근린주택 용도, 큰 건물 규모, 현재 건물 상태, 그리고 토지거래허가구역 지정 등 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 금액을 예상해 볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 고려한다면, 감정가 6억 4천 5백만원부터 7억 5천만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.