나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513456 [1] 인천광역시 남동구 간석동 774-7 라동 지층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "신명여자고등학교" 북서측 근거리에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

연와조 스라브지붕 2층 건물 내 제지층 제2호로서 (사용승인일:1990-01-19) 외벽:적벽돌쌓기 마감 등 창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역((15.12.31.)지적재조사업에 따른 변경고시), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513456 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 774-7 라동 지층2호

용도: 다세대주택

감정가: 57,000,000원

토지면적: 31.53㎡ (약 9.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.51㎡ (약 11.95평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경

주의사항:

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "신명여자고등학교" 북서측 근거리에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

건축물대장상 사용승인일은 1990년 1월 19일입니다.

건물의 구조는 연와조 스라브지붕 2층 건물 내 지층 제2호이며, 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시창호입니다.

토지 형상은 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등의 경우 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나 (2025.08.26. ~ 2026.08.25.), 이는 일반적인 매수인에게는 해당되지 않습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 5월 9일 접수된 경기광주세무서장의 압류입니다.

등기부등본상 소유권 이전 기록이 다수 확인됩니다.

주택임차권이 존재했으나, 서울보증보험주식회사로부터 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

주변이 다세대, 단독주택 등 주거시설과 일부 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역 상권입니다.

대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 소규모 상가들이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

건축물 표제부상 건물의 층수는 지하 1층, 지상 2층으로 확인되며, 본건은 라동 201호(지하층)에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축된 지 약 36년이 경과하여 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

"SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있으나, 관련 자료상 임차인의 대항력이 없어 매각으로 소멸되는 권리이므로 직접적인 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 해당 조건에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임대관계가 미상으로, 명도 과정에서 임차인이 있을 경우 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 대항력 없는 임차인으로 예상됩니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

경매로 진행되는 물건으로 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이며, 인수되는 보증금이 없어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 건축 연식이 오래되었음을 고려하여 내부 상태 점검 및 필요한 수리 계획을 세워야 합니다.

1.7. 투자 포인트

인천 남동구 간석동이라는 지역적 이점과 일반적인 주거지로서의 안정성.

명확하게 소멸되는 권리 관계 및 인수되는 보증금 없음.

감정가 대비 저평가 가능성 또는 신규 투자 기회.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래 사례를 고려할 때, 본건의 감정가(57,000,000원)는 시장가보다 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

가장 유사한 조건의 거래 사례(1991년식, 34.65㎡, 55,000,000원)를 기준으로 환산 시, 본건(39.51㎡)의 시장 가치는 약 6,270만원 이상으로 추정됩니다.

이러한 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 63,000,000원 내외로 판단됩니다.

1.9. 주변 시설 정보

주변을 지도 서비스로 확인한 결과, 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 인근에 발견되지 않았습니다.

본건은 신명여자고등학교를 비롯한 학교 시설과 주거 밀집 지역, 그리고 소규모 상업 시설들이 혼재된 환경에 위치하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.