나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513355 [1] 인천광역시 서구 경서동 736-14 득영캐슬 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전국 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택 등의 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2010.11.15) 외벽 : 스톤코트 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 "다세대주택"으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 정방형의 토지로서 현재 "다세대주택 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약10m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역 (2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법> 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경513355 (1) 사건에 대한 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

소재지: 인천광역시 서구 경서동 736-14 득영캐슬 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 125,000,000원

토지면적: 31.20㎡ (약 9.44평)

토지지분: 31.20㎡ (약 9.44평)

건물면적: 49.93㎡ (약 15.10평)

건물지분: 49.93㎡ (약 15.10평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동에 소재하며, "경서초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택 등 공동주택이 주로 분포하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 동측으로 약 10m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역입니다. 또한 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

2.5. 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보 분석

제공된 최근 매매 및 전월세 정보 분석 결과, 다음과 같은 사항을 확인하였습니다.

* 2026년 1월에 거래된 인근 다세대주택들의 매매가는 7,600만원에서 9,000만원 사이입니다.

* 752-4번지 소재 크리스탈빌(2010년식, 56.24㎡)이 8,500만원에 거래되었습니다.

* 738-12번지 소재 그레이스파크빌1동2동(2012년식, 47.76㎡)이 9,000만원에 거래되었습니다.

* 730-3번지 소재 보람아트빌2차(2010년식, 44.88㎡)가 7,600만원에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적(49.93㎡) 및 건축 연도(2010년)와 유사한 거래 사례들을 고려할 때, 현 시세는 8,000만원대 중반에서 9,000만원대 초반으로 판단됩니다.

2.6. 혐오시설 유무 확인

인천광역시 서구 경서동 736-14 인근 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 검색한 결과, 통상적인 주거 지역에서 우려할 만한 혐오시설의 직접적인 언급이나 확인된 정보는 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건 등기부등본 및 물건명세서 요약에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

* 등기부 요약

* 소유권이전: 김혜자 (2011-03-30), 이원삼 (2022-02-14), 오승훈 (2022-05-11)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (금120,000,000원, 말소: 인수, 전입 2022-03-23, 확정 2022-03-02)

* 압류: 강서세무서장 (말소기준권리, 2023-02-07), 양천세무서장 (2025-11-18)

* 강제경매: 서울보증보험 (금125,237,259원, 2025-10-24, 인천지방법원 2025타경513355)

* 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 이진섭)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-23

* 확정일자: 2022-03-02

* 배당신고일자: 2024-04-19

* 대항력: 없음

* 임차인: 서울보증보험주식회사

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-23

* 확정일자: 2022-03-02

* 배당신고일자: 2024-04-19

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 을구 순위 5번 주택임차권등기(한국토지주택공사)는 '인수'로 기재되어 있습니다. 그러나 서울보증보험주식회사가 해당 임차권에 대한 말소 동의 확약서를 제출하였으므로, 특별한 사정이 없는 한 매각으로 소멸될 가능성이 높으며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리: 강서세무서장의 압류 (2023-02-07) 입니다. 이보다 선순위인 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본건은 경서초등학교 인근에 위치한 다세대주택 밀집 지역입니다. 주변에 학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 공동주택이 많아 주거 기능에 충실한 지역입니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 업무 지구와의 연계성은 다소 떨어져, 배후 주거 수요에 기반한 상권으로 분석됩니다. 최근 인근 다세대 주택들의 거래가 활발한 점은 긍정적인 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 철근콘크리트 지붕을 가진 지상 4층 건물입니다. 본건은 그중 제3층 제301호입니다. 사용승인일은 2010년 11월 15일입니다. 외벽은 스톤코트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감으로 추정되며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

5.2. 이용상태

본건은 "다세대주택"으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

5.3. 설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 갖추어져 있는 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. SGI 인수조건 변경 및 대항력있는 임차인 관련

초기 정보에 'SGI 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는 임차인' 등의 특이사항이 언급되었습니다. 등기부상 서울보증보험주식회사의 주택임차권(을구 5번)이 '인수'로 기재되어 있고 대항력이 있는 것으로 나타납니다. 그러나 물건명세서에 서울보증보험주식회사의 '말소 동의 확약서'가 제출된 점은 이 임차권이 매각으로 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다. 따라서 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 위험은 매우 낮다고 판단됩니다. 이러한 권리 관계의 복잡성은 권리 분석을 더욱 철저히 할 필요성을 제기합니다.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가는 125,000,000원이나, 최근 인근 유사 물건들의 실제 매매가는 7,600만원에서 9,000만원 수준으로 파악되었습니다. 감정평가 시점과 최근 시세의 차이, 또는 특정 요인에 의한 감정가 상승 가능성을 염두에 두어야 하나, 현재 파악되는 시장가치와의 상당한 괴리는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 경서동에 위치한 2010년식 다세대주택으로, 경서초등학교 인근의 주거지 내에 자리하고 있습니다. 교통 및 도로 접근성은 양호한 편이며, 주위 환경도 일반적인 주거 지역 수준입니다. 권리 분석상 SGI의 말소 동의로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없을 것으로 보입니다. 다만, 감정가(1억 2,500만원)와 최근 인근 실거래가(7,600만원~9,000만원) 사이에 큰 차이가 존재하므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 학교 인근의 안정적인 주거 입지

* 인근 지역의 꾸준한 다세대 주택 거래 동향

* 명확하게 정리된 권리 관계 (임차인 보증금 인수 리스크 없음)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 125,000,000원입니다. 하지만 최근 인근의 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 매매가가 7,600만원에서 9,000만원 사이임을 고려할 때, 감정가가 현재 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

권리 인수 부담이 없다는 점과 최근 실거래가 범위를 고려했을 때, 예상 입찰가는 8,500만원에서 9,500만원 사이로 제안합니다. 실제 입찰가는 본건의 정확한 상태, 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다. 낙찰 후 명도 비용, 수리비 등을 감안하여 수익률을 계산하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.