나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513378 [1] 인천광역시 부평구 청천동 234-7 대성파크맨션 101동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 '인천산곡고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대,연립등의 공동주택및 소규모 근린상가 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건(사용승인:2002.01.15)내 제3층 제303호건으로서, 외벽:모르타르위 드라이비트 마감. 내벽:내부 인테리어 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부 확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비및 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 현황 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-02-03), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513378 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 234-7 대성파크맨션 101동 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 105,000,000원

토지면적: 16.61㎡ (약 5.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.75㎡ (약 9.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 부평구 청천동 소재 '인천산곡고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 연립 등의 공동주택 및 소규모 근린상가 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물(사용승인: 2002.01.15) 내 제3층 제303호. 외벽: 모르타르 위 드라이비트 마감. 내벽: 내부 인테리어 마감. 창호: 샷시 창호임.

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중 (폐문 부재로 내부 확인 못함).

* 인접 도로 상태: 본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25).

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 해당 물건 주변에 인지되는 혐오시설은 없는 것으로 판단됨.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 채권자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (2025.10.28 접수, 을구 9번 주택임차권보다 후순위).

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (최 )

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-10

* 확정일자: 2021-11-16

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 9번 주택임차권 등기가 있으나, 말소 예정임. (물건명세서 참고사항: 을구 순위 9번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨))

* 등기부 요약:

* 집합건물 등기부상 을구 9번 주택임차권(권리자: 최 , 금액: 120,000,000원)은 말소될 예정임.

* 갑구 15번 주택도시보증공사의 강제경매(권리금액: 120,000,000원)가 말소기준권리이며, 매각으로 인해 위 강제경매보다 선순위 권리를 제외한 모든 권리는 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 120,000,000원.

* 인수되는 권리: 없습니다. (을구 9번 주택임차권은 말소 예정임)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변은 다세대, 연립주택 및 소규모 근린상가가 혼재된 주거지역으로, 주거 기능 중심으로 형성되어 있음.

* 인근의 소규모 상가들이 입지하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업시설은 다소 거리가 있을 수 있음.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보를 고려할 때, 지역 내에서의 주택 수요는 꾸준히 있을 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 북측 인근에 인천산곡고등학교가 위치함.

* 교통: 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 용이함.

* 편의시설: 소규모 근린상가들이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경 사항이 있어, 계약 및 인수 절차 시 세부 내용을 반드시 확인해야 함.

* 대항력있는 임차인: 등기부상 '대항력: 없음'으로 표시된 임차인(최 )이 있으나, 'HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인'이라는 특이사항이 병기되어 있어, 실제 권리 관계 및 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요함. 다만, 을구 9번 주택임차권이 말소 예정이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 공시되어 있어, 매수인이 인수할 임차보증금은 없을 것으로 예상됨.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 잔금 납부 및 소유권 이전 시 허가 절차가 필요할 수 있음. (경매 진행 시 잔금 납부 기한 등을 고려하여 확인 필요)

* 내부확인 불가: 폐문 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 청천동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 105,000,000원임. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 임차인의 주택임차권 등기 또한 말소될 예정으로 매수인이 인수할 권리 및 보증금은 없는 것으로 판단됨. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력있는 임차인' 관련 특이사항, 그리고 폐문으로 인한 내부 확인 불가 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 세부적인 사항(특히 HUG 관련 조항 및 임차인 관련 상세 자료)을 반드시 확인해야 함. 토지거래허가구역 지정 기간도 확인하여 잔금 납부 시기를 조율해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 비교적 명확하고, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 적음.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 참여하고 관련 조건 변경이 있다는 점은, 채권 회수 및 자산 정리 과정에서 HUG가 일정 부분 절차를 지원하거나 관리할 가능성을 시사함.

* 본건 소재지 부평구는 인천 내에서도 주거 수요가 꾸준한 지역이며, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 유사 다세대주택의 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 주택 시세는 ㎡당 약 180만원~190만원 수준으로 파악됨.

본건의 전용면적은 약 32.75㎡(약 9.91평)이므로, 시세 기반 추정가는 약 60,000,000원 ~ 65,000,000원 수준으로 볼 수 있음.

감정가 105,000,000원과는 상당한 차이가 존재하나, 권리 인수 부담이 없고 HUG 관련 조건 변경이 있음을 감안할 때, 시장 가격을 반영한 합리적인 입찰가 산정이 필요함.

잠재적 리스크와 시장 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 약 70,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장함. (본 제시는 현 시세 및 제공된 정보를 기반으로 한 참고용이며, 실제 입찰가는 현장조사, 권리관계 재확인, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.