나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513402 [1] 인천광역시 서구 검암동 647-3 부경캐슬 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 5층 502호로서, 외 벽 : 스톤코트 등 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대주택)) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(검암역세권유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 후첨 ‘건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 제시외부분 (ㄱ)이 소재함.

물건 비고

- 제시외 건물 평가 및 매각에 포함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513402 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 647-3 부경캐슬 5층 502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 147,000,000원

토지면적: 30.23㎡ (약 9.15평)

토지지분: 30.23㎡ (약 9.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 43.06㎡ (약 13.03평)

건물지분: 43.06㎡ (약 13.03평)

건물 제시외면적: 8.50㎡ (약 2.57평) (평가 및 매각 포함)

총 전용면적 (건물+제시외): 51.56㎡ (약 15.60평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 주변 버스정류장: 간재울초등학교 (42-347), 삼보아파트 (42-350, 42-351), 검암경서동주민센터 (42-352, 42-353) 등 다수.

* 주요 노선: 간선버스 1, 17, 17-1, 28, 40, 42, 42-1, 66, 77, 79번 등.

* 주변 시설: 간재울초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과상, 물건지 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인천 서구 지역은 과거 폐기물 처리 시설(소각장, 열분해시설) 등에 대한 주민 반발이 있었던 사례가 있어, 향후 지역 개발 계획 등을 확인할 필요는 있습니다.

1.3. 권리분석

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 5층 502호로 외벽은 스톤코트, 창호는 새시입니다.

* 이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구)으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(검암역세권유치원, 인천서부교육청), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

* 말소기준권리: 집합건물 등기부 요약상, 주택도시보증공사의 가압류(접수일자 2022-09-22)가 말소기준권리로 보입니다.

* 소멸되는 권리: 접수일자 2024-07-11자 주택임차권(권리자: 한국토지주택공사, 권리금액: 132,000,000원)은 등기부상 말소 예정으로 표기되어 있으며, 물건명세서에서도 서울보증보험 주식회사로부터 말소 동의 확약서가 제출되었다는 점을 미루어 볼 때, 특별한 사정이 없는 한 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 본건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '을구 순위번호 7번 주택임차권등기'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되었으나, 서울보증보험 주식회사로부터 말소 동의 확약서가 제출된 점과 등기부상 말소 예정으로 표기된 점을 종합하면, 매수인이 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 최종적인 권리 확정은 입찰 전 등기부등본 및 현장 조사를 통해 재확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 최근 시세 동향: 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 검암동 일대의 다세대주택(건축년도 2009~2010년) 거래가 2026년 1월에 있었습니다.

* 30.72㎡ 면적의 주택이 9,300만원 (약 302.7만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 72.87㎡ 면적의 주택이 18,300만원 (약 251.1만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 62.67㎡ 면적의 주택이 17,900만원 (약 285.6만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 본건 면적 기준 시세 분석: 본건의 건물 면적은 43.06㎡ (약 13.03평)이며, 제시외 건물 면적 8.50㎡ (약 2.57평)를 포함하면 총 51.56㎡ (약 15.60평)입니다.

* 가장 유사한 면적(30.72㎡)의 거래가 9,300만원에 이루어진 점을 고려할 때, 평당 약 830만원에서 1,000만원 수준의 시세를 적용할 수 있습니다.

* 본건의 제시된 감정가는 147,000,000원으로, 건물 면적(43.06㎡) 기준으로 약 341.4만원/㎡ (약 1,130만원/평)이며, 총 면적(51.56㎡) 기준으로 약 285.1만원/㎡ (약 942만원/평)입니다.

* 이는 최근 거래 사례의 가격 수준과 비교했을 때, 감정가가 평균 시세보다 다소 높게 책정되었거나, 본건의 층수(5층) 및 개별적인 조건(제시외 건물 포함 등)이 반영된 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 학군: 본건 남측 인근에 간재울초등학교가 위치하여 초등 교육 접근성이 좋습니다.

* 생활편의시설: 주거지역으로 근린생활시설 이용이 용이하며, 주변의 상권 및 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 검암역, 검바위역 등 공항철도 이용이 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 및 타 지역 접근성이 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등의 주택 용도 취득에 한하여 허가 구역으로 지정되어 있습니다. 입찰 전 본인이 해당 구역의 거래 허가 요건에 해당하는지, 허가 절차는 어떻게 되는지 상세히 확인해야 합니다.

* SGI 인수조건 변경: 채권자인 서울보증보험(SGI)과 관련된 인수 조건 변경 사항이 있습니다. 이는 대출 조건, 상환 방식 등에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 SGI에 직접 문의하여 정확한 조건을 확인해야 합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 경매가 진행될 수 있습니다. 이는 경매 절차에 따라 다른 부동산의 매각 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물이 평가 및 매각에 포함되어 있어, 명도 시 추가적인 협의나 부담이 발생할 수 있습니다. 다만, 본건의 경우 면적은 크지 않은 것으로 파악됩니다.

* 권리관계 재확인: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 주택임차권이 있으나, 말소 동의 확약서 제출 사실로 보아 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 최종 입찰 전 등기부등본 및 법원 공고를 통해 권리 소멸 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택으로, 간재울초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수하며, 다양한 버스 노선과 공항철도 이용이 가능한 교통 요충지에 위치합니다. 건물 면적 대비 토지 지분이 확보되어 있으며, 제시외 건물도 매각에 포함되어 있습니다. 권리 분석상 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 보이나, SGI 인수조건 변경, 토지거래허가구역 지정 등의 특수 사항이 존재하여 입찰 전 면밀한 권리 및 법적 검토가 필요합니다. 최근 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있으나, 해당 물건의 층수와 총 면적을 고려하면 충분히 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 교통 및 교육 환경: 공항철도 및 다수의 버스 노선을 통한 서울 접근성, 초등학교 근접성.

* 총 면적 대비 높은 토지 지분 확보 가능성.

* 제시외 건물 포함으로 인한 실질적인 공간 활용도 증대.

* 인수 부담 없는 임차권으로 인한 명도 용이성 예상.

* 검암동 일대의 개발 잠재력 및 시세 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 147,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 거래가 9,300만원에서 18,300만원 사이에서 이루어졌으며, 평당 시세는 약 830만원에서 1,000만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 건물 면적(43.06㎡, 약 13.03평)과 제시외 면적(8.50㎡, 약 2.57평)을 포함한 총 면적(51.56㎡, 약 15.60평)을 고려할 때, 현재 시세는 약 1억 1천만원에서 1억 5천만원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 시세 범위 상단 또는 그 이상으로 책정되었으나, 5층이라는 장점과 제시외 건물을 포함한 실질 면적을 고려하면 감정가 수준에서의 접근도 고려할 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 SGI 인수조건 변경과 같은 복잡한 권리 관계 및 행정 절차를 고려하여, 잠재적 리스크를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로, 감정가 하단 또는 시세 상단에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

종합적인 분석 결과, 본건의 예상 입찰가는 140,000,000원으로 제안합니다. 이는 잠재적 리스크 요인을 감안하여 감정가 대비 합리적인 수준으로, 명확한 권리 관계 확인 및 추가 조사 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.