나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513461 [1] 인천광역시 부평구 부평동 207-63 플러스캐슬 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 ‘부평시장역’ 동남측 인근에 위치하는 부동산(다세대주택)으로 주위 는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, 외 벽 : 타일붙임 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513461 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 207-63 플러스캐슬 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 131,000,000원

토지면적: 17.25㎡ (약 5.22평)

토지지분: 17.25㎡ (약 5.22평)

건물면적: 39.75㎡ (약 12.03평)

건물지분: 39.75㎡ (약 12.03평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 부평구 부평동 ‘부평시장역’ 동남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 본 물건이 소재한 지역은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대로서, 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

교통상황: 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건 등을 고려했을 때 전반적인 교통상황은 양호하다고 평가됩니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권 이전: 김철회 (2013-06-05), 박성호 (2017-10-30), 이진재 (2021-09-06)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (2024-07-12 등기, 보증금 115,000,000원). 전입일자 2021-08-10, 확정일자 2021-07-12. 해당 권리는 말소 예정입니다.

* 압류: 부평세무서장 (2023-05-19), 서울특별시 (2024-01-26), 국민건강보험공단 (2025-11-05), 도봉구 (2026-06-10)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-05-26, 1,011,000,000원)

* 강제경매: 서울보증보험 (2025-10-29, 119,272,328원). 본 경매 사건(인천지방법원 2025타경513461)으로 진행 중입니다.

* 말소기준권리: 압류 (부평세무서장, 2023-05-19)

임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-10

* 확정일자: 2021-07-12

* 배당신고일자: 2024-07-12

* 대항력: 없음

* 비고: 'SGI 인수조건 변경' 관련 사항은 있으나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 종합: 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 후순위 권리들은 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰 후 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대로, 다양한 편의시설 및 상업시설 접근성이 좋습니다.

역세권: ‘부평시장역’이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

최근 실거래가 분석:

* 우진그린빌 (2001년식, 38.94㎡): 70,000,000원 (평당 약 594만원)

* 신한 (2002년식, 56.08㎡): 123,000,000원 (평당 약 724만원)

* 해피팰리스 (2015년식, 49.26㎡): 284,000,000원 (평당 약 1,902만원)

시세 분석: 본 물건(2010년식, 39.75㎡)의 감정가는 131,000,000원(평당 약 1,089만원)으로, 최근 거래된 신축급 건물(해피팰리스) 시세보다는 낮고, 오래된 건물(우진그린빌, 신한) 시세보다는 높은 중간 수준의 가격대를 형성하고 있습니다. 이는 건축 연도를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변 상업지대 특성상 마트, 병원, 음식점, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: (구체적인 정보 부족, 일반적인 수준으로 예상)

주변 환경: 조용한 주거 환경과 상업 시설이 조화를 이루는 지역입니다. (혐오시설 검색 결과: 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

SGI 인수조건 변경: 특이사항으로 기재되어 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없으므로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 계약 조건 등 세부적인 변경 내용에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

건축 연도: 2010년식 건물로, 건축 후 약 16년이 경과하여 일부 시설의 노후화가 진행되었을 수 있습니다.

공시지가 및 건물 가치 변동: 향후 부동산 시장 변동에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 상업지대의 이점을 누릴 수 있습니다.

권리 관계가 비교적 명확하며, 인수해야 할 부담(임차인 보증금 등)이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

감정가는 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 부평시장역 초역세권으로 출퇴근 및 생활 편의성이 높습니다.

깔끔한 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리 승계에 대한 부담이 적습니다.

소형 면적의 수요: 12평대의 소형 면적은 1인 가구 및 소규모 가구에게 꾸준한 수요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 131,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 실거래가 분석 및 시세 판단 결과, 본 물건의 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

다만, 'SGI 인수조건 변경' 관련 세부 사항 확인 및 명도 가능성, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 물건에 대한 예상 입찰가는 감정가의 100% ~ 110% 수준인 131,000,000원 ~ 144,100,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 접근을 위해 감정가 대비 105% 수준인 약 137,550,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.