나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513338 [1] 인천광역시 부평구 부평동 417-23 스카이캐슬 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진감정 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평구청' 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 오피스텔, 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평스라브 지붕 10층 건물 내 8층 801호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 타일붙임 마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 토지는 인접지 대비 등고 평판한 가장형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1),2) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513338 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 417-23 스카이캐슬 8층801호

용도: 오피스텔

건물명: 스카이캐슬

토지면적: 13.97㎡ (약 4.23평)

건물면적: 66.76㎡ (약 20.20평)

총 층수: 10층 건물 중 8층

감정가: 214,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 현황 (건축물대장 기반)

건물 구조: 철근콘크리트구조

건축 연도: 2013년 사용승인

건물 용도: 공동주택, 업무시설 (오피스텔)

총 동 수: 1개동

총 세대수: 20호

건축 면적 (총 연면적): 3178.43㎡

대지 면적: 522.3㎡

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, '부평구청' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (부평구청 정류장 이용 가능)

* 도로: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 일반상업지역, 방화지구

* 제한사항: 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

* 토지거래계약에관한허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 (외국인 등 주택용도 취득 관련)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리는 2023년 2월 7일자 강서세무서장의 압류 (갑4)입니다. 이 압류를 기준으로 하여 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 소유권 관련: 김정순 (보존), 김성정 (이전), 오승훈 (이전) [등기부 요약]

* 압류: 강서세무서장 (2023-02-07), 부평구 (2023-11-09), 양천세무서장 (2025-11-18) [등기부 요약]

* 근저당, 전세권 등: 명시적으로 기재된 사항 없음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이훈)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 29일

* 확정일자: 2022년 4월 5일

* 대항력: 없음

* 물건명세서 상 주택임차권(을5)은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 권리분석 종합

등기부 채권 총액은 230,000,000원입니다. (주택도시보증공사의 강제경매 신청 금액)

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 부평동 일대는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 지역 상권을 형성하고 있습니다. 인근에 부평시장, 다농식자재마트, 원일식자재마트, 삼산중학교 등이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 현재 운영 중이거나 신규 건설 예정인 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 하수 처리장 등)에 대한 구체적인 언급은 확인되지 않았습니다. 과거 부평공동묘지(인천가족공원)가 생태공원으로 조성되는 등 혐오시설이 친환경 시설로 전환되는 사례가 있으나, 본건 주변에서 이를 우려할 만한 직접적인 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

* 가까운 편의시설로는 각종 마트, 식자재 마트 등이 있으며, 부평구청이 인근에 위치하여 행정 이용이 편리합니다.

* 주변에 부평시장 등 상업 시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통 및 교육

* 교통: 부평구청 정류장이 인근에 있으며, 이를 통해 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다. 지하철 7호선 부평구청역 및 인천 1호선 부평시장역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 교육: 인근에 인천상정중학교가 있으며, 기타 초등학교 및 고등학교는 다소 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은, 주택도시보증공사(HUG)가 관련 채권이나 보증 조건을 변경했음을 시사합니다. 이는 경매 진행 과정이나 이후 물건 인수와 관련된 절차에 영향을 미칠 수 있으나, 본 건의 경우 임차인 정보에서 대항력이 없다고 명시되어 있어 직접적인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 공동담보

'공동담보' 물건이라는 점은 해당 경매 물건 외에 다른 담보 물건이 존재할 가능성이 있음을 의미합니다. 다른 담보 물건의 상태에 따라 경매 절차나 낙찰 후 권리관계에 간접적인 영향을 줄 수 있으므로, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 대항력 없는 임차인의 전입일자 및 확정일자

주택도시보증공사(이훈) 임차인은 전입일자(2022.04.29)보다 확정일자(2022.04.05)가 먼저이나, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 대항력 요건을 갖추지 못했습니다. 이는 말소기준권리보다 후순위로 밀려 경매 절차에 따라 소멸됨을 의미하며, 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 오피스텔로, 부평구청 인근의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 자체는 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 8층에 위치하며, 사용승인된 지 10년 이상 경과되었습니다. 권리분석 상으로는 말소기준권리보다 선순위의 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자는 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보'와 같은 특수 물건 정보는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부평구청 인근으로 행정, 교통, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 임차인이 대항력이 없어 명도를 포함한 권리 인수 부담이 적습니다.

* 지역 내 개발 호재: 부평역 일대 GTX-B 노선 예정 등 교통망 확충 기대감이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(약 66.76㎡)의 오피스텔 매매 시세를 분석한 결과, 최근 실거래가 및 호가 수준은 1억 8천만 원대에서 2억 9천만 원대까지 다양하게 분포하고 있습니다.

예를 들어, 인근 'DH 씨밀레' 오피스텔의 68.13㎡ 면적 실거래가가 2025년 7월 1억 6,700만 원 수준이었으며, '부평동 문화드림빌'의 39㎡(약 11.8평)이 9,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 면적(66.76㎡, 약 20.20평)과 유사한 '부평동 66.84㎡ 오피스텔'이 2026년 6월 1억 8,200만 원에 매매된 사례가 있습니다. 또한, '부평동 70.76㎡ 오피스텔'이 2026년 7월 2억 9,000만 원에 매매된 사례도 있습니다.

감정가 2억 1,400만 원을 기준으로, 현재 시세 및 낙찰 가능성을 고려했을 때, 현 시세 수준과 유사하게 1억 9천만 원 ~ 2억 2천만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근의 실거래가 추이, 주변 유사 물건의 낙찰가율, 경매 물건의 구체적인 상태 및 추가적인 조사 내용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 단순 시세 분석이며, 실제 낙찰가와는 차이가 있을 수 있습니다. 또한, '인수 보증금'은 0원으로 계산되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.