나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64527 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 551-34 성원아파트 201동 17층1704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 ‘풍산초등학교’ 북측 및 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 각급 학교 및 공원 등이 혼재하는 주거지역 내 부동산(구분건물)으로서 제반 주위여건은 무난시 됨.

교통상황

본 단지 내 제반 차량의 진.출입이 자유로우며 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 "풍산역, 백마역(경의중앙선)"이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

기호(가)
철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상17층 건물 내 201동 17층 1704호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅,
내벽 : 벽지 및 일부 타일
바닥 : 장판지 및 일부 타일,
창호 : 샤시창호임.

기호(나)
철근콘크리트, 벽식 및 기둥식구조 (철근)콘크리트, 금속기와지붕 지상20층 건물 내 601동 18층 1801호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅,
내벽 : 벽지 및 일부 타일
바닥 : 장판지 및 일부 타일,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

기호(가) : 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 및 발코니 등)임.
기호(나) : 아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸 등)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 기본적인 소방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 광대한 토지로서, 주거용(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통해 외곽도로와 연계가 원활함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(가)
1~4) 공히 제2종일반주거지역,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(풍산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(풍산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(하늘숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).
1) 중로1류(폭 20m~25m)(2022-08-12)(접합).

기호(나)
1) 제3종일반주거지역,지구단위계획구역(풍동택지개발),대로3류(폭 25m~30m)(접합),소로1류(폭 10m~12m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(풍동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(풍동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(풍산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 참고사항 : 없음.
임대관계 : 미상임.

물건 비고

1. 지분매각
2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64527 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 551-34 성원아파트 201동 17층 1704호

용도: 아파트

감정가: 93,000,000원

토지 지분 면적: 8.944482㎡ (약 2.71평)

건물 전용 면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

물건 개요:

* 단지명: 성원아파트

* 동/호수: 201동 1704호

* 준공년월: 1998년 2월

* 총 층수: 17층 (본건 17층)

* 구조: 철근콘크리트조

* 세대수 (201동): 85세대

* 전용 면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

* 분양 면적: 관련 정보는 제공되지 않았습니다. (전용면적 기준 약 18.08평)

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

2. 입지조건

위치: 경기도 고양시 일산동구 풍동, 풍산초등학교 북측 및 남측 인근에 소재합니다.

주위환경: 본건은 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재하는 주거지역 내에 위치하고 있으며, 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다.

교통:

* 단지 내로 차량의 진출입이 자유롭습니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 근거리에 경의중앙선 풍산역 및 백마역이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 단지 내 도로를 통해 외곽 도로와 원활하게 연계됩니다.

주변 시설: 풍산초등학교, 풍산중학교, 풍동고등학교, 하늘숲유치원, 풍산역, 백마역(경의중앙선)이 인접해 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 검색 결과에 따르면, 본건 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 10월 28일, 조경실의 강제경매개시결정 (채권액: 817,435,772원)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 없습니다. 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리 이후에 설정된 모든 저당권, 근저당권, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 본건에 지상권이 설정되어 있는지에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

주의사항: 임대관계가 미상으로 명시되어 있으므로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차권리는 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지가 밀집된 전형적인 주거 지역에 속해 있습니다.

주변에는 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 생활을 위한 기본적인 편의시설은 갖추고 있습니다.

상업 시설은 주로 주거 단지를 지원하는 형태의 소규모 상가 위주로 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교육: 풍산초등학교, 풍산중학교, 풍동고등학교, 하늘숲유치원 등이 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

교통: 경의중앙선 풍산역과 백마역을 근거리에서 이용할 수 있어 시내 접근성이 보통 수준입니다.

편의시설: 단지 인근의 근린생활시설 및 주변 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

지분매각: 본 물건은 토지 및 건물 지분으로만 매각됩니다. 따라서 건물 전체 또는 토지 전체를 소유하는 것이 아니라, 다른 공유자와 함께 소유하게 됩니다. 이는 향후 해당 부동산의 매각, 임대, 사용 등 재산권 행사에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 이 과정에서 마찰이 발생할 가능성이 있습니다.

공유자의 우선매수신고: 본 건 등기부상 공유자가 존재할 경우, 낙찰가로 해당 부동산을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있습니다. 공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰이 무효가 되므로, 입찰 전 해당 물건의 공유자 여부 및 우선매수권 행사 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. (단, 공유자가 우선매수권 신고 후 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 이후 매각기일에는 우선매수권을 행사할 수 없습니다.)

토지이용계획: 본 건 토지는 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등 대상) 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 지구별 지정은 향후 재산권 행사에 일부 제한을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 소재한 성원아파트 201동 1704호의 지분 매각 물건입니다.

단지 자체는 준수한 주거 환경을 갖추고 있으며, 초중고 학군 및 경의중앙선 역세권(풍산역, 백마역)을 끼고 있어 주거 가치는 높다고 평가됩니다.

그러나 본 건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 '지분매각'이라는 점입니다. 따라서 본 물건은 단독 소유권을 확보하거나, 다른 공유자와의 원만한 협의를 통해 향후 재산권 행사를 계획할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

감정가 9,300만원은 지분이라는 점을 감안한 수준으로 판단되며, 향후 지분 가치 상승 또는 공유물 분할을 통한 완전 소유권 확보 전략을 구사할 수 있는 경우 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 학군과 경의중앙선 역세권 인접으로 인한 기본적인 주거 가치 보유.

* 신축 아파트 대비 낮은 감정가(9,300만원)로, 지분 물건임을 감안 시 가격 메리트 존재.

* 추후 공유물 분할 또는 전체 매입을 통한 완전 소유권 확보 가능성.

* 공유자우선매수권 행사 가능성을 전략적으로 활용할 수 있는 경우.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 심층적인 시세 조사, 주변 아파트의 지분 거래 사례 분석, 공유자 간의 협상 가능성, 그리고 낙찰 후 예상되는 비용 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 금액을 제시하기 어렵습니다.

참고로, 본 건의 감정가는 93,000,000원입니다.

정확한 입찰가 결정을 위해서는 해당 지역의 최근 실거래가, 유사 면적/층수의 아파트 시세, 본 건 지분의 정확한 가치 평가, 그리고 낙찰가율 변동 추이 등을 추가적으로 분석하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.