나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513374 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 511 중앙이클래스23차 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 인천광역시 계양구 귤현동 소재 '귤현초등학교' 서측 인근에 위치함 ○ 주위환경 다세대주택 중심지대로 주거환경은 보통임 -편의시설: 홈플러스계산점(도보 40분) 등 -교육시설: 인천귤현초등학교(도보2분) 등 -공원시설: 귤현공원(도보 1분 거리) 등

교통상황

○ 차량접근성 : 가능함 ○ 대중교통여건 : 양호함 -버스: 인근 간선도로(장제로)변에 버스정류장 소재함 -전철: 서측 인근에 귤현역(도보4분) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호로서 ○외부마감: 현무암 벽돌 타일 마감 ○내부마감: 벽지, 타일 등 마감 ○외부창호: PVC 새시

이용상태

○ 다세대주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수 및 급탕설비, 위생설비, 도시가스설비,승강기설비 등

토지의 형상 및 이용상태

○ 사다리 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 서측으로 소로 및 북측으로 세로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리)) 가축사육제한구역(2025-09-19)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상 ○ 주차:16대 ○ 주택임차권: 보증금(220,000,000원),점유개시일(2022.04.06)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513374 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 511 중앙이클래스23차 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 166,000,000 원

토지 면적: 28.18 ㎡ (약 8.53 평)

토지 제시외 면적: 0.00 ㎡

건물 면적: 31.58 ㎡ (약 9.56 평)

건물 제시외 면적: 0.00 ㎡

건물 구조: 철근콘크리트조, 5층 건물 내 2층 203호

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 '귤현초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택이 중심을 이루는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

인접한 귤현공원까지는 도보 1분 거리입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 대중교통 여건은 양호합니다.

간선도로인 장제로변에 버스정류장이 위치하고 있으며, 서측 인근에 귤현역이 있어 도보 4분 거리에 있습니다.

2.3. 교육 환경

인천귤현초등학교가 도보 2분 거리에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

2.4. 편의 시설

홈플러스 계산점이 도보 40분 거리에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 여러 차례 이루어졌습니다.

주요 권리로는 주택임차권(을구 3번, 양현규, 220,000,000원)이 등재되어 있으나, '말소: 말소' 처리되었습니다.

말소기준권리보다 후순위인 압류(2024.03.15, 계양구) 및 강제경매(2025.10.28, 주택도시보증공사)가 등재되어 있으며, 이들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 220,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

김채현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-12. 대항력 없음.

주택도시보증공사(양현규): 보증금 220,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-06, 확정일자 2022-03-03.

본건의 권리 분석 결과, 두 임차인 모두 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

특히, 양현규 임차인의 주택임차권 등기는 등기부상 '말소' 처리되었으며, 물건명세서에 따르면 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 2억 2천만 원의 임차 보증금은 매수인에게 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 여부

본건의 말소기준권리는 2024년 3월 15일자 계양구(인천광역시)의 압류입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

주택임차권(을구 3번)은 원칙적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특징

인천 계양구 귤현동 일대는 다세대주택 및 연립주택이 주를 이루는 주거 밀집 지역입니다.

비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공하며, 인근 교육 시설과 편의 시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 건물 준공년도 및 유사 건물 거래 사례

본건이 속한 '중앙이클래스23차' 건물은 2017년에 준공되었습니다.

주변 유사 건물(다세대주택)의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월: 39.25㎡ (약 11.87평) / 2층 / 13,500만원 (1억 3,500만 원)

* 2025년 12월: 57.84㎡ (약 17.49평) / 3층 / 15,500만원 (1억 5,500만 원)

* 2026년 7월: 53.26㎡ (약 16.11평) / 2층 / 15,900만원 (1억 5,900만 원)

본건(31.58㎡)은 전용면적 39.25㎡ 사례와 2층으로 유사한 층수에 위치하며, 면적은 더 작습니다.

39. 25㎡의 거래 사례에서 1㎡당 약 344만 원의 가격이 형성된 점은, 소형 면적의 높은 수요 또는 가치를 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 외부 마감은 현무암 벽돌 타일, 내부는 벽지, 타일 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 PVC 새시입니다.

급배수, 급탕, 위생, 도시가스, 승강기 등 기본적인 부대 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주차 정보

건물 내 총 16대의 주차가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 HUG가 채권자인 점과 관련하여 매각 또는 인수 조건에 HUG가 관여하여 변경 사항이 있었음을 나타냅니다.

가장 중요한 점은 2억 2천만 원의 임차 보증금이 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되지 않는다는 것입니다.

6.2. 임차인 관련 특이사항

양현규 임차인의 경우, 전입일 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서지만 등기부상 '말소' 처리되었고 '대항력 없음'으로 확인되어 보증금 인수 부담이 없습니다.

김채현 임차인 또한 보증금이 0원이므로 인수 부담이 없습니다.

임차인 관련 특이사항으로 인해 별도의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 속합니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

외국인 투자 시에는 이 점을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 인천 계양구 귤현동의 '중앙이클래스23차' 내 다세대주택으로, 귤현초등학교와 귤현역에 인접하여 교육 및 교통 환경이 매우 뛰어납니다.

2017년 준공으로 비교적 신축이며 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

무엇보다 2억 2천만 원의 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자자에게 매우 큰 장점입니다.

소형 면적이라는 점과 일부 토지 이용 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다.

7.2. 예상 가치 분석

감정가는 1억 6,600만 원으로 책정되어 있습니다.

최근 실거래 사례를 보면, 39.25㎡(약 11.87평) 물건이 1억 3,500만 원에 거래되었으며, 이는 1㎡당 약 344만 원 수준입니다.

본건(31.58㎡)은 면적이 더 작음에도 불구하고 2층에 위치하여 유사한 조건을 가집니다. 작은 면적은 단위 면적당 가격이 높게 형성되는 경향이 있습니다.

보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가 수준 또는 그 이하에서 시세 대비 합리적인 낙찰가 형성이 기대됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 탁월한 입지: 귤현역 도보 4분, 귤현초 도보 2분 거리.

* 우수한 생활 인프라: 공원 인접, 40분 거리 홈플러스.

* 준신축 건물: 2017년 준공으로 건물 노후화 적음.

* 무잉수 보증금: 2억 2천만 원의 임차 보증금 부담 없음.

* 명확한 권리관계: HUG의 말소 동의로 인수 부담 해소.

8.2. 기회

* 지역 개발 잠재력: 향후 계양구 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 소형 평수 수요: 1인 가구, 소규모 가구의 꾸준한 수요 예상.

9. 예상 입찰가

감정가: 166,000,000 원

인수 보증금: 0 원

본건의 경우, 주변 시세와 감정가, 그리고 보증금 미인수라는 장점을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 140,000,000 원 ~ 150,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.