나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6253 [1] 경기도 파주시 야당동 975 한빛마을3단지자유로아이파크 307동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '와석초등학교'와 인접하고 있으며 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 야당역(경의중앙선) 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 제18층 건물 내 제4층 제404호 로서, 사용승인 : 2004-09-02 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 '아파트' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구.)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구.)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(와석초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(와석초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경6253 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 975 한빛마을3단지자유로아이파크 307동 4층 404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 382,000,000원

* 토지면적: 58.36㎡ (약 17.65평)

* 토지지분: 58.364㎡ (약 17.65평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 건물지분: 84.992㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 미래새마을금고 (미OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재 (보증금/차임 0원)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 파주시 야당동 소재 '와석초등학교'와 인접하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 야당역(경의중앙선) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 경사스라브 지붕 제18층 건물 내 4층 404호로, 2004년 9월 2일 사용승인됨. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 마감 등임.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중임.

* 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 '아파트' 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되어 있음.

1.2. 권리분석

* 1.2.1. 임차인 현황

* 임차인: 박상숙

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 24일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 1.2.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 미상)

* 비고: 임대 관계는 미상임.

* 1.2.3. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김건일 (2005-01-27), 이홍렬 (2018-02-26), 박유신 (2020-12-16), 박경환외 2명 (2025-12-10, 상속)

* 근저당권: 대현새마을금고 (300,000,000원, 2024-09-27, 말소기준권리) - 말소

* 근저당권: 주식회사엘하비스트대부 (60,000,000원, 2025-05-08) - 말소

* 임의경매: 미래새마을금고 (2025-10-28) - 말소

* 총 채권액: 360,000,000원

* 1.2.4. 권리분석 요약

* 등기부상 모든 근저당 및 임의경매는 말소기준권리(을7, 대현새마을금고 근저당)에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, '대항력 있는 임차인' 박상숙이 존재하며, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 불명확합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: '와석초등학교'와 인접하며, 근린생활시설 및 교육시설이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역임.

* 생활 편의: 단지 내 상가 및 주변 근린상가 이용 가능하며, 야당역 상권 접근성 양호.

1.4. 생활정보

* 단지명: 한빛마을3단지자유로아이파크

* 주소: 경기도 파주시 야당동 975

* 사용승인일: 2004년 9월 2일

* 총 세대수: 1096세대

* 총 동수: 16동

* 주차: 총 1276대 가능 (단지 기준)

* 층 정보: 본 건은 18층 중 4층에 위치. 최고 18층, 최저 2층.

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있음.

* 전기차 충전기: 지하 10대.

1.5. 잠재적 리스크

* 1.5.1. 대항력 있는 임차인

* 박상숙 임차인은 전입일자가 2020년 12월 24일로, 물건 명세서 상으로는 대항력이 있는 것으로 판단됩니다.

* 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이는 일반적인 임대차 계약과 달라 실제 상황에 대한 추가 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 인수되는 보증금 합계는 0원이므로, 금전적인 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 1.5.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역, 중로2류, 중로3류 지역으로 도시계획상 제약이 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 절대보호구역(와석초등학교) 등 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 행위 제한이 있을 수 있습니다. (반드시 교육지원청에 재확인 필요)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26 ~ 2026.8.25)으로 외국인 등의 토지 취득 시 허가가 필요합니다.

* 1.5.3. 혐오시설 유무

* 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 교육시설 등으로 구성되어 있으며, 현재까지 조사된 정보 및 지도 검색 결과 상 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주시 야당동에 위치한 한빛마을3단지자유로아이파크 아파트입니다. 교통 및 생활 환경이 양호한 지역에 속하며, 단지 내 관리 상태 및 주차 공간도 적절한 편입니다. 감정가는 3억 8,200만원이나, 최근 실거래가는 3억 3,250만원에서 3억 7,000만원 수준을 형성하고 있습니다. 가장 큰 리스크 요인은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 금전적 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차적 번거로움이나 예상치 못한 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 일부 토지이용계획상 제한사항들이 존재하므로 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 파주시 야당동의 입지: 야당역 및 초등학교 인접으로 교통 및 교육 환경 우수.

* 정상적인 아파트 거래가 이루어지는 단지: 최근 실거래가 확인 가능.

* 대항력 있는 임차인의 보증금/차임 0원: 명확한 금전적 인수 부담 없음 (절차적 리스크 존재).

* 아파트 규모: 1096세대 대단지로서 관리 및 생활 편의성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 382,000,000원

* 최근 실거래가: 332,500,000원 ~ 370,000,000원 (84.99㎡ 기준)

* 분석: 최근 실거래가 상단인 370,000,000원과 감정가의 중간 지점, 그리고 임차인 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가: 360,000,000원 ~ 375,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (특히 370,000,000원 수준을 시작점으로 고려해볼 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.