나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513408 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-159 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "제물포역" 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지대에 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 '제물포역'이 소재하고 있어 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 5층 502호로서, 외벽: 시멘트몰탈위 페인트마감 등, 내벽: 벽지도배 등, 창호: 새시 창 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭3미터 내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타:후첨"사진용지 및 호별배치도"와 같이 제시외건물(㉠:벽체이용 샷시조 약5㎡ 주택, 발코니 소재)이 소재하는 바, 개략적인 면적을 기준으로 관찰감가를 병용하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함(발코니 소재)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건으로, 사건번호는 2025타경513408 (1)입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-159, 5층 502호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 102,600,000원입니다.

토지 면적은 23.78㎡ (약 7.19평)이며, 토지 지분도 23.78㎡ (약 7.19평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 47.87㎡ (약 14.48평)이며, 건물 지분도 47.87㎡ (약 14.48평)입니다.

건물 제시외 면적은 5.00㎡ (약 1.51평)가 있으며, 이는 발코니 소재임을 포함합니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 SGI 인수조건 변경이 있으며, 주의사항으로는 제시외 건물이 포함되어 있다는 점입니다. 특수물건정보에도 SGI 인수조건 변경이 명시되어 있습니다.

건축물대장상으로는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 5층 502호이며, 사용승인일은 2002년 7월 6일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, 지하철 1호선 '제물포역' 남측 인근에 위치합니다.

주변으로는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 정방형 평지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로로는 북측으로 폭 3미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)으로 지정되어 있습니다 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.).

1.2. 권리분석

본 건은 인천지방법원의 강제경매 개시 결정(2025타경513408)으로 진행됩니다.

등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2025년 10월 28일 접수된 서울보증보험의 강제경매(갑8)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위 또는 동순위의 권리는 없는 것으로 보입니다.

소유권 변동 내역으로는 고도희, 예봄하우징주식회사, 이원규 순으로 소유권이 이전되었습니다.

을구 순위 5번의 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 106,000,000원)이 등기되어 있으나, 해당 권리는 '말소' 예정이며, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 채권자는 서울보증보험이고, 임차인(한국토지주택공사)은 대항력이 없으며 보증금 인수 의무도 없을 것으로 분석됩니다.

등기부 채권 총액은 106,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 매매/임대 정보를 분석한 결과, 숭의동 일대의 다세대주택 시세는 면적 및 건물 상태에 따라 다소 차이를 보이고 있습니다.

최근 매매 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 숭의동 248-164번지 신영아트빌(2003년식) 61.48㎡가 6,370만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 103.6만원 수준입니다.

* 2026년 5월, 숭의동 2-39번지 동은히딩크빌(2002년식) 34.39㎡가 7,200만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 209.3만원 수준으로, 면적이 작음에도 불구하고 높은 가격에 거래된 사례입니다.

* 2026년 5월, 숭의동 248-224번지 숭의빌라(2002년식) 50.98㎡가 3,600만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 70.6만원 수준으로, 비교적 낮은 가격입니다.

본 건물의 감정가는 47.87㎡에 대해 102,600,000원이며, 이는 ㎡당 약 214.3만원 수준입니다.

이는 분석된 최근 매매 사례 중 가장 높은 ㎡당 가격(동은히딩크빌, 약 209.3만원/㎡)과 유사한 수준으로, 본 건물이 높은 가치로 평가되었음을 시사합니다.

건물의 전용 면적 대비 감정가가 높게 책정된 점을 고려할 때, 향후 시세 변동에 대한 면밀한 관찰이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 제물포역 인근 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

단지 내부는 주거용으로 이용되고 있으며, 주변 지역 역시 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주변에 대중교통 시설이 잘 갖춰져 있어 출퇴근 및 이동에 용이합니다.

다만, 제공된 정보만으로는 교육시설, 병원, 대형마트 등 구체적인 편의시설의 밀집도나 접근성에 대한 상세한 파악은 어렵습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 제시외 건물(발코니 소재, 약 5㎡)이 매각에 포함된다는 점입니다. 이 부분에 대한 법적, 행정적 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

또한, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항은 계약 조건이나 향후 처리 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

건물 자체의 노후화 정도나 수리 상태에 대한 정보는 부족하므로, 직접 현장을 방문하여 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

토지이용계획상 '외국인 등에 한함' 토지거래계약 허가구역 지정이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지라는 점은, 입찰 시점 및 향후 거래에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

다만, 감정가 대비 ㎡당 가격이 높은 편이며, 제시외 건물 포함 및 SGI 인수조건 변경이라는 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

이에 따라 신중한 접근과 함께 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 권리관계, 특이사항에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 1호선 제물포역 역세권 입지로 교통이 편리합니다.

* 기존 주거지대에 위치하여 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 권리 분석상 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 감정가가 시장 최고가 수준에 근접하게 책정되어 있어, 향후 가치 상승 잠재력 확인 필요.

1.8. 예상 입찰가

본 건물의 감정가는 102,600,000원입니다.

분석된 주변 시세 및 ㎡당 가격, 그리고 본 건물의 감정가 수준(㎡당 약 214.3만원)을 종합적으로 고려할 때, 제시외 건물 포함 및 SGI 인수조건 변경 등의 특이사항을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

현 시세 및 감정가를 고려한 합리적인 입찰가 범위는 감정가의 90% ~ 100% 수준으로 예상됩니다.

권장 입찰가는 92,340,000원 ~ 102,600,000원 사이로 제안하며,

본 건물의 높은 감정가를 고려하여, 보수적으로 접근한다면 95% 수준인 약 97,470,000원을 기준으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 해당 물건의 현장 상태, 경쟁 구도, 개인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.