나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513416 [1] 인천광역시 연수구 송도동 20-15 도담프라자주건축물제1동 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "채드윅송도국제학교" 동측 인근에 위치하 며 주변은 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 및 지상8층건 중 1층 115호임.

이용상태

'근린생활시설'로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비 및 승강기 등 상가운영에 필요한 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, '제1,2종근린생활시설 및 교육연구시설' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북서측 및 북동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 소로1류(폭 10m~12m)(소1-13호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-353호선)(접합), 경제자 유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(인천동부교육 지원청 고시 제2010-345호에 의해 경계수정)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관 리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513416 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 20-15 도담프라자주건축물제1동 1층 115호

용도: 근린상가 (근린생활시설)

감정가: 138,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.63㎡ (약 5.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 47.50㎡ (약 14.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "채드윅송도국제학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 노선 상가지대로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 대중교통 이용 역시 편리하여 전반적인 교통 여건은 양호함.

2.3. 도로 상태

본건은 북서측 및 북동측으로 포장된 도로에 접하고 있어 접근성이 좋음.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m), 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 물건은 집합건물 등기부상 여러 권리가 설정되었으나, 말소기준권리인 안산농업협동조합의 근저당권(을1, 2024.03.22 접수)보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임.

* 소유권이전 1번 신탁등기말소 (갑2, 2024.03.22 접수, 정덕진) - 말소

* 근저당권 (을1, 2024.03.22 접수, 안산농업협동조합, 1,140,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (갑3, 2025.08.29 접수, 기술보증기금, 147,500,000원) - 말소

* 가압류 (갑4, 2025.09.18 접수, 경기신용보증재단, 23,156,250원) - 말소

* 가압류 (갑5, 2025.09.19 접수, 중소기업은행, 23,335,281원) - 말소

* 임의경매 (갑6, 2025.10.28 접수, 안산농업협동조합, 950,000,000원) - 말소

등기부채권 총액: 1,333,991,531원

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 임대관계는 미상으로 확인되어 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요함.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 상가 유형 및 특성

본건은 제1종 및 제2종 근린생활시설, 교육연구시설 등으로 복합 용도 이용이 가능한 도담프라자 내 1층 115호 근린상가임. 주변이 상업지대이므로 다양한 업종의 입점이 가능함.

4.2. 주변 시설 및 경쟁 환경

인천광역시 연수구 송도동 20-15번지는 송도국제도시 내에서도 상업 및 주거 시설이 밀집한 지역에 속함. 인근에 채드윅송도국제학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 주거단지와 상업시설이 공존하는 복합 상권임. 주변 상권은 이미 개발이 많이 이루어져 있어 신규 입점 시 경쟁 환경을 면밀히 분석해야 함.

4.3. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않음. 송도국제도시 전반적으로 쾌적한 도시 환경을 유지하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주변에 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함. 또한, 채드윅송도국제학교 등 교육 관련 시설이 근접해 있어 교육 환경 측면에서도 유리한 입지임.

5.2. 공공 및 교통 인프라

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수하여 송도국제도시 내외부로의 이동이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 불확실성

임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 임차인이 누구인지, 계약 조건은 어떠한지, 명도 가능성은 어떠한지에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적임. 임차인 현황에서 인수 보증금이 없다고는 하나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

6.2. 미확인 권리 사항

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 추후 권리 관계에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본건은 인천 송도동의 상업지역에 위치한 근린상가로, 채드윅송도국제학교 인근에 자리 잡아 입지적 장점을 가지고 있음. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 집합건물 등기부상 말소기준권리 이후의 다수 권리는 말소 예정되어 권리 관계가 비교적 명확해 보임. 그러나 임대관계가 미상이고, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 불분명한 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 송도국제도시 내 역세권 상업지구의 입지

* 채드윅송도국제학교 등 교육시설 인접으로 인한 안정적인 잠재 수요

* 차량 및 대중교통 이용이 편리한 교통망

* 상업지역 내 근린상가로서의 다양한 활용 가능성

9. 예상 입찰가

감정가는 138,000,000원이며, 임차인 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 상권 및 물건의 가치, 현재 시장 상황, 그리고 잠재적 리스크 요인(미상 임대 관계, 불확인 지상권 등)을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 분석, 임대 수익률 등을 추가로 검토해야 합니다. 현재 정보만을 바탕으로 볼 때, 감정가를 기준으로 하되 리스크 요인을 감안하여 적정 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 감정가: 138,000,000원

* 임차인 인수 보증금: 0원 (금액 미상임에도 불구하고, 인수 보증금 합계가 0원이므로 해당 금액은 입찰가 산정 시 제외)

투자를 결정하기 전에 반드시 전문가와 상담하여 상세한 권리 분석 및 수익률 분석을 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.